אאא

רכישת דירה, בעבור רובנו, הינה ה"אירוע" הכלכלי המשמעותי ביותר בחיינו. לרוב, זאת עסקה שאנו עושים בשנות העשרים או שנות השלושים המוקדמות שלנו, כאשר לרובנו עדיין אין ניסיון פיננסי גדול.

במגזר שלנו בפרט, רכישת הדירה היא העסקה הראשונה המשמעותית בה אנו נתקלים לאחר היציאה מכותלי הישיבה (אם לא מחשיבים את הנישואין כסוג של עסקה פיננסית), ובדרך כלל אפילו עוד בטרם רכישת כלי רכב.

בטור שבעז"ה יעלה לאתר אחת לשבועיים, נבאר ונפרש מושגים משפטיים סתומים בתחומי המקרקעין ומיסוי המקרקעין, נעניק עצות וטיפים משפטיים במגוון נושאים, וכמו כן נתייחס לשאלות הגולשים.

השבוע נפשט מושגים מתחום המקרקעין, ובעיקר נעניק הדרכה וטיפים חשובים לאלה מכם המתעתדים לרכוש דירה בעתיד הקרוב.

בדיקת נכס ורישום עסקה בטאבו

הטאבו (או בשמו הרשמי: "לשכת רישום מקרקעין") הינו מוסד רישום ממשלתי, המאגד בתוכו את רוב זכויות המקרקעין הרשומות בישראל (בעלות, חכירה, שכירות וכו'), וכן חבויות שנוצרו על הזכויות, כגון : משכנתאות, עיקולים, צווי מניעה וכדומה. כאשר אנו מתעניינים ברכישת דירה או מקרקעין, התחנה הראשונה שלנו צריכה להיות בטאבו, שם עלינו לבדוק האם האדם – המציג עצמו כבעלי הדירה - הוא אכן בעליה האמיתיים, האם הוא בעל הזכויות היחידי בנכס והאם ישנם עיקולים ו/או שעבודים כלשהם על הנכס הרלוונטי.

"נסח טאבו" הינו בעצם מסמך המכיל בתוכו את תמצית הרישום מפנקסי המקרקעין.

כיצד עושים זאת?

כל אדם זכאי לקבל העתק של "נסח הטאבו" מבלי כל צורך בהוכחת זיקה כלשהי לנכס, וזאת, כמובן, בכפוף לתשלום אגרה סמלית. דהיינו, בדיקת מצבו המשפטי של הנכס במסגרת רישומי הטאבו יכולה להיעשות באופן פשוט ויעיל, גם ללא ידיעת בעל הנכס.

הבדיקה הראשונית שיש לעשות, היא בדיקת נסח הטאבו ובמידה ועדיין אין הנכס רשום בטאבו, יש לבדוק את הזכויות במשרדי מנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת
 
הדרך המהירה והזולה לבדיקה כזו היא כמובן באמצעות האינטרנט. האתר של משרד המשפטים נותן את השירות הזה. אנו נדרשים להזין את נתוני הגוש והחלקה, ובתמורה לסכום פעוט אנו מורידים תוך דקות את הנסח הרצוי. (במידה ואין לנו את נתוני הגוש והחלקה של הנכס - קיימת באתר של משרד המשפטים פונקציה שימושית הממירה לנו את כתובת הנכס - במספרי גוש וחלקה). חשוב להדגיש כי בנסח הטאבו המתקבל מן האינטרנט, יש להשתמש רק לבדיקה הראשונית של הנכס, מאחר ולמסמך זה שמקורו באינטרנט אין תוקף משפטי. לפני החתימה על חוזה המכר מומלץ להצטייד בעותק רשמי של נסח הטאבו, חתום ומאושר ע"י לשכת רישום המקרקעין, אותו ניתן לקבל במשרדי לשכת הרישום.

לסיכום, עצה פרקטית. בטרם פנייה לעו"ד, ובטרם כניסה למו"מ עם בעל הנכס, מומלץ להוריד את הנסח מהאינטרנט, ולעיין בו.

בנוסף: ניתן להיעזר בנסח הטאבו המרוכז של הבניין, או בנסחים של בתים שכנים, על מנת לגלות דרכם את זהות בעלי הנכסים הסמוכים.

