אאא

מקובל כי בעסקאות נדל"ן הצדדים מעניקים ייפוי כוח לעורך הדין שמייצג אותם וכן לנציגים שונים המלווים את העסקה. ייפוי הכוח ניתן הן לצורך ביצוע פעולות משפטיות הנדרשות להשלמת העסקה והן לצורך רישומים שונים. בעסקאות נדל"ן מורכבות ובפרט בעסקאות בעלות אופי מסחרי, השימוש בייפוי כוח דורש הפעלת שיקול דעת ולקבלת החלטות אשר משליכות באופן ישיר על ממנה השליחות. לאור זאת ראוי לבחון מהי חובת הנאמנות ומהם מתחמי שיקול הדעת שיש למיופה הכוח.

הגמרא (מעילה כ ע"ב) דנה במקרה בו בעל הבית מינה שליח שיהיה אחראי על מערך האירוח בבית. לשליח ניתנו הוראות שונות בדבר האירוח, ובין ההוראות ניתן לשליח ייפוי כוח לכבד את האורחים במנות בשר. השליח פעל על פי ייפוי הכוח שניתן לו, ואירח את הבאים לבית במנה בשרית שהייתה מורכבת בין השאר גם מכבד עוף שהיה מוקדש לבית המקדש.

לאור הדברים התעוררה שאלה מי עבר על איסור המעילה בקודשים, האם ממנה השליחות, הוא המוגדר כמועל בקודשים, משום שהשליח פעל מכוח ייפוי הכוח של ממנה השליחות, וממילא התוצאה ההלכתית מפעולות השליח משויכות אל ממנה השליחות, או שמא השליח הוא זה שמעל בקודשים, משום שייפוי הכוח שניתן לו, הגדיר את כוחו של השליח לארח במנות בשריות, אך לא במנת כבד שהיא מוגדרת כמנה שונה ממנת בשר רגילה.

מסקנת הגמרא כי השליח בעל הבית מעל בקודשים, משום שהיה עליו להתייעץ עם בעל הבית או לפחות היה עליו לבקש הבהרות ביחס להיקף ההרשאה שלו, מאחר שמיופה הכוח הפעיל שיקול דעת ללא התייעצות עם בעל הבית, ניתן להסיק כי הוא החליט לפעול מחוץ למסגרת ההרשאה, וממילא אין לייחס את פעולותיו ומעשיו אל ממנה השליחות.

דין הגמרא במעילה עומד לכאורה בסתירה למשנה במסכת תרומות(פרק ד משנה ד) העוסקת בשליח (מיופה כוח) שנתמנה להפריש תרומות ומעשרות עבור ממנה השליחות, אך בהרשאת השליחות לא נאמר מהו שיעור התרומה. במצב זה אומרת המשנה, כי בסמכותו של מיופה הכוח לתרום כפי ראות עיניו, ואין הוא נדרש לקבל הבהרות ממיפה הכוח(בעל התבואה) מהו שיעור התרומה שבדעתו להפריש.

סתירה זו מיושבת על פי דברי הראשונים (ריטב"א ותוספות הרא"ש קידושין מא ע"ב) המבארים כי מאחר שמינוי השליחות להפרשת התרומה נאמר באופן כללי ומכוון תוצאה (הפרשת תרומה), אזי  ניתן לתת להרשאת השליחות את כל הפרשנויות המקובלות, ממילא גם תרומה בשיעור של עין טובה היא בסמכותו של מיופה הכוח, משום שההוראה להפריש תרומה, כוללת גם תרומה בשיעור של עין יפה.

לעומת זאת במקרה של כיבוד האורחים במנת כבד, לא ניתן לומר כי בהרשאת השליחות לארח את באי הבית במנת בשר, נכללת גם ההוראה או ההרשאה להניח לפני האורחים מנת כבד , אומנם כבד הוא מין בשר, ויש אשר מכלילים במונח מנת אירוח בשרית גם מנת כבד, אך מאחר שמנת כבד איננה מהווה פרשנות מובהקת של המונח מנת בשר, היה על השליח לבקש הבהרות ממיפה כוחו, משלא עשה זאת הרי מיופה הכוח מוגדר כפועל על דעת עצמו, ולא מכוח ייפוי הכוח שהוא קיבל לידיו, ולכן השליח הוא זה שמעל בקודש.

בנוסף לחובת קיום השליחות על פי הרשאת השליחות מכוח דיני השליחות, פעמים מיופה הכוח חב לפעול גם מכוח ההסכם להשגת תוצאה שקיים בין מייפה הכוח ובין מקבל ייפוי הכוח. בדרך כלל ייפוי הכוח ניתן לצורך השגת תוצאה מסוימת, וממילא פעמים קיימת למיופה הכוח חובה כפולה.

