פדיית הקרקע לאחר ההשבחה

פעמים נוצרים מצבים שנחזים מצד החייב כמעוותים או כנגועים בחוסר צדק, החייב צופה השבחה עתידית של הקרקע, אך הנושה דורש את כספו ואף טוען כי הוא צריך את הכסף לפני מועד ההשבחה הצפוי. תרחיש נוסף יכול לעסוק בקרקע משפחתית או במגרש שנפל בירושה, אשר החייב חש כלפיו קשר רגשי עמוק היוצר קושי להיפרד מהנכס.

ההלכה מורה כי בנסיבות מסוימות הזיקה שבין החייב לנכסיו עשויה להימשך גם לאחר העברתם לידי הנושה. זיקה זו מבקשת לשמור על איזון שבין החובה והאחריות המוחלטת לשלם חובות ובין רחשי ליבו ומצוקותיו של החייב. יש לדאוג כי טוב ליבו של הנושה או הסתמכותו על דיברת החייב, לא יובילו לנזק והפסד, אך מאידך קיים גם צורך לפעול ברגישות ומתוך התחשבות בזולת שנמצא במצוקה.

גאולת נכסים מעוקלים

הגמרא (בבא מציעא לה.) לומדת מהפסוק "ועשית הישר והטוב" (דברים ו יח) כי נכס נדל"ן שעוקל והועבר לבעלות הנושה, יכול החייב לפדותו בממון ולהשיבו לידיו( בלשן הגמרא "שומא הדרא").

ההיגיון של פדיית הנכסים טוען כי החובה כלפי הנושה היא חובת ממון, לכן יש לראות בהליך העיקול והגביה רק כאמצעי להשגת היעד של קבלת הכסף, הנכסים שעוקלו כנראה יתורגמו בשלב מסוים לכסף ובכך הנושה יגיע אל קו הגמר של אירוע החוב. לאור זאת יש מן ההגינות לאפשר לחייב לתרגם את הנכס לכסף, ובכך לחזור להליך המקורי של מילוי החובה הכספית כלפי הנושה.

לא בכל מצב ולא בכל זמן יכול החייב לפדות את הנכס, זכות הפדייה(שומא הדרא) קיימת רק אם הנושה מחזיק בנכס ועדיין לא העבירו לאחר, מכירה או העברה במתנה לידי צד ג', מבטלת את זכות גאולת הקרקע.

מציווי התורה של "ועשית הישר והטוב " לומדים חז"ל הנהגות נוספות של לפנים משורת הדין, אחד הלימודים הנוספים הוא דין "בר מצרא" (בבא מציעא קח. ), לבעל קרקע שסמוכה לשדה העומדת למכירה, יש זכות ראשונים לקנות את השדה ואין למוכר להציע את השדה לקונים אחרים, לפני שבעל השדה הסמוכה ויתר על זכות הראשונים שלו.

זכות הקדימה איננה עוסקת רק בבעלי שדות סמוכים, אלא קיימים הסדרי קדימה נוספים, כגון בן עיר ובן עיר אחרת וכדומה. דינים אלו נפסקו להלכה ברמב"ם( הלכות שכנים פרק יד הלכה ה' ) ובשולחן ערוך ( חו"מ סי' קעה).

המגיד משנה(הלכות שכנים פרק יד' הלכ' ה) בהסבירו את פסק הרמב"ם בדין בר מצרא מבאר כי הוראת התורה של ועשית הישר והטוב, מקבילה להוראה של קדושים תהיו, קדש עצמך במותר לך.

הוראת קדושים תהיו עוסקת בהתקדשות האדם אל מול תאוותיו האישיות, ולכן אל לו לאדם לרדוף אחר תאוות הגוף, למרות שהנאות אלו נעשות בהיתר וללא כל סרך איסור, כך הציווי של ועשית הישר והטוב עוסק בהתקדשות האדם בהנהגתו עם הבריות, ועל כן יש לו לאדם לקדש את עצמו ולנהוג לפנים משורת הדין.

בהמשך דבריו מבאר המגיד משנה כי התורה נקטה בהוראה כללית של ועשית הישר והטוב בכדי להורות לאדם את הדרך אשר ילך בה, שהרי לא ניתן לכתוב באופן פרטני את כל ההנהגות הראויות שבין אדם לחבירו, מפני שיחסי האנוש תלויים בנסיבות שמשתנות ממקרה למקרה ומאדם לאדם, על כן התורה הקדושה כתבה הוראה כללית בכדי שמתוך ציווי זה נוכל להסיק בכל סיטואציה כיצד עלינו לנהוג ולכלכל את צעדינו.

