איך לוקחים משכנתא לבנייה עצמית?
(צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק)
אאא

חלום הדירה יכול להתגשם בכמה אופנים: קניית דירה קיימת מ"יד שנייה"; רכישה "על הנייר" של דירה בפרויקט חדש הנמצא בשלבי בנייה (או אפילו רק בתכנון); וגם בנייה עצמית של בית החלומות שלכם במו ידיכם.

אחד ההבדלים הגדולים בין בניית בית לרכישת בית מוכן, הוא היכולת לצפות את הסכום הסופי שנידרש לשלם. בעת רכישת דירה "מוכנה" אנחנו כבר יודעים, כמעט בוודאות, מהו מחיר הדירה. ואולם, בבנייה עצמית קיים סיכוי גבוה לשינויים בעלויות הכספיות או לתוספת עלויות שלא נלקחו בחשבון. גם במקרים של תוספת בנייה בבית קיים, לא תמיד מוכנים מראש לעלויות אלה.

הזדמנויות לבניית בית פרטי ניתן למצוא, בין היתר, במכרזים על קרקעות לבנייה צמודת קרקע באתר רשות מקרקעי ישראל, בעיקר בשיטת "בנה ביתך". במכרזים אלה, המיועדים לאנשים פרטיים ולא לחברות בנייה, משווקים הרשות ומשרד הבינוי מגרשים לבנייה עצמית. בחלק מהמכרזים ניתנת עדיפות לזוגות צעירים, תושבים ותיקים או "בנים ממשיכים", כאשר חלק מהמגרשים משוריין עבורם. את המחיר למגרש קובע השמאי הממשלתי.

במצב שבו החלטתם לבנות את הבית שלכם ומצאתם את הקרקע הראויה לכם, נשאלת השאלה, האם תהליך נטילת המשכנתא שונה מנטילת משכנתא עבור דירה "מוכנה". רגע לפני שאתם רצים לבנק, עליכם לדאוג לבצע תכנון פיננסי נכון, שיסייע לכם, בין היתר, להעריך איזה נכס אתם יכולים לבנות, ואיך תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן.

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

תחילה עליכם לקחת בחשבון שני גורמים מרכזיים: ההון העצמי שלכם, כלומר הכסף שאתם מביאים "מהבית", שכולל את הכסף שתקבלו על מכירת הדירה הנוכחית (באם יש לכם), חסכונות, מענקים מהמשפחה ועוד; וכן המחיר של הנכס אותו אתם רוצים לבנות, שמעבר למחיר הנקוב כולל גם הוצאות נוספות.

אם אתם עומדים בפני בניית בית, סביר להניח שאינכם מחזיקים בידכם את כל הסכום הנדרש לכך, ובשלב זה ברשותכם הון עצמי - שאותו תקצו לרכישת הקרקע ולבנייה עצמה. כדי להשלים את הסכום הנדרש, אפשר ליטול משכנתא שאותה חשוב לתכנן מראש, שהרי בניית הבית תהווה, כפי הנראה, את העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייכם.

תכנון העלויות

תחילה עליכם לבקש מהבנק משכנתא עבור המגרש שעליו אתם מתכננים לבנות את ביתכם. בשלב הזה לא תצטרכו להציג תוכניות והיתרים לבנייה, משום שההלוואה תינתן אך ורק לצורך רכישת המגרש. לאחר מכן, תוכלו לבקש משכנתא עבור הבנייה עצמה - ולהציג תוכניות בנייה מאושרות והיתרי בנייה בתוקף מהרשות המקומית המאשרת את תוכניות הבנייה שלכם, כמו גם הסכמים עם הקבלן המבצע והמפקח על הבנייה.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות :

• לכל צרה: הכול על ביטוחי משכנתא

• מוכרים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

 משנים סטטוס? נישואין, גירושין והמשכנתא שלכם

• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?

לגבי גובה המשכנתא, דעו שלכל בית יש מחיר נקוב, המורכב מעלות הקרקע ועלות הבנייה (עלות חומרי הבנייה והתשלום לגורמים המבצעים השונים). עם זאת, העלות הסופית שתצטרכו לשלם גבוהה יותר, וכוללת לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים .

