שטח הבניה המיועד (צילום: כיכר השבת)
שטח הבניה המיועד (צילום: כיכר השבת)

האם משרד השיכון מעוניין באמת לסייע לזכאים – חסרי הדיור לפתור את מצוקתם, או שתחת מסווה ה'מחיר למשתכן', הוא מעדיף לייקר את הדירות הקטנות, אלו המיועדות לאותם חסרי דיור, לטובת הוזלת מחירי הדירות הגדולות – אלו המיועדות למשפרי הדיור, ואף חמור מכך: להמוני משקיעים...

הנתונים הבאים – מדברים בעד עצמם. קראו גם אתם את העובדות, ותחליטו לבד.

שיטות המכרזים

מבין כ-2100 יח"ד שהוציא משרד השיכון ברמת בית שמש ג', שווקו כ-1350 יח"ד בשיטת 'מכרזי מחיר לקרקע'. היינו, הזוכים במקרים הללו, הינם אלו המציעים את המחיר הגבוה ביותר למ"ר קרקע. בשיטה זו רשאים להתמודד קבלנים ועמותות.

משמעות שיטה זו הינה ברורה: הקבלנים מתחרים במכרז על "מי משלם יותר למדינה". זה שהוציא הכי הרבה כסף מכיסו – יזכה לבסוף בקרקע. העלות למותר לציין, נופלת על הצרכן הסופי, הוא זה שמשלם בסוף את מחיר התחרות כלפי מעלה. ובכך לא די, הוא גם משלם את המחיר למשרד השיכון, וגם מותיר בנוסף, רווח נאה בכיסו של הקבלן.

העמותות – קבוצות הרכישה המתמודדות, מיועדות לחסוך את אחוזי הקבלן (רווח יזמי), ובכך להוזיל את מחיר הדירות באופן יחסי. את מחיר הקרקע המאמיר במכרז, ישלמו הרוכשים בכל מקרה.

שיטה מכרזים נוספת, נקראת "מחיר למשתכן'. בשיטה זו שווקו יתר ה-750 יח"ד. איך נקבע הזוכה בשיטת ה'מחיר למשתכן'? הנה הסבר משרד השיכון: "היזמים הניגשים למכרז מציעים את המחיר הסופי שבו ימכרו את הדירות למשתכנים. המתחמים יימסרו ליזמים המציעים את המחיר הנמוך ביותר למ"ר, בכפוף לתנאי המכרז".

ב'מחיר למשתכן' מחויבים הקבלנים לבנות לפחות 50% מהדירות בפרויקט כ'דירות קטנות' בגודל 80 – 87 מ"ר. הדירות הקטנות הללו, ישווקו אך ורק ל'זכאי משרד הבינוי והשיכון' – היינו, חסרי דירה. ואילו הגדולות ישווקו לשוק החופשי.
שיטת המסלולים

אך גם בשיטה זו, ישנם שני מסלולי מכרז, הנה שוב הסבר משרד השיכון אודות המסלולים הללו:
"מסלול מחיר למשתכן מורכב ממסלול עיקרי וממסלול לדירות קטנות:

• המסלול העיקרי: במסלול זה מחיר הזכייה למ"ר הוא אחיד וחל על כל הדירות שישווקו על ידי היזם במתחם בכל הגדלים. הדירות הקטנות (עד 100 מ"ר) במסלול זה מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון, והדירות הגדולות יימכרו באותו מחיר למ"ר על ידי היזם בשוק החופשי.

• מסלול דירות קטנות: במסלול זה מחיר הזכייה למ"ר חל על הדירות הקטנות בלבד (עד 100 מ"ר). דירות אלה מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון בלבד, שאר הדירות ישווקו על ידי היזם במחירי שוק".

ולמי שלא הבין את ההבדל, הנה פירוש הדברים. ב'מסלול העיקרי' זוכה הקבלן לפי מטר רבוע. השיטה אינה מבדילה בין הדירות הקטנות בנות השלושה חדרים, המיועדות באופן בלעדי לזכאים – חסרי דיור. בשיטה זו המחיר הנקוב לדירות הגדולות יהיה תואם למחיר המ"ר לזכאים.

השיטה הנוספת הינה שיטת 'מסלול הדירות הקטנות'. בשיטה זו זוכה הקבלן המציע את המחיר הנמוך ביותר לדירות הקטנות, ואילו הדירות הגדולות משווקות במחירי השוק. בכדי לזכות במסלול זה, מציעים הקבלנים מחירים נמוכים באופן משמעותי ביותר לדירות הקטנות, את צמצום הרווח הדרסטי בדירות הללו, מסכימים הקבלנים לספוג, עקב האפשרות הניתנת להם, לשווק את הדירות הגדולות במחירי השוק.