זכות הפדייה קיימת רק בקרקעות

הרמב"ן (ב"מ לה.) וכן הרא"ש ( ב"מ פ"ג סי' ד) ועוד ראשונים סוברים כי דין "שומא הדרא" (זכות החייב לפדות נכס שעוקל) מתייחס רק לנכסי נדל"ן, אבל עיקול וגבייה של מטלטלין אינם מקנים לחייב זכות פדייה. דין זה נפסק להלכה ברמ"א ( חו"מ סי' קג' סעי' ט).

נאמרו כמה הסברים מדוע זכות הגאולה קיימת רק בנכסי נדל"ן ולא במטלטלין או נכסי הון אחרים. הסמ"ע ( חו"מ סי' קג סע"ק יג) מבאר כי נחלת האדם נושאת את שמו לדורות וכך היא גם מועברת הלאה, לכן מכוח הציווי של ועשית הישר והטוב למדו חז"ל שאין לפגוע באופן מוחלט בנחלת אבות או בנחלתו של אדם שהם אפופים במטען רגשי וערך סנטימנטלי רב.

הסבר נוסף מובא בתומים ( חו"מ סי' קג סע"ק ט) המבאר כי ההבחנה באפשרות הפדיון נובעת מההבדל בקושי השגת הנכס. מטלטלין בדרך כלל מיוצרים באופן המוני וסידרתי וממילא בכסף הגאולה ניתן לקנות מוצר חדש מבלי להטריד את הנושה שכבר סיים את הליך גביית החוב, אבל נכסי נדל"ן מתאפיינים בקשיי רכישה, משום שבכל דירה או מגרש קיימים מאפיינים ייחודיים ושונות משמעותית, על כן יש להקל על החייב ולאפשר לו לפדות את נכסיו שעוקלו.

כראיה לדבריו מביא התומים את שיטת הריטב"א שסובר כי במטלטלין מיוחדים אשר יש קושי רב להשיגם או בחפצים שיש להם ערך סנטימנטלי גבוה, יש לאפשר לחייב לפדות אותם, מפני שהרציונל של פדיון הקרקע חל במקרה זה גם על נכסי מטלטלין בעלי מאפיינים ייחודיים.

מתוך הדברים ייתכן לטעון כי יש צורך לקיים הבחנה בין נכסי נדל"ן כגון דירת מגורים וכדומה אשר נכללים בקטגוריה של נחלת אבות, לבין נכסי נדל"ן לצרכי מסחר והשקעה שבדרך כלל אין בהם ערך סנטימנטלי מיוחד ואף ניתן לקנות אותם בקלות יחסית. אם הבחנה זו תתקבל אזי בנכסי השקעה שעוקלו, ייתכן שהנושה יטען כי הוא לא חייב לבצע את הליך המרת הנכס בכסף, מאידך החייב יוכל לטעון כי קרקע להשקעה שעתידה בקרוב לעבור השבחה אין ראוי למנוע ממנו את פדייתה.

פדיית הקרקע לאחר ההשבחה

נחלקו השו"ע והרמ"א( חו"מ סי' קג סעי' ט) כיצד יש להעריך את מחיר ההמרה בסיטואציה שבה המגרש נהיה שווה יותר. השווי הנוסף יכול לנבוע מכוחות ההיצע והביקוש באזור, או מתוכנית תב"ע חדשה שמוסיפה למגרש זכויות בניה שלא חלו עליו קודם.

ע"פ המבואר בסמ"ע (חו"מ סי' קג סע"ק יז-יט), בש"ך (חו"מ קג סע"ק יג) ובנתיבות המשפט(חו"מ קג סע"ק יז) משמע שמחלוקת השו"ע והרמ"א מקורה במחלוקת הרמב"ם(הלכות מלווה ולווה פ' כב' סעי טז) והרא"ש (ב"מ פ"ג סי' ד).

יש הסוברים(הרמב"ם ע"פ הבנת הב"י) שמחיר ההמרה עומד על גבוה החוב המקורי, מאחר שההיגיון שעומד בבסיס התקנה הוא השבת המצב לקדמותו, ממילא אין לתת לנושה להתעשר במקום שהוא מקבל את כספו בחזרה ומצבו חוזר לקדמותו.

מאידך (לשיטת הרא"ש) קיים חשש שאנשים בעלי יכולת כלכלית יסרבו או יקטינו את היקף ההלוואות שלהם מפני שהמרת המגרש במחיר החוב המקורי עלולה להיתפס אצלם כהצרת צעדיהם או פגיעה בהזדמנות להרוויח.

חשש פגיעה בלווים עתידיים, מחייב להתייחס אל הליך ההמרה במובן ההלכתי הפורמלי, שהרי בעלות הקרקע עברה ליד הנושה וממילא זיקת הפדיון היא זכות קניה בלבד, לכן יש לבצע את עסקת ההמרה במחיר שוק שלאור נסיבות ההשבחה כעת הוא גבוה יותר.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה

לתגובות stern1416@gmail.com