אאא

רכישת דירה ולקיחת משכנתא היא אחת המהלכים העיסקיים הגדולים בחיים של רובינו, בהתאם לכך גם החששות וההתלבטויות המלוות את לקיחת המשכנתא. ישנם פרטים רבים שאנו צריכים לדעת חלקם חיוניים ביותר.

• אנחנו מעוניינים לקנות דירה, סכום הרכישה הוא מיליון ₪ אך ברשותנו יש רק כ-400 אלף ₪, האם נוכל לקבל משכנתא    מהבנק?

תנאי המשכנתא האופטימליים מוצעים ע"י הבנקים ללקוחות המשלמים הון עצמי של לפחות 40%. עם זאת, הבנקים מאשרים גם הלוואות בשיעור מימון גבוה יותר, המותאמים לכל לווה ע"פ מצבו, עד למינימום של 10% הון עצמי בלבד. במצב שלכם בו יש לכם כ-40% מהסכום הנדרש לרכישת הדירה, תוכלו לקבל את המשכנתא בתנאים אופטימליים. עם זאת גם אם יש לכם פחות מ-40% מהסכום הנדרש תכלו לקבל מימון עד 90% מערך הדירה, בתנאים טובים פחות.

• קיבלנו דירה מההורים שאינה ממושכנת. חבר אמר לי שאוכל לרכוש דירה נוספת בלי להשקיע הון עצמי, איך עושים  את זה?

ניתן למשכן נכס אחד לצורך קניית נכס אחר. כיון שכאמור, ניתן לקבל משכנתא בגובה של לפחות 60% מגובה הנכס, קבלת 60% מגובה הנכס הקיים, בתוספת 60% מגובה הנכס הנרכש, יכסו לחלוטין ברוב המקרים את עלות הרכישה החדשה. הבנק יתנה זאת כמובן, ביכולת שלכם להחזיר הלוואה כה גדולה.

• אנחנו בונים בית והבניה היא בשלבים. האם הבנק משלם לקבלן את כל הכסף מיד?

הבנק ישלם לקבלן על פי הדיווחים של המהנדס או מנהל הפרויקט על התקדמות הבניה. צריך לזכור שהבנק לא ימהר להגדיל את המשכנתא במידה והערכת עלות הבניה הייתה נמוכה מדי, כפי שקורה לעיתים בבניה עצמית. לכן, חשוב לתכנן ברמה מדויקת ככל האפשר את עלויות הבניה, לקחת מרווחי ביטחון של עליות מחירים ולא להתפתות לחריגות עד סיום קבלת המשכנתא.

• אנחנו מעוניין להחזיר את המשכנתא כמה שיותר מהר, ההורים שלנו עוזרים לנו בהחזרי המשכנתא, כך אנחנו יכולים  להחזיר כ-5,000 ₪ בחודש בעוד שהמשכורות שלנו ביחד הם כ-10,000 ₪. האם נכון הכלל שהבנק מאשר החזר  משכנתא עד גובה שליש מההכנסה בלבד?

ככלל אצבע כן. אולם למעשה האלגוריתם במחשב הבנק מכניס נתונים נוספים לחישוב ההכנסה הפנויה, כמו מס' הנפשות בבית וגובה ההכנסה. למעשה, כל מקרה נבחן לגופו. ניתן לפנות אלינו כמובן בשאלות מסוג זה ולקבל ייעוץ ספציפי בחינם.

• ההכנסות שלנו ב"ה יפות מאוד אך בחודשיים האחרונים נקלענו למינוס בשל חתונת הבת. האם כדאי לבקש כעת  משכנתא?

ראשית כל מזל טוב. באופן עקרוני מוטב להגיש בקשה למשכנתא לאחר שלושה חודשים שבהם החשבון "מסודר" ומשקף את המצב האמיתי שלכם. אולם כאשר המינוס הוא אכן זמני, ניתן להראות זאת לבנק והדבר לא יהווה פקטור באישור המשכנתא שלכם.

• האם חוץ מריביות על הקרן, יש עוד הוצאות קבועות במשכנתא?

מלבד ההחזר החודשי משלמים פרמיה עבור ביטוח חיים וביטוח נכס. העלות היא יחסית לגובה הרכישה וגיל המבוטחים. גם בעולם הביטוחים למשכנתא יש תחרות חזקה מאוד ואנו ממליצים לעשות סקר שוק לפני החלטה על חברה מבטחת. אנו כעת במו"מ עם סוכנות ביטוח גדולה ואמינה, ע"מ לספק ללקוחותינו באופן קבוע ביטוחים במחירים הטובים ביותר.

• נפגשנו עם הבנקאי בבנק. הוא הקרין נחמדות ואמינות. למה שלא נדאג למשכנתא בעצמנו ונחסוך את עלויות הייעוץ?

כפי שכתבנו במאמר הקודם בסדרה, הבנקאי הוא אכן נחמד ומקצועי, אך צריך לזכור שיש לו יעדי רווחיות ושבהכרח האינטרס שלכם לחסוך עלויות מתנגש עם האינטרס של הבנק, אותו מייצג הבנקאי, להרוויח כמה שיותר. יועץ המשכנתא הוא דמות עם הבנה מקצועית זהה לזו של הבנקאי אך הוא פועל אך ורק למען האינטרס שלכם – לחסוך בעלות המשכנתא.

