המפקח על הבתים המשותפים הוא גוף בעל סמכות מנהלית ושיפוטית השווה לשופט בית משפט שלום בתביעה אזרחית. ההבדל הוא שלמפקח על הבית המשותפים ישנה סמכות לדון בסכסוכים בין בעלי דירות מוגדרים בלבד.
המפקח מוסמך לדון במחלוקות הבאות: השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף, סכסוך בין בעלי דירות על פי התקנון שבתוספת לחוק המקרקעין, סכסוכים הקשורים לתמ"א 38, וסכסוכים הנוגעים למתקנים המשותפים של הבית המשותף כגון, חניה, מעלית, מתקני גז.
בית משותף הוא מבנה שיש בו שתי יחידות או יותר, הרשומות בפועל כבית משותף, או שמבחינה טכנית ניתנות לרישום כבית משותף.
לרוב, הבית המשותף מנוהל על ידי נציגות דיירים בבניין, המהווה גוף משפטי לכל דבר ועניין. ואולם, כיום ישנן חברות שמתמחות בטיפול וניהול בתים משותפים. בכל מקרה, בית משותף חייב נציגות חוקית אשר תנהל את הרכוש המשותף.
כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ועד הבית, המהוות את ההוצאות על הרכוש המשותף של כל בעלי הדירות. הוצאות אלו אמורות להתחלק באופן יחסי לשטח הדירות. כל בעל דירה מחויב לפי שטח דירתו ביחס לשטחן של שאר הדירות בבית המשותף. למרות זאת, ישנם בתים שבהם ההוצאות מחולקות שווה בשווה בהתאם לנוהג שקיים שנים רבות.
היתרונות בפנייה למפקח על הבתים המשותפים
אחת לשנה תזמן הנציגות אסיפה כללית של הדיירים. כל החלטה הקשורה לניהול ואחזקת הבית המשותף צריכה להתקבל ברוב רגיל מהמשתתפים באסיפה. יחד עם זאת, ישנן החלטות – כגון שינוי תקנון, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ושינויים בזכויות הבנייה – המחייבות הסכמה רחבה יותר.
לדוגמא, הוספת מעלית מחייבת הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות. לצורך החלפת ספק גז בבניין בו מותקנת מערכת גז מרכזית, נדרשת הסכמת רוב העולה על חמישים אחוז מבעלי הדירות. החלטה על ביצוע בנייה לפי תוכנית תמ"א 38 דורשת הסמכה של 80% מבעלי הדירות.
סכסוכים רבים נסובים סביב התנגדותם של שכנים לביצוע שינויים בבניין או סביב שכן שמנסה לשנות את הסטטוס קוו בבניין. אופיים של הסכסוכים הוא לרוב אמוציונאלי. היתרון בפנייה למפקח על הבתים המשותפים נעוץ במקצועיות שלו. המפקח בקיא במצב המשפטי ובדקויות העולות מיחסי דיירים בבית משותף, ובעל ניסיון עשיר ביישוב או הכרעת סכסוכי שכנים המגיעים לפתחו מדי יום ביומו.
יתרון נוסף בפנייה למפקח על הבתים המשותפים הוא מהירות ויעילות ההליך, בהשוואה להליכים המשפטיים בבית משפט שעשויים להימשך שנים רבות. כך למשל, אצל המפקח ייקבע דיון בתוך שבועות בודדים מיום הגשת כתב הגנה, ולפעמים אף לפני כן.
הדיון לגופו של הסכסוך מתקיים מהר מאוד. הצדדים פטורים מהליכים מקדמיים כמו גילוי מסמכים ושאלונים, כך שרוב הסכסוכים מסתיימים כבר בדיון הראשון בפסק דין, כאשר חלק גדול מהם מסתיים בפשרה.
כמו כן, ובשונה מבתי המשפט, המפקח הרבה יותר "נייד". במקרים מיוחדים הוא לא יהסס לבצע ביקור בבית המשותף תוך בדיקות העובדות באופן ישיר, עובדה שמקלה על הכרעה זריזה יותר בסכסוך.
בנוסף, המפקח לא כפוף לסדרי הדין ודיני הראיות. הדבר מאפשר לנציגי ועד בית לפעול אף ללא סיוע משפטי, כאשר פעמים רבות הדיון מתנהל באופן פתוח ובלתי רשמי, במהלכו המפקח שואל שאלות הדרושות לסכסוך ולפעמים אף מסביר לצדדים את המצב המשפטי לאשורו.
התביעות הנפוצות ביותר הן תביעות נגד דיירים שאינם משלמים את התשלומים השוטפים או המיוחדים עליהם הוחלט באסיפה הכללית. תביעות אלו, במידה שהן מגובות במסמכים המתאימים, הן בעלות סיכוי גבוה להתקבל.
יעיל במיוחד בסכסוכי תמ"א 38
כיום, לנוכח ההתקדמות המשמעותית בהליכי חיזוק מבנים על פי תוכנית תמ"א 38, תביעות רבות מוגשות נגד דיירים סרבנים המסרבים לחתום על הסכם התמ"א בניגוד להחלטת הרוב הדרוש לביצוע התוכנית.
במצב כזה, על מנת לקדם את התוכנית, לא נותרת ליזם כל ברירה אלא לפעול ולהגיש תביעה, בשיתוף יתר בעלי הדירות כנגד הסרבנים, תוך בקשה למנות כונס נכסים או בעל תפקיד שיחתום בשם אותם סרבנים על המסמכים הדרושים לביצוע התוכניות.
ברור לכל, כי אלמלא מהירות ויעילות הדיון בפני המפקח על הבתים המשותפים, תכניות תמ"א 38 רבות היו נתקעות. יזמים לא היו ממתינים שנים לפתרון הסכסוך בבית משפט.
זוהי הדוגמא המוחשית והקלאסית ביותר ליעילות ולפתרון המהיר הנעוץ בפנייה אל המפקח על הבתים המשותפים, ושבכוחו להשפיע על הגנה אזרחית מפני רעידות אדמה והתפתחות אורבנית במדינת ישראל.
כל תביעה אשר אינה בסמכות ייחודית של המפקח כאמור לעיל תוגש לבית משפט שלום, וכך גם תביעות שהעילה העיקרית שלהן אינה כלולה בסמכויות המפקח. יש לציין כי על החלטות המפקח ניתן להגיש ערעור בבית המשפט המחוזי הרלוונטי.
לסיום נותר רק לאחל לכם שלא תזדקקו לעזרת המפקח ותדעו להסתדר עם השכנים ולקיים תרבות דיור. אם לא – דעו שיש למי לפנות.
הכותב: עורך דין אבי ששו מלווה עסקאות נדל"ן ועוסק בדיני מקרקעין, תמ"א 38, פינוי-בינוי ועוד.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.