ההגהות אשרי (ב"מ פ"ו סי' ו) פוסק להלכה כי קבלן שקיבל על עצמו עבודה, יכול הוא לחזור בו גם לאחר שהתחיל את עבודתו עבור מזמין העבודה. יכולת החזרה אפשרית רק אם לא נעשה קניין בין מזמין העבודה והקבלן, אך אם נעשה  קניין אין הקבלן יכול לעזוב את עבודתו באמצע. השולחן ערוך (חו"מ סי' שלג סעי' א) פוסק להלכה כי קבלן יכול לחזור בו באמצע עבודתו, אך אם נעשה קניין (באמצעות משיכת כליו של הקבלן או באמצעות קניין אחר) אין הקבלן יכול לחזור בו מעבודתו.

הנודע ביהודה (שו"ת מהדורה קמא חו"מ סי' ל אות ט) כתב כי מיופה כוח לקניית קרקע אשר קיבל את מינויו באמצעות קניין, ובטרם ביצוע הרכישה עמד מיופה הכוח בפני שני עדים והצהיר כי רכישתו כעת את הקרקע נעשית עבור עצמו ולא עבור מיפה הכוח, אין מיופה הכוח נפטר בכך מחובת ביצוע השליחות, ויש לו לרכוש קרקע אחרת עבור מיפה הכוח. הנודע ביהודה תולה את אי יכולת מיופה הכוח להיפטר מחובת השליחות, בכך  שייפוי הכוח ניתן באמצעות קניין  שיעבוד הגוף של  מיופה הכוח לצורך מילוי הרשאת השליחות, וכפי שפסק השולחן ערוך בדיני שכירות פועלים.

לאור הדברים עולה כי מיופה כוח נדרש להתייעץ עם מי שמינה אותו,  כיצד לבצע את השליחות. בנוסף פעמים חובת מילוי השליחות נובעת גם מכוח התחייבות אישית (ולא רק מכוח דיני השליחות) אשר מחייבת את מיופה הכוח לעמוד בפרטי ההתחייבות שלו ככתבן וכלשונם.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכמקובל כי בעסקאות נדל"ן הצדדים מעניקים ייפוי כוח לעורך הדין שמייצג אותם וכן לנציגים שונים המלווים את העסקה. ייפוי הכוח ניתן הן לצורך ביצוע פעולות משפטיות הנדרשות להשלמת העסקה והן לצורך רישומים שונים. בעסקאות נדל"ן מורכבות ובפרט בעסקאות בעלות אופי מסחרי, השימוש בייפוי כוח דורש הפעלת שיקול דעת ולקבלת החלטות אשר משליכות באופן ישיר על ממנה השליחות. לאור זאת ראוי לבחון מהי חובת הנאמנות ומהם מתחמי שיקול הדעת שיש למיופה הכוח.

הגמרא (מעילה כ ע"ב) דנה במקרה בו בעל הבית מינה שליח שיהיה אחראי על מערך האירוח בבית. לשליח ניתנו הוראות שונות בדבר האירוח, ובין ההוראות ניתן לשליח ייפוי כוח לכבד את האורחים במנות בשר. השליח פעל על פי ייפוי הכוח שניתן לו, ואירח את הבאים לבית במנה בשרית שהייתה מורכבת בין השאר גם מכבד עוף שהיה מוקדש לבית המקדש.

לאור הדברים התעוררה שאלה מי עבר על איסור המעילה בקודשים, האם ממנה השליחות, הוא המוגדר כמועל בקודשים, משום שהשליח פעל מכוח ייפוי הכוח של ממנה השליחות, וממילא התוצאה ההלכתית מפעולות השליח משויכות אל ממנה השליחות, או שמא השליח הוא זה שמעל בקודשים, משום שייפוי הכוח שניתן לו, הגדיר את כוחו של השליח לארח במנות בשריות, אך לא במנת כבד שהיא מוגדרת כמנה שונה ממנת בשר רגילה.

מסקנת הגמרא כי השליח בעל הבית מעל בקודשים, משום שהיה עליו להתייעץ עם בעל הבית או לפחות היה עליו לבקש הבהרות ביחס להיקף ההרשאה שלו, מאחר שמיופה הכוח הפעיל שיקול דעת ללא התייעצות עם בעל הבית, ניתן להסיק כי הוא החליט לפעול מחוץ למסגרת ההרשאה, וממילא אין לייחס את פעולותיו ומעשיו אל ממנה השליחות.

