אאא

מה לא עשה שר האוצר כדי להוריד את מחירי הדירות? אלו מיסים הוא לא הערים? למרות זאת ניתן לראות כי באופן כללי – מחירי הדירות בארץ ממשיכים לנסוק. הדבר נראה באזור המרכז, בצפון ובדרום, וכן, גם באזור ירושלים.

בירושלים חלה בשנה האחרונה עלייה במחירים, אומנם באחוזים זו לא עלייה דרסטית, אבל במספרים זו עלייה מאוד משמעותית. מכיוון שהמחירים המקוריים הם ממילא גבוהים, אז אנחנו מגיעים לסכומים גבוהים מאוד. לצורך הדוגמא – מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים בירושלים עומד על קרוב ל-1.7 מיליון שקלים. אם נסתכל בפרספקטיבה רחבה יותר נוכל לראות שלפני עשר שנים, בשנת 2006 עמד מחיר דירה ממוצעת בירושלים על 796,000 ₪, וכיום הוא עומד על 1,727,000 ש"ח.

אז מה זה אומר? שתכניות האוצר לא עובדות?

בואו נדבר במספרים: כאשר לשכת השמאים ערכה סקירה לפני מספר חודשים, היא בדקה 16 ערים מרכזיות בישראל, וברובן נצפתה עלייה במחיר הממוצע של הדירות ביחס לרבעון הקודם, ובכל הערים שנסקרו לא נצפתה אף ירידה רבעונית. זה אומר שלמרות שמשרד האוצר תיקן רפורמות שונות במטרה להוזיל את הדיור – זה עדיין לא ממש קורה בפועל.

בירושלים נוספו לאחרונה עוד כמה מאות יח"ד. איך זה משפיע על מחירי הדירות שמוצעים בה?

מאות יחידות דיור בירושלים הן קומץ שלא מתחיל להשביע את הארי ולכן הן לא צפויות להוריד כלל את מחירי הדירות בכל העיר. ובאמת, בחודשים האחרונים ניתן לראות עלייה מתונה של מחירי הדירות בירושלים, בפרט באזורים המבוקשים בעיר. זוהי אומנם עלייה מתונה, אבל זה מוכיח שמחירי הדיור בירושלים רק ימשיכו לעלות. אם לא יהיה שינוי בגורמים חיצוניים כמו ריבית, מלחמה, מיתון וכדומה, אין צפי שהמחירים בירושלים ירדו במשך השנים הקרובות. מה עוד שבתל אביב למשל יש אזורים בהם מחיר הדירות עומד על 50-60 אלף ₪ למ"ר ובירושלים עוד לא הגיעו לכאלו סכומים, זה אומר שיש להיכן עוד לטפס.

וכשמדברים על ירושלים יש גם לזכור את תושבי חו"ל הרבים שבוחרים להגיע להתגורר דווקא שם (או לקנות דירה בה יתגוררו בעתיד). כיום מתגוררות בשכונת רוממה למשל יותר מ-6000 נפשות, רק 84% מהן ילידות הארץ, היתר הגיעו מאירופה וארה"ב. בבית וגן מתגוררות 19,222 נפשות ורק 69% מהן מהארץ, היתר מחו"ל. יש ביקוש עצום בקרב עולים חדשים להתגורר בירושלים, והאנטישמיות בחו"ל רק מעודדת אותם לעלות.  לעתים אפילו רואים זוגות צעירים שמגיעים לארץ ובעקבותיהם באים גם ההורים. הם רוצים דירות באיכות טובה יותר מאשר הדירות הישנות שקיימות בשכונות. רבים מהם מסוגלים לשלם הרבה, ומכיוון שהביקוש גדול אז המחירים רק עולים.

שמאי המקרקעין ירון ספקטור. צילום: יחצ
שמאי המקרקעין ירון ספקטור. צילום: יחצ
הגדלה

 ההתפתחות העירונית

אבל בירושלים, כפי שניתן לראות בשטח, יש גם נתון נוסף שמעלה את מחירי הדירות, והוא מתבטא בהתפתחות המשמעותית שחלה בתחומי הבנייה ברחבי העיר.

מי שעוקב אחר ההתפתחות בירושלים, יודע בוודאי כי בחודשים האחרונים אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה את מדיניות התכנון החדשה שתאפשר הקמה של יחידות דיור, עסקים ואפילו מלונות, לאורך צירי הרכבת הקלה. כך הרכבת תהפוך להרבה יותר מכלי תחבורה. כי היא בעצם תקשר בין כל המקומות האסטרטגיים שבעיר. 

בנוסף, במהלך השנה הבאה צפוי להיחנך גם קו רכבת מהיר לירושלים, שיחבר אותה לאזור המרכז. למעשה מדובר במסלול שבנוי כמעט לגמרי, כאשר הקטע שמקשר את הרכבת אל ירושלים נמצא בימים אלו בעיצומן של עבודות בנייה, והוא אמור להסתיים בתחנת רכבת תת-קרקעית בעומק של 80 מטר בין בנייני האומה לתחנה המרכזית בכניסה לירושלים. זה בעצם מוסיף דרכי גישה חדשות לירושלים ומעלה את ערכה.

