אאא

"בזמן שמחירי הדיור נוסקים, רק ביולי 2010, יותר משנה לאחר הקמתה, זיהתה הממשלה ה-32 בראשותו של מר בנימין נתניהו, את הצורך לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור...  אף על פי כן המשיכו מחירי הדיור לעלות בשנים 2012-2011 אם כי באופן מתון יותר".

זהו אחד הציטוטים המופיעים בדוח מבקר המדינה, השופט בדימוס יוסף שפירא. הדו"ח שנחשף הערב (יום ד') מתאר לאורך 294 עמודים שורה ארוכה מאוד של ליקויים וסחבת בשנים האחרונות, שהביאו לזינוק חד מאוד במחירי הדירות - שהמשיך גם ב-2014. לצד תיאור מפורט של המחדל ארוך השנים, מביא המבקר אזהרה צופת פני עתיד על סכנה כלכלית האורבת למעמד הביניים הישראלי אם משבר הדיור יימשך:

"בעשירוני הביניים, שיעור ההוצאות על שכר דירה עלה מכ-21% בשנת 2008 לכ-26% בשנת 2012 (עלייה של כ-24% בשיעור הוצאות הדיור), ושיעור זה הולך ומתקרב לרף של 30%. הדבר מעורר חשש כי אם תמשיך מגמת העלייה במחירי הדיור ומגמת העלייה בשכר תהיה מתונה יותר יחסית אליה, ייחשפו אוכלוסיות נוספות לסיכון כלכלי העלול לפגוע ביכולתן לעמוד בהוצאות אלו". 

 ()
 

משנת 2008 ועד דצמבר 2013 זינקו מחירי הדירות בכ-55% והמחיר של שכר הדירה עלה בכ-30%. המבקר כתב כי "אחד הגורמים לכך הוא מחסור בעשרות אלפי דירות, שנוצר עקב היקפן המצומצם של התחלות הבנייה ביחס לגידול במספר משקי הבית". באותה תקופה השכר כמעט שלא עלה, ועל כך נכתב: "אל מול מחירי הדירות הנוסקים עלתה ההכנסה הממוצעת של משקי הבית באופן מתון".

שפירא הציג את נתוני משרד הבינוי, שלפיהם בשנת 2008 (ממשלת אולמרט) נדרשו 103 משכורות חודשיות של שכיר לרכישת דירה ואילו בסוף 2013 (ממשלת נתניהו) כבר נדרשו 137.

המדדים והיחס ביניהם ()
המדדים והיחס ביניהם 

 

כמה משכורות תצטרכו כדי לקנות דירה? נתונים: דו
כמה משכורות תצטרכו כדי לקנות דירה? נתונים: דו"ח בנק ישראל (צילום: עידו ארז)
 

התוצאה, מזהיר מבקר המדינה, עלולה להיות קשה מאוד למעמד הביניים ולשכבות החלשות. "להכבדה בנטל ההוצאות הדיור עלולות להיות השלכות מרחיקות לכת הנוגעות לחייו ולרווחתו של הפרט ולחוסנו הכלכלי. אם יימשכו מגמות אלו, הן עלולות להשפיע לרעה על מצב המשק כולו".

צורכי מחיה בסיסיים בסכנה

המבקר חזר למצב מחירי הדירות מאז מלחמת ששת הימים. הוא מצא כי משנת 1967 נרשמו שינויים ריאליים במדד מחירי הדירות בישראל, המעידים גם על התנודתיות הניכרת של שוק הדיור. אבל "מינואר 2008 ועד דצמבר 2013 חלה במחירי הדירות עלייה ריאלית בקצב של 9% בשנה. קצב זה גבוה במידה ניכרת מקצב עליית מחירי הדירות הרב שנתי ב-47 השנים האחרונות". 

 ()
 

  

 ()
  

שפירא התייחס גם לאלו שאין באפשרותם לרכוש דירה ולכן הם מתגוררים בשכירות. הוא הזהיר כי "הגידול בשיעור ההוצאות בולט בעיקר בקרב ששת העשירונים הנמוכים, דהיינו כ-470 אלף משקי בית. אף שמדובר בסך הכול ב-20% ממשקי הבית במדינת ישראל, שיעורם הוא כ-73% מסך משקי הבית השוכרים דירות".

עוד נמצא כי "שיעור ההוצאות על שכר דירה מההכנסה נטו בקרב שלושת העשירונים הנמוכים (כ-285 אלף משקי בית) עמד על רף של 30% או עבר אותו". המבקר מזהיר כי "פריצת רף זה מעידה על פגיעה אפשרית ביכולתם של משקי הבית לממן צורכי מחיה בסיסיים, היא מגבירה את הסיכון הכלכלי שלהם ועלולה להביא לידי פגיעה ממשית ברמת חייהם". כמו כן, שיעור ההוצאה מהשכר החודשי הממוצע עבור שכר הדירה עלה מכ-29% בינואר 2008 (ממשלת אולמרט) לכ-38% בדצמבר 2013 (ממשלת נתניהו). 