דין הגמרא במעילה עומד לכאורה בסתירה למשנה במסכת תרומות(פרק ד משנה ד) העוסקת בשליח (מיופה כוח) שנתמנה להפריש תרומות ומעשרות עבור ממנה השליחות, אך בהרשאת השליחות לא נאמר מהו שיעור התרומה. במצב זה אומרת המשנה, כי בסמכותו של מיופה הכוח לתרום כפי ראות עיניו, ואין הוא נדרש לקבל הבהרות ממיפה הכוח(בעל התבואה) מהו שיעור התרומה שבדעתו להפריש.

סתירה זו מיושבת על פי דברי הראשונים (ריטב"א ותוספות הרא"ש קידושין מא ע"ב) המבארים כי מאחר שמינוי השליחות להפרשת התרומה נאמר באופן כללי ומכוון תוצאה (הפרשת תרומה), אזי  ניתן לתת להרשאת השליחות את כל הפרשנויות המקובלות, ממילא גם תרומה בשיעור של עין טובה היא בסמכותו של מיופה הכוח, משום שההוראה להפריש תרומה, כוללת גם תרומה בשיעור של עין יפה.

לעומת זאת במקרה של כיבוד האורחים במנת כבד, לא ניתן לומר כי בהרשאת השליחות לארח את באי הבית במנת בשר, נכללת גם ההוראה או ההרשאה להניח לפני האורחים מנת כבד , אומנם כבד הוא מין בשר, ויש אשר מכלילים במונח מנת אירוח בשרית גם מנת כבד, אך מאחר שמנת כבד איננה מהווה פרשנות מובהקת של המונח מנת בשר, היה על השליח לבקש הבהרות ממיפה כוחו, משלא עשה זאת הרי מיופה הכוח מוגדר כפועל על דעת עצמו, ולא מכוח ייפוי הכוח שהוא קיבל לידיו, ולכן השליח הוא זה שמעל בקודש.

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

בנוסף לחובת קיום השליחות על פי הרשאת השליחות מכוח דיני השליחות, פעמים מיופה הכוח חב לפעול גם מכוח ההסכם להשגת תוצאה שקיים בין מייפה הכוח ובין מקבל ייפוי הכוח. בדרך כלל ייפוי הכוח ניתן לצורך השגת תוצאה מסוימת, וממילא פעמים קיימת למיופה הכוח חובה כפולה.

ההגהות אשרי (ב"מ פ"ו סי' ו) פוסק להלכה כי קבלן שקיבל על עצמו עבודה, יכול הוא לחזור בו גם לאחר שהתחיל את עבודתו עבור מזמין העבודה. יכולת החזרה אפשרית רק אם לא נעשה קניין בין מזמין העבודה והקבלן, אך אם נעשה  קניין אין הקבלן יכול לעזוב את עבודתו באמצע. השולחן ערוך (חו"מ סי' שלג סעי' א) פוסק להלכה כי קבלן יכול לחזור בו באמצע עבודתו, אך אם נעשה קניין (באמצעות משיכת כליו של הקבלן או באמצעות קניין אחר) אין הקבלן יכול לחזור בו מעבודתו.

הנודע ביהודה (שו"ת מהדורה קמא חו"מ סי' ל אות ט) כתב כי מיופה כוח לקניית קרקע אשר קיבל את מינויו באמצעות קניין, ובטרם ביצוע הרכישה עמד מיופה הכוח בפני שני עדים והצהיר כי רכישתו כעת את הקרקע נעשית עבור עצמו ולא עבור מיפה הכוח, אין מיופה הכוח נפטר בכך מחובת ביצוע השליחות, ויש לו לרכוש קרקע אחרת עבור מיפה הכוח. הנודע ביהודה תולה את אי יכולת מיופה הכוח להיפטר מחובת השליחות, בכך  שייפוי הכוח ניתן באמצעות קניין  שיעבוד הגוף של  מיופה הכוח לצורך מילוי הרשאת השליחות, וכפי שפסק השולחן ערוך בדיני שכירות פועלים.

לאור הדברים עולה כי מיופה כוח נדרש להתייעץ עם מי שמינה אותו,  כיצד לבצע את השליחות. בנוסף פעמים חובת מילוי השליחות נובעת גם מכוח התחייבות אישית (ולא רק מכוח דיני השליחות) אשר מחייבת את מיופה הכוח לעמוד בפרטי ההתחייבות שלו ככתבן וכלשונם.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה

Stern1416@gmail.com