אאא

ההבדלים בין תמ"א 38/2 ל"פינוי בינוי"

גם תמ"א 38/2- היתר להריסת מבנים ובנייתם מחדש, כרוכה בתנאי העיקרי כי היתר הבנייה של המבנה הוצא לפני התאריך 1.1.1980.  אולם, לא תותר בשום אופן הריסתו של מבנה לשימור או מבנה בעלי ערך היסטורי, כפי שמופיע בכרטסת השימור.

   קרא עוד:

כאמור, תמ"א 38/2 מדברת על הריסת המבנה ובניתו מחדש, וע"כ אנשים רבים מתבלבלים בין תמ"א 38/2 לבין פינוי בינוי. בטורנו זה אנסה לעשות קצת סדר בדברים תוך עמידה על ההבדלים העיקריים בין השניים, למרות שעל פניו שווים הם, שכן בפועל, בשניהם מדובר בהריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש.

   • פינוי בינוי

"פינוי בינוי" ניתן לבצע אך ורק במבנים בעלי 24 דירות קיימות ויותר.

על מנת להתחיל לקדם פרויקט "פינוי בינוי" יש לפעול להשיג אישורים רבים מאלו הנדרשים לתמ"א 38/2.

ב"פינוי בינוי" אין זכויות בניה הניתנות מכח התוכנית, ועל כן יש צורך לייצר זכויות על מנת שהתוכנית תצא לפועל. משום כך, אחת הפעולות הראשונות אותן חייב היזם לבצע היא הכנת תוכנית אדריכלית כוללת לבניין ולאזור, להגישה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ולהמתין לקבלת אישורה.

לאחר שתאושר התוכנית בועדה המקומית, על היזם לפנות לועדה המחוזית להציג בפניה את התוכנית ולהמתין לאישורה.

רק לאחר אישור התוכנית ע"י הוועדה המחוזית, יכול היזם להכין תכניות בניה מפורטות אותן הוא יגיש לוועדת התכנון המקומית לצורך קבלת היתר בניה.

פרק הזמן הנצרך לאישור תוכנית במסגרת "פינוי בינוי" ארוך וממושך ועלול להמשך שנים רבות וזאת מריבוי ההליכים הנצרכים לאישור.

   • תמ"א 38/2

לעומת התהליך הארוך בפרויקט "פינוי בינוי", זכויות הבנייה הנוספות הניתנות בתמ"א 38/2 באות מכוח התכנית עצמה, ולכן, לצורך תמ"א 38/2 נעשה ההליך כולו מול הרשות המקומית וועדת תכנון ובניה המקומית בלבד, ללא מעורבות הועדה המחוזית דבר המקצר מאד את הליך אישור הפרויקט.

כיום שואפות הרשויות המקומיות לקצר את הליך התמ"א ולהעמידו על כשנה מיום פתיחת תיק הבקשה ועד למתן ההיתר בפועל, והתחלת הבניה.

העדפת פרויקט "פינוי בינוי" על פני תמ"א 38/2

אם הליך קבלת היתר מכח תמ"א 38/2 קצר באופן משמעותי מהליך קבלת היתר בפרויקט "פינוי בינוי" מדוע מעדיפים בכל זאת היזמים לצאת לפרויקט הגוזל מהם זמן כה רב?

הסיבה לכך נעוצה בהבדל בזכויות הבניה הניתנות בשני סוגי הפרוייקטים. בהיתר הניתן מכח תמ"א 38/2 זכויות הבנייה המקסימליות הינן הזכויות הלא מנוצלות הקיימות בחלקה, בתוספת עד שנים וחצי קומות הבאות מכח התמ"א, ולא יותר.

לעומת זאת בפרויקט "פינוי בינוי" בו מייצרים זכויות נוספות חדשות שאינן מכח התוכנית, ישנה אפשרות לקבל תוספת אחוזית גבוהה.

את היזם הבונה את הפרויקט מעניין החלק הכלכלי שבו. בתמ"א 38/2 עלול להיווצר מצב בו לא יהיה די בזכויות הבאות מכח התוכנית על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי וכדאי ליזם.

העדפת הרשויות לפרויקט "פינוי בינוי" על פני תמ"א 38/2

גם הרשויות מעדיפות באופן עקרוני את פרויקט "פינוי בינוי" על פני תמ"א 38/2. בפרויקט "פינוי בינוי" בו על היזם להגיש תוכניות כוללות לבנין ולאזור, ישנה התיחסות מקיפה וכוללת לתשתיות ההיקפיות של המבנה הפרטני הכלול בפרויקט, כגנים, בתי ספר, בתי תפילה חניות ציבוריות ועוד.

לעומת זאת בפרויקט תמ"א 38/2 התוכניות מתיחסות למבנה הפרטני הבודד ועל כן אין התייחסות מקיפה לתשתיות הרוחביות של הדיירים החדשים.

הסכמת דיירים

גם בעניין זה קיים שוני מהותי בין תמ"א 38/2 לבין "פינוי בינוי".

לצורך פרויקט תמ"א 38/2 יש צורך בהסכמת 80% מבעלי הנכסים בבנין המחזיקים בבעלותם לפחות 80% מהשטחים המשותפים בחלקה. עם חתימות אלו ניתן לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך הוצאת ההיתר.

לאחר קבלת ההיתר יכולים היזם והשכנים למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לכפיית ביצוע הפרויקט על הדיירים הסרבנים. בסמכות המפקח להסמיך כונס נכסים שיוכל לחתום במקום הדיירים הסרבנים על הסכם תמ"א 38 עם היזם.

לעומת זאת, בפרויקט "פינוי בינוי" אין בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים לכפות על הדיירים הסרבנים את חתימתם על ההסכם עם היזם ועל כן הדרך היחידה לכפיית הדיירים הסרבנים עוברת הינה הגשת תביעת נזיקין כנגד הדיירים הסרבנים בבית המשפט.

 • • • • •

בטורינו הבאים נשתדל לפרט בעז"ה גם את נושאי: הסכמת בעלי הדירות, תמ"א למול תב"ע, מעלות התוכנית לעומת חסרונותיה, הסיכונים אותם עלינו לקחת בחשבון טרם התקשרותינו עם יזם, ומה הן ההערכויות המקדמיות והתרופות למניעתם. 

אין בטור זה משום מתן ייעוץ או המלצה
לבניה במסגרת תמ"א 38 ו/או במסגרת כלשהי

שאלות לרב מיכאל מלכיאלי בענייני תכנון ובניה ניתן להפנות במייל בלבד לכתובת: mm@jerusalem.muni.il