המחסור בדירות

אז למה המחירים זינקו? המבקר מצביע על אחת הסיבות והיא מחסור בהיצע הדירות והיעדר מגוון בגודלן. בבדיקה נמצא כי בשנים 2002 עד 2012 נוצר פער מצטבר בין התחלות הבנייה למספר משקי הבית שהסתכם בכ-53 אלף יחידות דיור. נתוני משרד הבינוי מראים מחסור כולל של כ-115 אלף יחידות דיור. "הפערים בין ההיצע לביקוש תרמו לעלייה ניכרת במחירי הדיור", נקבע. הדו"ח מצטט מחקר של בנק ישראל משנת 2011, ולפיו המחסור מסביר 37% מהעלייה במחירי הדירות וכ-75% מהעלייה במחירי שכר הדירה בשנים האחרונות. 

 ()
  

המבקר התייחס גם לגודלן של הדירות. הוא מצא כי רק 6% מכלל הדירות, שבנייתן החלה בשנת 2013, היו דירות של עד שלושה חדרים, לעומת כ-42% דירות כאלה, שבנייתן החלה בשנת 1980. המבקר העיר כי "ההיצע הנמוך של דירות קטנות פוגע בהלימה בין צורך חלק ממשקי הבית ובין מצאי הדירות המתאים להם וגורם להכבדה שלא לצורך בנטל הוצאותיהם על דיור".

ומה עשו הממשלות? בשנים 2007-2005 קיבלה הממשלה כמה החלטות העשויות להשפיע על שוק הדיור. אולם חלק מההחלטות לא יושמו כלל והן נותרו בגדר "אות מתה", נכתב. המבקר הזכיר כי "אי-יישום החלטות הממשלה, המחסור ביחידות דיור והיעדר היערכות מוקדמת שתאפשר להתמודד עם השינויים הצפויים בשוק הדיור, הביאו לידי כך שעם פרוץ משבר הדיור ב-2008 לא היו בידי הממשלה אמצעים להתמודדות עם הזינוק במחירי הדיור ועם משבר הדיור ההולך ומעמיק". שפירא הוסיף כי "היעדר היערכות לקראת משברים שכאלו היא ליקוי מהותי בסדרי מינהל תקין ובעבודת המטה הממשלתית". 

ההחלטה לא לבנות במרכז

כדי לאזן בין גידול האוכלוסייה במרכז לפריפריה, ב-31 באוגוסט 2008 הוחלט בממשלה לא ליזום תוכניות חדשות לבנייה במרכז בשנים 2009 עד 2012. בעקבות ההחלטה, לא אישרו מוסדות התכנון כמעט תוכניות באזור זה. לפי המבקר, "המהלך לא הוביל לתוצאות המצופות - הביקוש במרכז לא פחת והביקוש בפריפריה לא גדל. יתרה מזאת, מחירי הדירות המשיכו להאמיר בכל הארץ - במרכז ובפריפריה כאחד". ההחלטה בוטלה בתקופת נתניהו, ביולי 2010.  

באופן כללי, בשנים 2008 עד 2010, כתב המבקר, "אף שהסתמנה מגמה ברורה של עלייה חדה במחירי הדיור, הממשלה בראשות אהוד אולמרט (שכיהנה עד חודש מרץ 2009) לא זיהתה מגמה זו כסיכון הדורש התייחסות ייחודית ולא קיימה כל דיון אסטרטגי בנושא. היא גם לא קבעה כי יש לנקוט אמצעים כלשהם כדי למתן או לבלום את עליית המחירים וממילא לא גיבשה תוכנית כוללת לשינוי מגמה זו. 

"לכן", הוסיף שפירא, "בשנים 2008 עד 2010 גדלו הפערים בין ההיצע לביקוש בשוק הדיור ומחירי הדיור עלו בתקופה זו בכ-36% במונחים ריאליים ועמם ההכבדה בנטל הוצאות הדיור". המבקר מתח ביקורת גם על ראש הממשלה בנימין נתניהו. "רק ביולי 2010, יותר משנה לאחר הקמתה, זיהתה הממשלה ה-32 בראשות בנימין נתניהו את הצורך לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור וקבעה כי יש לקיים מדיניות דיור שמטרתה להוריד את מחירי הדירות תוך שימת דגש על דירות לצעירים הרוכשים את דירתם הראשונה". אבל התוכניות לא הביאו לירידה במחירים. "אף על פי כן המשיכו מחירי הדיור לעלות בשנים 2011 ו-2012 אם כי באופן מתון יותר".