תוצאת שיטה זו, הינה הוזלה דרסטית של הדירות הקטנות, אלו המיועדות לזכאים – חסרי דיור. בעזרת שיטה זו מצליחים הללו, בד"כ זוגות צעירים, לרכוש את דירתם הראשונה, וכך בא לידי ביטוי הרעיון העומד מאחורי מכרז זה: עזרה לחסרי הדיור.

100,000 יותר יקר לזכאים

כמה יכול להיות ההבדל במחיר דירת 3 חדרים בין שתי השיטות? על פי הערכות היזמים עימם שוחחנו, מגיע ההבדל לכ-100,000 ₪(!) ואף יותר.

"במקום מחיר מוערך של כ-500,000 ₪ בו היינו יכולים למכור לזכאים דירת 3 חדרים ב'מסלול לדירות קטנות', יהיה המחיר כעת לדירת שלושה חדרים לפחות כ-600,000 ₪" אומר לנו אחד העוסקים בתחום, ומסביר: "הדירות הקטנות, אלו המיועדות לזכאים, מסבסדות בעצם את הוזלת הדירות הגדולות המיועדות לשוק הכללי, כדי שהם ימכרו במחירים הנמוכים ממחירי השוק".

בציבור החרדי, אין צורך לומר מהו הצורך הדחוף ביותר. על פי הערכות, חסרות כרגע לציבור החרדי כ-35,000 יח"ד. רובן עבור זוגות צעירים, אלו המתחתנים כל שנה באלפים, מתגוררים כרגע במחסנים ובחניות שהוסבו ליחידות דיור זעירות, ומחפשים לרכוש דירה במחיר בר השגה.

אלא שהבנת המציאות מחד, ומכרזי משרד השיכון מאידך. וכך, למרות פניות והסברים לבכירי המשרד, העדיף משרד השיכון לשווק את כל מכרזי 'המחיר למשתכן' אך ורק ב'מסלול העיקרי'.

התוצאה בשטח - פשוטה: ייקור משמעותי במחירי הדירות הקטנות, לטובת הוזלת מחירי הדירות הגדולות.

המשקיעים באים

והנה תיאור התוצאה בשטח, מפי אחד היזמים הגדולים בבית שמש: "באים אלי משקיעים בכמויות, הם קונים כמעט בניינים שלמים של הדירות הגדולות. העסקה הזו כדאית להם כי הגדולות נמכרות בזול יחסית... אני מסתכל על זה, וכואב לי הלב. אלמלא שיטה זו, המשווה בעצם את מחירי הדירות הקטנות והגדולות, הייתי יכול למכור לציבור מחוסר האמצעים, דירות 3 חדרים במחירים נמוכים באופן ניכר..."

האם רק 'משקיעים' קונים את הדירות הגדולות? האם בין הרוכשים אין משפחות מרובות ילדים המצליחות בדרך זו להשיג דירה מרווחת יותר? האם לרוכשים הללו לא מגיעה אפשרות לרכוש דירה מוזלת? הנה תשובת בן שיחנו: "יש כמובן גם כאלו. אבל חלק ניכר מרוכשי הדירות הגדולות, הינם רוכשים מבוססים בעלי אמצעים, או משקיעים. גם 'משפרי הדיור' כבודם במקומם מונח, אבל אלו בוודאי לא יכולים להיות עדיפים על אותם מחוסרי דירה בכלל... אלו שאין להם שום דירה ומתגוררים במחסנים ובחניות. אלו עדיפים ללא ספק על משפרי הדיור, מה עוד שחלק בלתי מבוטל של רוכשי הדירות הגדולות, הינם משקיעים או בעלי אמצעים".

מה שחשוב בכל זה, הינה העובדה כי עדיין לא מאוחר. בשלב הנוכחי יכול משרד השיכון לשנות את הגדרות המכרז, ולהעביר את מכרזי 'המחיר למשתכן' בבית שמש, ל'מסלול הדירות הקטנות'. הכל תלוי ברצונו הטוב, של משרד הבינוי והשיכון.

פנינו למשרד השיכון, לבקש את תגובתו, אולם עד למועד פרסומה של הכתבה, לא מצאו הללו זמן להגיב. לכשתגיע תגובת המשרד, אם תגיע, נשמח לפרסמה.