אאא

שותפים בנכסי נדל"ן עשויים ליהנות מפירות השותפות ומהאפשרות לפזר את ההשקעה והסיכון בין כמה אנשים. ניהול השותפות הוא ענין מורכב שכן קיימים שיקולים שונים ביחס לניהול הנכס וההיבטים הפיננסים שלו. פעמים נוצר מצב בו השותפים מתקשים לקבל החלטות ביחד ובאופן מוסדר, מה שעשוי להוביל את אחד מהשותפים לבקש את פירוק השותפות וחלוקת הנכס לפי חלקם היחסי של השותפים. האם העובדה כי בעת בקשת פירוק השיתוף קיים צפי לעליית מחירי הנדל"ן יש כדי להשפיע על פירוק השיתוף או לעכבו, או שמא אין בטענה זו כדי לעצור את הליך הפירוק.

נפסק להלכה בשולחן ערוך(חו"מ סי' קעא סעי' א) כי כל אחד מהשותפים זכאי לפרק את השותפות ולשמש כבעלים יחיד ועצמאי על חלקו היחסי בקרקע או למכור את זכותו, וזאת בתנאי שלאחר חלוקת הקרקע בין השותפים יישאר לכל שותף חלק בקרקע בשיעור של דין חלוקה – שטח בגודל המאפשר שימוש דומה לשימוש שנעשה בטרם החלוקה (בעז"ה בשבועות הבאים יורחב ההסבר בהגדרת דין החלוקה).

לדעת הרא"ש (שו"ת הרא"ש כלל צח) הסיבה ששותף זכאי לכפות פירוק שיתוף על חבריו לשותפות, נובעת מהעובדה שקדירה דשותפי לא קרירא ולא חמימא – קדירה של שותפים עשויה להיות לא חמה ולא  קרה, לא חמה משום ששותף אחד יכול לסבור שיש להסיר את הקדרה מהאש,  ולא קרה משום ששותף אחר יכול להיות סבור שיש להחזיר את הקדרה לאש, לאור זאת ייתכן שחילוקי הדעות בין השותפים, ייגרמו לפגיעה בנכס ולקושי בהפקת פירות ממנו, לכן חכמים הקנו  זכות פירוק בכפיה לכל אחד מהשותפים.

החזון איש (בבא בתרא סי' ו אות יז)  סבור כי ייתכן שגם ללא תקנת חכמים, קיימת זכות לכל אחד מהשותפים לדרוש את פירוק השותפות, משום שזכות הפירוק היא מובנית בכוונת ההתאגדות ובהסכמת השותפות, שהרי כבר מעת הסכמת השותפים להתאגד ולשמש כבעלים משותפים על הנכס, היה ברור לכל השותפים כי מטרת שילוב הכוחות וההתאגדות, נעשית כדי למקסם את הרווח שניתן להפיק מהנכס, ממילא אם בשלב מסוים שותף אחד סבור כי הוא יניב יותר רווחים באמצעות הבעלות העצמאית, או מכירת זכותו בנכס, אזי לא ניתן למנוע ממנו לממש את מטרת השותפות שהיא הנאה והפקת רווח מקסימאלי.

לאחר שהונחו יסודות דין פירוק השיתוף, נבחן האם צפי עתידי של עליית ערך נכס יכול לשמש כטיעון ראוי להתנגדות פירוק השיתוף (בעז"ה בשבעות הבאים יורחב ההסבר על אופני הפירוק והלוקה).

הגמרא במסכת בבא מציעא (צט ע"ב) דנה בחבות הנזיקית של מוביל/סבל אשר שבר חבית יין ביום השוק, בדרך כלל ביום השוק חבית יין נמכרת בחמישה זוזים, ובשאר הימים חבית יין נמכרת בארבעה זוזים. מסקנת הגמרא(לשיטת רש"י) כי אם המוביל/סבל מעוניין לשלם את הנזק  לפני שמגיע יום השוק הבא, אזי הוא חב בתשלום של ארבעה זוזים בלבד, ואין להתחשב בעליית השווי הזמנית של יום השוק.

