אאא

שאלה: האם שכנים יכולים למנוע מדייר בבניין המשותף בו הם מתגוררים, למכור את דירתו לקונה אשר נראה כי הוא אינו  מתאים לאופי השכנים בבניין?

תשובה: לכאורה דייר בבניין אינו יכול למנוע משכנו למכור את דירתו לכל מי שהוא יחפוץ, שהרי הדירה היא רכושו הפרטי וקניינו האישי של בעל הדירה, ולכן לכאורה לא יהיה ניתן למנוע או להתערב בשיקוליו של בעל הקניין.

אלא שלמרות ההבנה הראשונית שלא ניתן למנוע מבעל הקניין לעשות ככל שהוא חפץ בקניינו, דיירים בבניין משותף הם לא רק בעלים פרטיים של דירות שונות בבניין, אלא הם גם שותפים בחלקים שונים של הבניין, כגון בחדר המדרגות, חניון הבית וכוד'. לאור זאת יש לבחון האם שותף יכול להתערב בשיקוליו של רעהו, והאם שותף יכול למנוע משותף אחר לממש את זכויותיו הקנייניות באופן הנראה לו.

הגמרא במסכת בבא מציעא(עט ע"ב) אומרת כי בעל ספינה המוביל סחורות ממקום למקום, אינו יכול למנוע ממזמין ההובלה למכור את זכות ההובלה לסוחר אחר, אך לבעל הספינה קיימת תרעומת על בעל הסחורה, משום שבמכירת זכות ההובלה נגרם לבעל הספינה, שינוי דעה - שינוי בתכנית המקורית והפלגה עם אדם חדש שלא בהכרח נעים לבעל הספינה לשהות עמו במהלך ההפלגה (ביאור הר"ח בתוד"ה דפרקיה) . מתוך דברי הגמרא עולה כי שינוי דעה - שהות עם אדם קשה שבעל הספינה מתקשה לשהות עמו, היא איננה טענה שיש בה כדי למנוע או לעכב זכות ממונית, אך יש בה זכות תרעומת כלפי צד להסכם ההובלה שמכר את זכותו לסוחר אחר (הצד המשנה).

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

לעומת דברי הגמרא בעניין בעל הספינה, מצינו כי במקרים אחרים כן קיימת לשותפים זכות עיכוב. הגמרא במסכת פסחים (פט ע"ב) אומרת כי אחד מבני החבורה המנוי על קרבן פסח אינו יכול למנות אדם נוסף כשותף נוסף בקרבן וזאת אף אם השותף מוכן לתת מחלקו למנוי החדש, מבלי ששאר בני החבורה יפסידו מחלקם המקורי, משום שבני החבורה יכולים לטעון כי אין הם מעוניינים באדם נוסף(ריבוי דעות) בחבורתם ואין הם מעוניינים לסעוד עם אדם זר. (לפי שיטת רבי שמעון בפסחים פו ע"א, הממנה יכול לפרוש מהחבורה ולאכול את חלקו עם חברו). מדברי הגמרא עולה כי במקרים מסוימים השותפים יכולים למנוע אחד מהשני ליהנות מהבעלות הממונית שלהם כאשר הנאה זו מפריעה לשותפים האחרים.

לאור דברי הגמרא ביחס לשותפים בקרבן פסח יש לבחון האם טענת ריבוי דעות – שמשמעותה הוספת שותף חדש שאינו מקובל על שאר השותפים, יש בה זכות לעכב בעל זכות ממונית מלממש את קניינו בדרך הנראית לו.

הרא"ש (שו"ת הרא"ש ככל א סי' ב) פוסק כי שניים ששכרו בית בכדי לדור בו ביחד, אין אחד מהשותפים לשכירות יכול למכור את זכות השכירות שלו לאחר, משום שהשותף יכול לעכב את מכירת הזכות, מכוח הטענה שקשה לו להתגורר עם השוכר החדש כי הוא אדם קשה או שהוא מתבייש ממנו וכדו'.

דברי הרא"ש נפסקו להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' שטז סעי' ב) שאין שוכר יכול להשכיר את חלקו בשותפות לאדם אחר מבלי לקבל את הסכמת שותפו, משום שהשותף זכאי לעכב את העברת זכות השכירות מכוח הטיעון שהשוכר החדש הוא אדם קשה או אדם שלא נעים להיות עימו בבית אחד במשותף(ריבוי דעות).

מדברי השולחן ערוך עולה, כי ביחס לזכות שכירות, יכול אחד מהשותפים לשכירות לעכב את העברת זכות השכירות לאחר, וזאת מכוח הטיעון שהשוכר החדש אינו נוח לשותפות וקשה להתגורר עימו.

המרדכי (ב"ב סי' תקנח) פסק כי אין שותף בבית יכול לתת את הסכמתו לאנשים זרים להיכנס אל הבית ולשהות שם . וביאר המרדכי כי שונה דינו של בית השותפים מדין חצר השותפים, משום שביחס לחצר השותפים יכול אחד מהשותפים לאפשר לחבריו להשתמש בחצר ולשהות בה, ואילו ביחס לבית השותפים אין אחד מהשותפים רשאי להכניס פנימה זרים ולאפשר להם לשהות בבית.