בשלב התכנון הפיננסי של בנייה עצמית, עליכם לחלק את העלויות ל-3 מרכיבים עיקריים:

עלות רכישת הקרקע: במקרים בהם הרכישה מתבצעת מרשות מקרקעי ישראל, יש להוסיף לעלות הרכישה גם את עלות הפיתוח הנדרשת.

עלות הבנייה בפועל: עלות זו מחושבת, בדרך כלל, על פי מ"ר לבנייה, כפול עלות למ"ר.

הוצאות נוספות: מדובר בלא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים כגון אדריכל, עו"ד, מסים, ריהוט, גינון ועוד, שיכולים להגיע לסכומים משמעותיים.

שימו לב: לצורך חישוב שווי הנכס לצורך המשכנתא, חלק מהבנקים לוקחים בחשבון את מחיר המגרש והפיתוח בתוספת עלות הבנייה בפועל, כאשר לא כוללים את הרווח היזמי מפרויקט הבנייה. כך, למשל, אם רכשתם מגרש ב-800 אלף שקלים, ובניתם עליו בעלות של 700 אלף שקלים, אזי השווי הסופי של הבית יכול להגיע (על פי הערכת שמאי) גם ל-2.5 מיליון שקלים. אך שווי הנכס לצורך המשכנתא יהיה סיכום העלויות, כלומר 1.5 מיליון שקלים.

מעבר לכך, יש לקחת בחשבון כי הבנקים ישחררו את כספי המשכנתא לפי התקדמות הבנייה. לדוגמא: אם אושר לכם 60% מימון מסך העלויות של הקרקע לבנייה, אז בכל שלב של הבנייה תוכלו לקבל עד 60% מהעלות עד לשלב זה - על פי אישור מהנדס או שמאות עדכנית.

תכנון תקציב

לאחר שחישבתם את העלות הסופית של הנכס, אפשר להתחיל לתכנן את התקציב שלכם נכון - וליטול את המשכנתא המתאימה לכם. תכנון התקציב צריך להיעשות על בסיס ההון העצמי שלכם, יכולת ההחזר שלכם, תנאי ההלוואה וגורמים נוספים.

למרות שנוח יותר לחשוב על החזרי המשכנתא בהקשר של ההחזרים הראשונים, אסור לשכוח שלרוב, משכנתא זו הלוואה ארוכת טווח, שתלווה אתכם הרבה שנים קדימה. אם מסלולי ההלוואה צמודים למדד, אז עליית המדד עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים עם השנים, ויש להיות ערוכים לזה. האם יהיה לכם קל לשלם את ההחזרים החודשיים גם אם הם יהיו גבוהים ב-10%-15%, זו שאלה חשובה. במסלולים בריבית משתנה, יש להיערך לאפשרות כי הריבית תעלה, ועמה ההחזרים החודשיים.

מומלץ שסך כל החזרי המשכנתא (כולל תשלומי הביטוח) לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם - ההכנסה נטו, אחרי שמפחיתים ממנה תשלומים להם אתם מחויבים ליותר מ-18 חודשים (החזרי הלוואות אחרות, תשלומי מזונות ועוד).

כך, למשל, אם ההכנסה החודשית הפנויה שלכם היא 9,000 שקלים, ההחזר המומלץ למשכנתא הוא כ-3,000 שקלים בחודש. תשלום זה משאיר בידכם פחות מ-6,000 שקלים לחודש עבור תשלום כל ההוצאות האחרות, כגון מזון, בגדים, דלק, חשבונות חשמל, גז מים וכו'. יש לשקול כל מקרה לגופו ולהקפיד לראות את התמונה בכללותה. יש כמובן משמעות יתרה לגובה ההכנסה החודשית שלכם, אך גם למקורות כספיים נוספים כגון קרן השתלמות או נכס נוסף שבבעלותכם.

לסיכום, לאחר שקיבלתם את האישור העקרוני המאפשר לכם להמשיך בתהליך נטילת המשכנתא, גשו לבנק למשכנתאות, בחרו את המסלול המתאים לכם - והתחילו בבנייה. בהצלחה!