אאא

חילוקי הדעות בין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לבין משרד האוצר ביחס לאמיתות המידע על עסקאות נדל"ן עוררו מחדש את הצורך בחשיבה מחודשת ואולי עדכון המתודולוגיה בה משתמשת הלמ"ס. להלן התייחסותה של אחת המומחיות בתחום, הד"ר רינה דגני, מנכ"ל חברת המחקר 'גיאוקרטוגרפיה'.

דגני מביאה מספר דוגמאות להוכחת טענתה. כדלהלן: לפי הלמ"ס, ב-2008 היה אחוז הדירות החדשות בשוק כ-20% מסה"כ העסקאות, שהסתכמו בכ-95 אלף. מספר הדירות החדשות שנמכרו היה כ-30 אלף, המהווים לפי כל חישוב כ-30% מכלל העסקאות, ולא כ-20% לפי הדיווח, טעות של כ-50%!!!

זוהי הטעות הראשונה שמוצאת ד"ר דגני בנתוני הלמ"ס - דיווח בלתי מדויק של אחוז הדירות החדשות הנמכרות בשוק. אבל זה עוד לא הכל. דגני טוענת עוד כי הנתון שמפרסמת הלמ"ס אודות מספר הדירות הנרכשות לצרכי השקעה הוא נתון שאין לו אחיזה במציאות - במחקרי המעקב של גיאוקרטוגרפיה עולה ששיעור הרכישה של דירות להשקעה נע סביב 10% לכל היותר, ואילו הלמ"ס מדווחת על יותר מ-30%. הכיצד? לפי הלמ"ס, כל מי שיש לו כבר דירה ורוכש דירה נוספת, כנראה, עבור אחד מילדיו, נרשם כדירה להשקעה. האם הציבור בישראל כל כך עשיר ששליש ממנו מחזיק בדירה נוספת? זו טעות זועקת שמחייבת תיקון מהיר!

טעות נוספת ובולטת לא פחות, מוצאת דגני במחירי הדירות, הנתונים שמפרסמת הלמ"ס נמוכים מהמחירים בפועל. לאורך השנים בהן עוקבת החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה אחר שוק הנדל"ן נמצא פער יחסית קבוע בין המחיר המבוקש לדירה לבין מחירי הסגירה. ב-2008 ו-2009 גדל מאוד פער זה, וכנראה שהפער נובע מהמחירים המופחתים עליהם מדווחת הלמ"ס, בטעות.

הטעות המשעשעת שמצאה דגני מתייחסת לבניה של "בנה ביתך" ו"עמותות" - לפי פרסומי הלמ"ס, 47% מכלל הבנייה החדשה היא בנייה עצמית, בנה ביתך ועמותות, שהם כ-14 אלף יחידות מכלל היח"ד הנבנות בישראל. לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה, שיעור צמודי הקרקע נע סביב ה-16%. אם אכן המספר של הלמ"ס נכון, אזי ממה מתפרנסים הקבלנים וחברות הבנייה? למי הם בונים? כמחציתם לצמודי קרקע ולעמותות?

כבר ב-2005 הצביעה גיאוקרטוגרפיה על הצורך בתיקון נתונים שגויים של סך העסקאות במשק, והם אכן תוקנו. לדוגמה: בשנת 2002 דיווחה הלמ"ס על כ-85 אלף עסקאות במשק, נתון שנמצא שגוי והופחת ל-69 אלף בלבד!

הפער בין הנתונים נבע מרישומים כפולים של עסקאות, דווח על עסקאות שלא בוצעו בפועל ועוד. גם היום, כאשר נכללות בספירה דירות שבעצם אינן עסקאות בשוק. מי שרכש את דירתו מגופים ציבוריים כמו עמידר נרשם כעסקה, כאשר בפועל לא בוצעה כל עסקה. רק עסקאות אלו מהוות כ-3,000 מכירות לשנה.

את מאמרה מסכמת דגני בבקשה שמקבלי ההחלטות יתנו את הדעת על אופן הפקת הנתונים ברמות בקרה משוכללות יותר, ובמלוא השקיפות לציבור.