להלן נקודות בסיסיות אותן יש לבדוק בטרם רכישת הנכס:

1. בדיקת נסח ו/או אישורי זכויות מהמנהל או מהחברה המשכנת - כאמור לעיל, הבדיקה הראשונית שיש לעשות, היא בדיקת נסח הטאבו ובמידה ועדיין אין הנכס רשום בטאבו, יש לבדוק את הזכויות במשרדי מנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. בדיקה זו תאפשר לנו לדעת האם האדם המציג עצמו כבעל הנכס, הוא אכן בעליו החוקיים.

בנוסף, יש לבדוק אם קיימת הערת אזהרה לטובת גורם שלישי על הנכס, ואיזה סוג הערה (כגון: התחייבות לבצע עסקה, משכנתא, שינוי תוכניות בניין עיר וכו'). לעיתים קרובות יכולה להיות משמעות רבה להערה זו, לדוגמה: הערת אזהרה המציינת את התחייבות של בעל הנכס לעשיית עסקה. משמעותה המעשית היא שבעל הנכס מכר כבר את הדירה פעם אחת לפחות (גם אם לא הושלם הרישום, במקרה זה) ואנחנו עלולים 'להיעקץ' ולקנות נכס שכבר נמכר ע"י בעליו.

2. בדיקת שיעבודים - בדיקה הכרחית נוספת היא בדיקת שעבודים וחובות. בדיקה ראשונית של שעבודים או משכונים הקיימים על הנכס יש לערוך בטאבו. במידה והדירה רשומה רק במנהל או בחברה המשכנת, יש לערוך בדיקה כפולה גם במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, וגם ברשם המשכונות. אם הגורם ממנו אנו רוכשים את הנכס הוא חברה יש לבדוק, בנוסף לבדיקות שצויינו לעיל, גם ברשם החברות.

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

3

בדיקה הכרחית נוספת היא בדיקת שעבודים וחובות. בדיקה ראשונית של שעבודים או משכונים הקיימים על הנכס יש לערוך בטאבו. במידה והדירה רשומה רק במנהל או בחברה המשכנת, יש לערוך בדיקה כפולה
 
. חוקיות הבנייה- רכישת נכס מיד שנייה או שלישית היא נפוצה, ובמקרים רבים עובר הנכס שדרוגים והרחבות במהלך ההיסטוריה שלו. בנייה ללא היתר או חריגה מהיתרי הבנייה שאושרו, הם דברים נפוצים. אשר על כן מומלץ לבקר במחלקת ההנדסה ברשות המקומית (העירייה או המועצה), שם נזדקק להזמין את תיק הבניין של הנכס הרלוונטי, לעיין בו ובמקרה הצורך גם לצלם חלקים ממנו. לרוב יתאפשר לנו לבדוק את תיק הבניין ללא צורך בהוכחת זיקה לנכס. הבדיקה חשובה מאד, ולא אחת אנו נגלה 'הפתעות' כגון מכתבי התראה ו/או צווי הריסה בשל בנייה בלתי חוקית.

4. יעוד המבנה או המקרקעין – חזון נפרץ הוא במחוזותינו (בעיקר בערי הקודש בני ברק וירושלים תובב"א) בו נסגרים מחסנים, גגות וכוכים והופכים במהרה ליחידות דיור עבור זוגות צעירים. על כן ההמלצה שלנו היא כדלקמן: בטרם רכישת נכס (בית, דירה בבניין או מגרש) ועל אחת כמה וכמה כשמוכרים לנו דירה כששתי יחידות דיור בצידה, מעליה או מתחתיה, חשוב מאד לגשת למשרדי הוועדה המקומית בשטחה מצוי הנכס, ולבקש פירוט על המצב התכנוני של הנכס, פירוט זה כולל את כל התוכניות החלות על הנכס.

עוד ניתן ללמוד בבדיקה זו, מהו ייעודו של הנכס (מגורים, מסחר, משרדים וכיו"ב), מהן זכויות הבנייה האפשריות (שנוצלו או שלא נוצלו), ובמקרה של מגרש נוכל לוודא האם ניתן לבנות עליו את בית חלומותינו, או שמא מדובר בכלל בשטח חקלאי.

הבדיקות שהזכרנו לעיל, הינן בדיקות ראשוניות וכלליות הנדרשות ברכישה של מגרש המיועד לבנייה או של מבנה קיים, בהתאם לסוג העסקה ומצב הנכס. במקרים רבים נדרשות בדיקות חשובות נוספות. בכל מקרה, על מנת להשלים את העסקה בהצלחה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן.

<< יש לכם שאלות? שגרו לנו באמצעות מערכת התגובות או במייל law773@gmail.com >>