הקשה הקצות החושן (סי' דש סע"ק א) שלכאורה מסקנת הגמר איננה מתיישבת עם דברי הגמרא (ב"ק צג ע"ב) שכל הגזלנים משלמים כשעת הגזילה, וממילא גם המוביל ששבר את החבית, לכאורה צריך לשלם את שווי החבית כפי שהיא הייתה שווה ביום השבירה.

מתרץ הקצות החושן כי הדין שכל הגזלנים משלמים כשעת הגזילה, מתייחס רק למצב בו לא קיימת וודאות כי שווי הנכס שנפגע עשוי לעלות, אבל במקרה בו קיימת וודאות ששווי הנכס יעלה בעתיד, אזי ברור כי המזיק או הגזלן צריכים לשלם לפי השווי העתידי.

לאור דברי הקצות החושן יש לומר כי אם שווי הקרקע עשוי לעלות, אזי יוכלו השותפים להתנגד לפירוק השיתוף או לתמחור הנכס לפי השווי ביום המכירה ופירוק השיתוף.

הרשב"א (שו"ת ח"ד סי' קנט) פוסק כי בית דין שמכר נכסי יתומים בעת מלחמה המתאפיינת בירידת שווי הקרקעות, בכדי לממן את תשלום חובותיהם של היתומים, המכירה קיימת ולא ניתן לערער על המכירה, מכוח הטיעון שבימות השלום הנכסים שווים יותר. הרשב"א מבסס את דינו על דברי הגמרא במסכת ערכין (כד ע"א) שאין להקדש אלא מקומו ושעתו, כך סבור הרשב"א כי יש להעריך גם את שווי נכסי היתומים לפי שעת מכירתם – בימי המלחמה.

התשב"ץ (ח"א סי' סי' נב) דן מה דינם של נכסי יתומים שבית הדין מכר אותם בעת מגיפה (בדומה לדיונו של הרשב"א) כאשר מטבע הדברים שווים של כלל הנכסים באזור שבו התפרצה המגיפה נמוך יותר, התשב"ץ מסיק כי המכירה בטלה, משום שיש לראות בשווי הרגיל של הנכסים את ערכם הקובע, ואין הירידה הזמנית של ימי המגיפה משקפת את שווים האמיתי של הנכסים.

בנתיבות המשפט (סי' קט סע"ק א) ביאר כי הרשב"א שדן במכירת נכסים בעת מלחמה והתשב"ץ שדן במכירת נכסי היתומים בעת מגיפה, אינם חולקים, משום שההבדל בתוצאות פסקי הדין נובע מהוודאות של עליית ערך הנכס, במקרה של מגיפה אנשים יודעים כי זהו מצב זמני שעשוי לחלוף וממילא אנשים נמנעים מלבצע עסקאות בטווח הזמן של התפרצות המגיפה, לכן שווים האמיתי של הנכסים נקבע על פי ערכם בימים רגילים, לעומת זאת בתקופת מלחמה אין האנשים יודעים כמה זמן תארך הלחימה, וממילא מתקיימת שיגרת מלחמה שכחלק ממנה אנשים גם מבצעים עסקאות, לכן במקרה זה השווי העכשווי אכן משקף את השווי האמיתי של הנכסים.

על פי דברי הנתיבות ניתן להסיק כי אם קיימת וודאות לעליית ערך הנכסים, עד כדי מצב שבו אנשים נמנעים מלמכור נכסים משום שהם ממתינים להתייקרות, אזי יש לומר כי שווים האמיתי של הנכסים צריך להיות מוערך על פי השווי העתידי.

לאור הדברים ניתן להסיק כי לשיטת קצות החושן ונתיבות המשפט, ככל שקיימת וודאות גדולה יותר ביחס לעליית שווי הנכסים, יוכלו השותפים לטעון כי פירוק השיתוף צריך להיות מתומחר על פי הערכים העתידיים, או לחילופין יש להשהות את הליך הפירוק עד למועד בו יעלה שווים של הנכסים.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה

לתגובות stern1416@gmail.com