• כמה כבר אפשר לחסוך במשכנתא, הרי לא מדובר בהלוואה עם ריביות כמו בבנק מסחרי?

אכן, הריביות בהלוואות מסוג משכנתא הינן זולות יותר מהלוואות אחרות בבנקים. עם זאת, בשל גובה ההלוואה והתקופה הארוכה שבה מוחזרים כספי ההלוואה, בחירה לא נכונה של מסלולי הריבית ואי-התמקחות על גובהה, תגרום להוצאה לא מחויבת המציאות, שגובהה בממוצע עשרות אלפי שקלים.

• אתה יכול בקצרה להסביר לי איך זה חוסך עשרות אלפי שקלים? האם לא אקבל את אותם תוצאות שלכם ע"י קבלת כמה הצעות מכמה בנקים?

שאלה מצוינת. אכן, ככל שתתאמצו ותשוו בין הבנקים תוזילו ריביות. אבל שוב, כפי שכתבנו במאמר הקודם בסדרה , בנקאי המשכנתאות הם חכמים, נחמדים ויוצרים אמון, אבל הכי חשוב - הם לא בצד שלך. הם יגרמו לך לחשוב על כיוונים שלא חשבת עליהם (וישמעו מפיהם רלוונטיים בעוד שבאמת הם לאו דווקא) ואלו יהוו את נקודת העוגן שלך להשוואת הריביות. כך, בעוד שהלקוח החרוץ מרוצה, בצדק, מכך שהצליח להפחית את הריביות מההצעה הראשונה של הבנק, אין לו כלים לדעת, כמה באמת היו המרווחים של הבנק בכל מסלול, האם אלה היו המסלולים המשתלמים ביותר וההרכב המתאים ביותר.
בנוסף לכך, גם הריביות הטובות ביותר שמתקבלות ע"י "עשיית שוק", יהיו בדר"כ גבוהות יותר ממה שיועץ יקבל, בהכרות אמיתית עם יכולת ההפחתה של הבנק ובהשתמש במסת הלקוחות שלו מול הבנק. ההבדל הוא עשרות אלפי שקלים בהלוואות קטנות ומאות אלפים בהלוואות גדולות.

• למה כדאי להשתמש בשירותי חברת בוטיק כשלכם ולא באחת החברות הגדולות בשוק הייעוץ?

היתרון לכאורה בחברות גדולות הוא מסת הלקוחות שהם מביאים לבנקים והמוכנות של הבנק לשפר תנאים כנגזרת שלה. בשל התחרות העצומה בין הבנקים למשכנתאות, אנו נהנים מאותו היחס והמוכנות לבוא לקראתנו מצד הבנקים, שמכירים בכך שיחסים טובים עם העסק משמעותם הבאת לקוחות נוספים על כל תיק. יתרון נוסף הוא היותנו בנקאים במקצוענו ומכאן שיש לנו מומחיות הנובעת מהכרות עם מערכת המשכנתאות הבנקאית, אותה אנו מנצלים לטובת הלקוחות שלנו. יועצים רבים בחברות הגדולות הם משפטנים, רו"ח או כלכלנים המבינים במימון וכלכלה, אך לא מכירים את מבנה הרווחיות של ההלוואות בבנקים השונים ולא יכולים לנצל ידע מקצועי זה לטובת לקוחותיהם.

ועוד דבר חשוב: נכון להיום אין שום פיקוח על תחום ייעוץ המשכנתאות. לצערנו, אחוז גדול מחברות הייעוץ בשוק מורכב מבעלי מקצועות חופשיים שאינם בנקאים, המנצלים את חוסר הידע של הלקוחות, לוקחים עמלה גבוהה עבור שירותיהם (לעיתים של עשרות אלפי שקלים) ולמעשה, לא מסייעים ללקוחות כלל מעבר למכרז ריביות פשוט שכל לקוח יכול לבצע לבד. חלק לא מבוטל מלקוחותינו מגיע לאחר שנחלו אכזבה מייעוץ קודם שקיבלו. לעיתים לא נותר לנו אלא למזער נזקים.
פתחנו את העסק בסייעתא דשמיא, אחרי שבעבודה בבנק, ראינו איך לווים משלמים מאות אלפי שקלים מיותרים על הדירה שרכשו והחלטנו לתרום את הידע והקשרים שלנו ולסייע למשפחות לחסוך את אותו הון, שיופנה למטרות חשובות יותר כמו חינוך וחיתון הילדים. בכל תיק מושקעות שעות רבות של חשיבה מקצועית ויצירתית ע"מ לחסוך כמה שיותר שנות תשלום וכמה שיותר כסף ללווים.

המאמר נכתב ע"י משה טובולסקי
מומחה למשכנתאות ומנכ"ל "טובולסקי ייעוץ משכנתאות"
www.tobolsky.co.il