ההבחנה היוצרת את השוני בין זכות השותף לאפשר לזרים להיכנס אל החצר ובין אי זכות השותף לאפשר כניסת זרים לבית, מבוססת על דברי המשנה במסכת נדרים (מו ע"א) הסוברת שאליבא דרבי אליעזר בן יעקב, מודר הנאה מחברו, יכול להיכנס לחצר שהמדיר שותף בה עם אדם נוסף, משום שהמודר יכול לומר למדיר, אומנם אני מהלך בתוך החצר שגם אתה שותף בה, אך השימוש שלי בחצר נעשה בחלק של השותף ולא בחלק שלך.

ומבאר המרדכי ששונה דין החצר מדין הבית, משום שביחס לחצר השותפים, אומנם ברור שהשותפים אינם מעוניינים שהיא תהיה מקום שהרבים מצויים בה ושוהים בה, אך אין הקפדתם על כניסת אדם זר לחצר רבה ומדוקדקת, לכן למודר ההנאה מותר להיכנס לחצר השותפים ולומר למדיר כי הוא משתמש בחלקו של שותפו, וזאת מאחר שוויתור מותר במודר הנאה - דברים שאין נהוג להקפיד עליהם הם מותרים- אבל ביחס לאפשרות הכניסה לבית עצמו, השותפים מקפידים על פרטיותם ואין הם מתירים לשום אדם להיכנס ולשהות בבית פנימה, וממילא למודר ההנאה יהיה אסור להיכנס לבית השותפים ולשהות שם.

הרמ"א (חו"מ סי' קנד סעי' ב) הביא את דברי המרדכי המבחין בין שימושי החצר לפרטיות הבית להלכה. לאור דברי המרדכי פסק הרמ"א כי שותף בבית אינו יכול להכניס לבית השותפים אנשים זרים ככל העולה על רוחו, ואין השותף רשאי לתת את הסכמתו לשהיית אנשים זרים ללא הסכמת שותפו לדירה.  

הסמ"ע (חו"מ סי' קנד סע"ק ח) מבאר כי זכות העיכוב של השותף מלהכניס לבית אנשים זרים עומדת לו כל עוד שותפו אינו מוכר את חלקו ומעוניין להכניס אנשים זרים מכוח זכותו הממונית בבית, אבל אם השותף מעוניין למכור את חלקו לאדם אחר אזי ברור כי קיימת לשותף זכות מלאה לעשות זאת, משום שאין למנוע מבעל זכות ממונית לממש את זכותו הממונית כפי שהוא רואה לנכון לעשות זאת.

לאור הבנה זו הקשה הסמ"ע מדוע קיים שוני בדין בין בעל זכות ממונית מסוג של בעלות לבין בעל זכות ממונית מסוג של שכירות, שהרי השו"ע בחו"מ בסי' שטז ביחס לשותפים ששכרו בית ביחד, פסק שאין אחד מהשותפים רשאי למכור את זכות השכירות לאדם אחר מבלי לקבל את הסכמת שותפו, ובמילים אחרות, השו"ע מגביל את בעל זכות השכירות מלממש את זכותו הממונית כפי שהוא מעוניין, ואילו ביחס לשותפי בעלות, מסיק הסמ"ע כי השותף אינו מוגבל באופן מימוש זכותו הממונית והוא רשאי למכור את זכותו הממונית בבית לכל מי שהוא יחפוץ, וזאת גם אם שותפו מתנגד למכירה, מתוך חושש שהשותף החדש הוא אדם קשה או אדם שלא נעים להתגורר עימו בבית.

הסמ"ע מתרץ את הקושיא ומבאר כי אכן קיים שוני מהותי בין מכירת זכות שכירות למכירת זכות בעלות, וזאת משום שזכות בעלות ניתנת להפרדה בכפייה וללא הסכמת השותפים, באמצעות חלוקה או פירוק השיתוף, לעומת זאת זכות השכירות איננה יכולה להתחלק בכפייה ולא ניתן להכריח את אחד מהשותפים לפרק את שותפות השכירות, ממילא ביחס לזכות השכירות "נגזר" על השותפים להמשיך וליהנות מהזכות מבלי להיפרד.

לאור האמור, ביחס לזכות השכירות אין אחד מהשותפים יכול למכור את זכותו ללא הסכמת שותפו אבל ביחס לזכות הבעלות, רשאי אחד מהשותפים למכור את זכותו הממונית בנכס תוך שהוא מאפשר לשותפים החדשים להחליט האם הם ממשיכים להיות שותפים או שהם כופים אחד על השני את פירוק השיתוף באמצעות חלוקה בעין או גוד או איגוד.

מתוך הדברים עולה כי בכל זכות ממונית שלא ניתן לבצע בה הפרדה וחלוקה, קיימת לשותפים זכות לעכב או למנוע מאחד השותפים את מימוש זכותו הממונית.

לאור זאת ניתן להסיק כי במקרים מסוימים יכולה לקום לדיירי הבית המשותף זכות למנוע מבעל דירה למכור את דירתו לרוכש אשר יכול לפגוע בשותפות וזאת משום שהבניין המשותף מורכב גם משטחים בבעלות משותפת  אשר קיימות הסכמות בין השותפים ביס לאופני השימוש בשטחים המשותפים

הדברים נכתבו לעיון לימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com