 ()
 
 ()
  

המבקר העיר גם על חוסר תיאום בין האחראים. הוא מצא כי בשנים 2005 עד 2012 פעלו משרדי הממשלה וגופים שלטוניים הנוגעים בדבר בלי שמונה גוף מטה, שתפקידו לתכלל את התוויית מדיניות הדיור הממשלתית ואת יישומה. "פעולות אלו היו מבוזרות בין משרדי הממשלה ומוסדות המדינה השונים, והם פעלו בלי שגובשה תוכנית עבודה אסטרטגית רב-שנתית ובלי שנקבעו יעדי מדיניות מוסכמים ומתואמים בין כלל הגופים הנוגעים לעניין התשתיות הנדרשות", נכתב. בנוסף, מצא שפירא כי מזכירות הממשלה לא קיימה מעקב שיטתי אחר יישום החלטות הממשלה.

בדו"ח יש התייחסות גם לרכישת דירות על ידי משקיעים. המבקר מצא כי רק במאי 2013, לאחר רכישתן של 165 אלף דירות על ידי משקיעים בשנים 2007 עד 2012, ועליית מחירי הדיור במשך חמש שנים, הממשלה אישרה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין, שעניינו חיוב דירות להשקעה במס שבח במועד מכירתן, במתכונת המתחשבת בהערות שהעלתה רשות המסים כבר ב-2011.

 ()
 
 ()
  

שפירא כותב גם על ליקויים בניהול המלאי התכנוני, שחיקתו ואי זמינותו לבנייה. "משרדי הממשלה לא קבעו תקן מחייב לגודלו המזערי של המלאי התכנוני הזמין למגורים. בהיעדרו עולה קושי לקבוע יעדים מושכלים ולהתריע מבעוד מועד על מחסור במלאי. כמו כן, אין כל מידע רלוונטי על המלאי התכנוני ועל זמינותו לבנייה, אף שהדבר חיוני לקבלת החלטות ולתכנון מדיניות דיור".

בנוסף, מצא המבקר כי יוזמת תוכניות על-ידי מִנהל מקרקעי ישראל (או בשמה החדש - רשות מקרקעי ישראל) נעשה בחוסר התאמה לצורכי המשק. בשנים 2007 עד 2012 נתן המנהל הרשאות לתכנון של כ-212 אלף יחידות דיור - כמות הקטנה מהנדרש כדי לעמוד ביעדים לשיווק קרקעות. בביקורת נמצא כי התוכנית למגורים שהגיש המנהל לא תאמו את הגידול היחסי במספר משקי הבית. הדבר בלט במחוז תל אביב, שבו נרשם מחסור של כ-39% ובמחוז המרכז שסבל ממחסור של כ-81%. לעומת זאת, במחוזות חיפה, הצפון והדרום היו תוכניות למגורים הרבה מעבר לגידול היחסי במספר משקי הבית. 

8 שנים לאישור תוכניות גדולות

הסחבת על כל גווניה מתוארת בהרחבה. המבקר מצא כי הזמן הממוצע הנדרש לאישור של תוכניות גדולות למגורים הוא כחמש שנים וחצי. פרק זמן זה ארוך פי שלושה מהזמן המצטבר שנקבע בחוק התכנון והבנייה. במחוז המרכז התהליך נמשך שמונה שנים בממוצע - "כלומר פי ארבעה מהזמנים הקבועים בחוק". בדו"ח מוזכר ש"התמשכות הליכי התכנון מקשה על היכולת להגמיש את ההיצע בשוק הדיור לפי הצורך. תהליך המימוש של התכניות נמשך אף הוא שנים מספר, ובמצטבר חולפות בממוצע כתריסר שנים מהגשת התוכניות המפורטות למוסדות התכנון ועד גמר הבנייה". 

 ()
 

ומה עם הווד"לים של נתניהו? שפירא מצא כי מסלול "ועדות דיור לאומיות" סייע לאישורו של חלק קטן, כחמישית, מיחידות הדיור שאושרו בסך הכול מאוגוסט 2011 ועד אפריל 2013, ושרוב התוכניות המקודמות במרכז הארץ, שבו יש ביקושים גדולים, לא התאימו לקידום במסלול זה. 

כמו כן נמצאו ליקויים בשיווק קרקע למגורים. המבקר מצביע על כך שלא נקבעו סדרי עדיפויות, היעדים שנקבעו לא כללו חלוקה לפי מחוזות, ולא לוו בהסברים בנוגע לאופן קביעת היעדים. "יתרה מזאת", הוסיף שפירא. "ההחלטות לא התקבלו על בסיס מידע שלם. גם מועצת מקרקעי ישראל (המפקחת על המִנהל) לא קבעה מדיניות ברורה בנושא שיווק קרקעות למגורים ולא קיבלה החלטות מפורשות בנוגע ליעדי השיווק". 

