אאא

שאלה: חברות נדל"ן אשר בבעלותן בנייני משרדים או מרכזים מסחריים, פעמים מפעילות סוכן או אחראי מטעמן אשר חותם בשם החברה על חוזי השכירות עם שוכרי המשרדים או החנויות. כמו כן אנשים פרטיים המחזיקים בבעלותם נכסי נדל"ן להשכרה, פעמים הם נעזרים בסוכני נדל"ן אשר מנהלים עבורם את הנכס כולל חתימה על חוזה השכירות.

האם חתימת אחראי החברה או הסוכן, מחייבת את החברה ויוצרת קניין שכירות אשר השוכר והחברה המשכירה חייבים לעמוד בתנאי ההסכם, וזאת למרות שבעלי הנכס לא חתמו בעצמם על שטר קניין השכירות (החוזה המחייב אשר יכול לשמש כחוזה שכירות באם הוא נעשה על פי כללי קניין שטר)?

תשובה:  השולחן ערוך (חו"מ סי' קצה סעי' ו) פוסק להלכה את דברי הגמרא (ב"ק עט ע"ב) שזכות שכירות קרקע נקנית באמצעות אותם הקניינים שקרקע נקנית בהם (כסף, שטר, חזקה, קנין סודר) וממילא ברור כי אם מתקיימים תנאי קניין שטר בחוזה השכירות (כפי שפורט בשבוע שעבר) אזי חוזה השכירות יכול ליצור חלות קניינית המחייבת את המשכיר והשוכר. אלא שיש לברר האם חתימת מורשה חתימה או סוכן הפועל מטעם בעל הנכס, מחייבת את בעלי הנכס – המשכיר.

הגמרא במסכת קידושין (מא ע"א) דורשת מהפסוקים בפרשת כי תצא העוסקים בגירושן ובגט (דברים כד א) שלמעשי השליח הנעשים עבור ממנה השליחות, יש תוקף הלכתי מלא, וזאת כאילו ממנה השליחות ביצע את הפעולות הללו בעצמו.

מקור נוסף לדין השליחות  דורשת הגמרא (קידושין מא ע"ב) מהפסוק שעוסק בהקרבת קרבן פסח. נאמר בפסוק "ושחטו אותו כל קהל עדת ישראל" (שמות יב ו)  והרי ברור שלא כל קהל עדת ישראל שוחטים את קרבן הפסח, אלא רק אדם אחד, הכהן, מבצע בפועל את מעשה השחיטה, לאור זאת דורשת הגמרא כי אומנם נכון שמעשה השחיטה מבוצע בפועל  רק על ידי אדם אחד, אך מאחר ששלוחו של אדם כמותו, אזי מבצע השחיטה עושה את פעולת השחיטה עבור מי ששלח אותו, ממילא יוצא שכל קהל עדת ישראל שחטו את קרבן הפסח  באמצעות מעשה השחיטה של הכוהנים אשר מתייחס אל המשלחים – קהל ישראל.

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

דין השליחות נאמר ביחס לכל מעשה שיש בו תוקף הלכתי (מלבד שליחות לדבר עבירה) ביחס לקניין קרקע נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קפב סעי' א) כי פעולת שליח למכירת קרקע או לרכישת זכות בעלות על קרקע, יש לה תוקף קנייני אשר מחייב את ממנה השליחות, וזאת כאילו ממנה השליחות ביצע את המעשה בעצמו. לאור הדברים לכאורה עולה כי לפעולת שליח אשר ביצע קניין שטר עבור זכות שכירות, יש תוקף הלכתי המחייב את ממנה השליחות.

אלא שלמרות הדין העקרוני ששלוחו של אדם כמותו, ביחס לקניין שטר יש לבחון האם אכן ניתן למנות שליח לביצוע הקניין באמצעות כתיבה ומסירת השטר ליד הקונה / השוכר. המקור חיים בהלכ' פסח (סי' תמח סע"ק ט) כתב כי במקרה שבו שליח מכר את חמצו של המשלח אגב מכירת ביתו של ממנה השליחות (שהרי מטלטלין נקנים אגב קרקע -קנין אגב)  באמצעות קניין שטר, הרי שהמכירה יכולה לקבל תוקף הלכתי רק במקרה שבעל הנכס חתם על שטר הקניין, אבל במקרה בו השליח חתם ומסר את שטר הקניין לקונה, אין הקניין חל ואין הקונה רכש את הבעלות על הבית והחמץ שבתוכו.