בנוסף, נמצא בביקורת כי נרשם פער גדול בין כמות יחידות הדיור הכלולות בתוכנית העבודה ליחידות הדיור המתפרסמות לשיווק. "כמו כן נרשם פער גדול בין מספרן בפרסומים למספרן בעסקאות שנחתמו בגינן, משנת 2007 ועד יולי 2014 פורסמו לשיווק כ-200 אלף יחידות דיור ובסופו של דבר נחתמו עסקאות בגין כ-97 אלף יחידות דיור, כלומר כ-48%. המצב יותר גרוע באזור המרכז. המבקר מצא כי המחסור בשיווק ניכר במחוזות המרכז ותל אביב, שבהם שווקו רק כ-39% ו-25% מהנדרש בהתאמה. 

בסיכום הדו"ח כתב שפירא כי דיור נאות אינו רק ביטוי נדל"ני, אלא צורך אזרחי בסיסי. "הממשלה ומשרדיה התוו מדיניות דיור לאומית באופן לקוי, בהיבטים רבים הממשלה פועלת ללא מידע מלא מהימן ורלוונטי ונוקטת פעולות מאולתרות ובלתי מתוכננות", הזכיר המבקר. "חלק ניכר מהחלטותיה לא יושם או שיישומן התעכב. הממשלה לא הצליחה להכווין את הביקושים מהמרכז לפריפריה וחלים עיכובים בפיתוחה של הפריפריה". לסיכום הוא הדגיש כי "להתמודדות עם משבר הדיור ולהסרת החסמים המונעים את התאמת היצע הדיור המצוי לזה הרצוי ישנה חשיבות לאומית, ובכוחן לחזק את החוסן החברתי והכלכלי של מדינת ישראל". 

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'חדשות' ותישארו מעודכנים

פרופ' אבי שמחון, שנמנה עם הצוות הכלכלי שמייעץ לראש הממשלה, אמר הבוקר כי "הוא (נתניהו) כן היה הראשון לזהות כבר ב-2009. אני אפילו זוכר בתור קורא עיתונים, שראש הממשלה, למרות המשבר, פונה לשר האוצר ואומר שיש לו שיש פה בעיה של עליית מחירי דיור וצריך לטפל בה". לדבריו בראיון לגלי צה"ל, "לפני ארבע שנים בערך, ראש הממשלה הסתובב אלינו ואמר 'טוב, למה המחירים עולים' ואנחנו אמרנו לו, המחירים עולים מפני שאין מספיק היצע', אז הוא אמר לנו 'טוב, אז מה עושים בעניין'". 

שמחון פירט שורת פעולות שנעשו כמו עלייה דרמטית גם במספר התחלות הבנייה וגם במספר שיווקי הקרקעות שמאפשרות עלייה במספר התחלות הבנייה. עם זאת, הוא ציין כי "התוצאות לא מספיק טובות ובממשלה הבאה נתניהו יצטרך לקחת את הנושא הזה לאחריות האישית. לא רק אחריות כוללת כראש ממשלה שתמיד קיימת, אלא לקחת את זה באופן אישי ולדאוג שהמשבר הזה ייפתר, ואני בטוח שזה מה שיקרה". 

מהליכוד נמסר בתגובה: "מדובר בדוח חשוב מאוד. אנו נלמד את הדוח וניישם את מסקנותיו המתבקשות. ממשלות הליכוד בראשות נתניהו עשו הרבה בתחום הדיור, זה מצויין בדוח, אבל יש עוד הרבה מאוד מה לעשות. הגדלנו את כמות התחלות הבנייה מ-32 אלף ל-47 אלף בשנה. אנו מפנים את מחנות צה"ל ממרכז הארץ לנגב - ובמחנות צה״ל שיתפנו נבנה 100 אלף דירות חדשות. הגדלנו דרמטית את שיווק הקרקעות לדיור, והשנה נגיע ל 60,000 יחידות דיור. ביטלנו את ההחלטה המונעת בנייה חדשה במרכז הארץ, וכבר השנה נגיע לתכנון של 80 אלף יחידות דיור. וכמובן הובלנו את מהפכת הכבישים והרכבות, שמחברת את הנגב והגליל למרכז הארץ, ומאפשרת לגור בקריית גת ולעבוד בתל אביב".

בליכוד הוסיפו: "בקדנציה הבאה נפעל יחד עם שותפינו הטבעיים, שמחויבים כמונו לפתור את משבר הדיור, וניישם את מסקנות הדוח. רק ממשלת ליכוד חזקה בראשות נתניהו, תפתור את משבר הדיור, בדיוק כפי שעשינו בשורה ארוכה של רפורמות ושינויים מבניים עמוקים, שהפכו את המשק הישראלי לחזק ותחרותי".