סברת המקור חיים מבוססת על דברי התוס' במסכת גיטין (י ע"ב ד"ה חספא) הסוברים כי כדי שלשטר הקניין יהיה תוקף הלכתי יש צורך שהשטר יכיל עדות לאמיתות השטר והתוכן הכתוב בו, וזאת באמצעות עדי החתימה על השטר או חתימת בעל הנכס בעצמו, וכמו כן יש צורך שעדים יראו את מסירת השטר ליד הקונה, משום שמסירת השטר ליד הקונה מהווה חלק ממעשה הקניין.

לאור דברי התוס' סובר המקור חיים  כי למרות ששלוחו של אדם כמותו, אם השליח יחתום על שטר הקניין, אזי לא תהיה ראיה  מתוך השטר על אמיתות ההקנאה משום שתידרש עדות חיצונית נוספת  על העובדה שהשליח אכן קיבל מינוי מאת המשלח, לכן השליח אינו יכול לחתום בשם בעל הנכס על שטר הקניין ויש צורך שבעל הנכס בעצמו יחתוםעל שטר הקניין.   הרעק"א בחו"מ (סי' קצא סע"ק א) הביא את דברי המקור חיים שאין שליח יכול לבצע קניין שטר עבור ממנה השליחות, משום סברת המקור חיים.

כשיטת המקור חיים אך לא מטעמו של המקור חיים, כתב הקצות החושן (סי' מה סע"ק ב) שלא ניתן למנות שליח לחתום על שטר הקניין במקומו של בעל הנכס, משום שבשטר קנין היוצר תוקף קנייני, יש צורך שבעל הנכס בעצמו יחתום, וזאת לעומת שטר ראיה אשר ניתן למנות שליח שיחתום במקום ממנה השליחות(במקום שכך נהגו עיין חו"מ סי' מה סעי' ה).

נתיבות המשפט (חו"מ סי' מה סע"ק ב) חולק על הקצות החושן וסובר כי בעל הנכס – המקנה, יכול למנות שליח אשר יחתום על שטר הקניין, אומנם אין השליח יכול לחתום על שטר הקניין בתורת עד, משום שחתימת העדים על השטר נותנת לשטר תוקף, וממילא לא ייתכן שהחותם על שטר הקניין יהיה אדם שלא באמת ראה את כתיבת השטר על ידי בעל הנכס, ולכן שליח (אדם שלא ראה בעיניו את כתיבת השטר ואת ציווי בעל הנכס לכתוב את שטר הקניין וכו') אינו יכול לחתום בשם העד האמיתי שראה בעיניו את כתיבת שטר הקניין ואת מסירתו ליד הקונה, אבל בעל נכס המסמיך את השליח למכור או להשכיר את הנכס שלו, יכול השליח לכתוב את שטר הקניין או לחתום על השטר, משום שלצורך מעשה הקניין השליח מוגדר כבעליו של הנכס, מכוח מינוי השליחות.    

סיכום: באופן עקרוני שלוחו של אדם כמותו גם ביחס לביצוע מעשי קניין והעברת זכויות, אך ביחס לקניין שטר קיימת מחלוקת האם ניתן למנות שליח. המקור חיים סובר שלא ניתן למנות שליח לכתיבת שטר הקניין משום שיש צורך בראיה מתוך השטר עצמו לאמיתות הקניין וממילא חתימת השליח איננה יכולה לספק את הראיה הנדרשת. קצות החושן סובר כי יש צורך שבעל הנכס בעצמו יחתום על שטר הקניין. נתיבות המשפט חולק וסובר כי אכן ניתן למנות שליח לכתיבת שטר קניין, אך לא ניתן למנות שליח להיות עד חתימה אשר יוצר את תוקפו של השטר, משום שלא ניתן לתת תוקף באמצעות עד שלא באמת ראה את המעשה שהוא מעיד עליו.

לאור הנאמר, קיימת מחלוקת הפוסקים האם יש תוקף קנייני לחתימת סוכן נדל"ן על חוזה השכירות (כאשר חוזה השכירות משמש כשטר קניין לזכות השכירות) מטעם החברה משום שהוא משמש כשליח של החברה או של בעל הנכס.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה

לתגובות stern1416@gmail.com