העירייה לא הסתפקה בכך. מתוקף רצונה להפוך את ירושלים לבירה מתפתחת, בדומה לערי הבירה הידועות בעולם, היא גם הציעה הקלות חדשות שיאפשרו להקים מגדלי דירות גבוהים ויוקרתיים. במגרשים מעל 1.5 דונם יהיה אפשר להגיע עד 18 קומות (במקום 8-12 שמתאפשרות היום), ובמגרשים על קו רכס גבוה יהיה אפשר להגיע אפילו לגובה של 30 קומות. ברחבי הבירה יש גם בניינים שנמצאים בתהליכים של פינוי-בינוי, יש תכניות רבות של אב ומתאר לשכונות העיר, ועוד הרבה תכניות להתחדשות והתפתחות.

ואיך זה ישפיע על מחירי הדירות הקיימות?

יש הבדל גדול מאוד בין 'מחיר' של דירה לבין 'שווי' שלה. לצורך הדוגמא – אם אדם מחפש דירת שלושה חדרים אז הוא יודע שיש לה ערך מסוים, אבל אם הוא רוצה דירת שלושה חדרים השוכנת דווקא בסמוך לביתו, כי חשוב לו שאביו הקשיש יתגורר לידו – אז הדירה המוצעת בבניין הסמוך תהיה בעלת ערך גבוה הרבה יותר בעיניו. כי מבחינתו המחיר שהוא מוכן לשלם גבוה יותר.

למשל, דירת חמישה חדרים שנמכרה לפני זמן מה ברובע היהודי. מהחלון של הדירה היה ניתן לראות את הכותל המערבי, ולכן למרות שמבחינת מטראז' היא הייתה זהה לכל דירת חמישה חדרים אחרת ברובע, בשל הנוף של הכותל היא הפכה למשהו שונה לחלוטין, וגם המחיר בו היא נמכרה היה בהתאם. כך גם כשמדברים על פרויקטים של שימור מבנים שקיימים ברחבי ירושלים. יש להם ערך מוסף וזה מצמיח את השווי שלהם לאין שיעור. לאחרונה שמעתי על יהודי חרדי מארה"ב שקנה בפרויקט שנלר שנבנה בימים אלו בגאולה שלוש דירות ביותר מ-19 מיליון שקלים, ולא התפלאתי. כי מדובר בפרויקט שמשלב שימור מבנים יחד עם יוקרה עצומה, ודבר כזה לא נראה שיחזור. לכן, בעוד שהמחיר בכל הדירות בירושלים עולים במתינות, הרי שכשמדובר בפרויקטים מאוד מיוחדים, אז השווי הוא גבוה מאוד וצפוי גם בעתיד לעלות בצורה שאינה ברת השוואה ליתר אזורי העיר.

 פרויקט שנלר

וכשמדברים על אזור שנלר אי אפשר להתעלם מהפרויקט היוקרתי שהתחיל להיבנות בשנה האחרונה – 'פרויקט ג'רוזלם אסטייטס' המציע מעין אחוזת מגורים פרטית עם פארק פנימי המשתרע על פני כ-8 דונם, במתחם שנלר, ממש בסמוך לשכונות המיתולוגיות גאולה ומקור ברוך.

הפרויקט נבנה בימים אלו בניצוחו של האדריכל יהודה פייגין, והוא הופך את המקום לגבוה ומבודל משאר האזור. מה עוד שהוא מציע גם שטחים נרחבים ירוקים ומיקום סטרילי, עם פסיליטיז מפנקים במיוחד.

אזור שנלר, פרוייקט יוקרתי. צילום: יחצ
אזור שנלר, פרוייקט יוקרתי. צילום: יחצ
הגדלה

זהו פרויקט שבאופן אישי מרתק אותי מאוד, הוא פרויקט מיוחד כי פשוט אין למה להשוות אותו. צריך להבין - זה לא רק שמדובר במקום המרכזי ביותר בירושלים, אלא גם באזור שעבר שימור. מה שאומר שהיזמים מתכננים להקים שם את הבנייה היוקרתית ביותר, ומצד שני צפויים להיות מסביבה מבנים רבים עתיקים שיישארו במקומותיהם. זהו דבר מאוד ייחודי.

המגורים בפרויקט, הם יקרים מאוד, ומוצעים בסכומים של החל ממיליון דולר לדירה – סכום שכידוע לא קל לאיש להוציא, במיוחד לא במגזר החרדי שעבורו מיועד הפרויקט. אך מצד שני, המציאות מוכיחה שבתוך שבועות ספורים מתחילת השיווק יש כבר יותר מ-50 רוכשים שהחליטו לרכוש דירות בפרויקט, מה שאומר שבהחלט קיים קהל יעד.

מעניין לראות כי מתכנני שנלר השכילו לעשות כאשר הם קבעו מתחת לבניינים חניון תת קרקעי גדול שהוא יהיה זה שיקשר ביניהם לבין השכונות הסמוכות, אבל בפועל, בתוך מתחם שנלר לא תותר כניסת כלי רכב. אני חושב שזה היה צעד נבון, כי אנשים שכבר משקיעים את כספם בכזה פרויקט, מעוניינים לקבל מצד אחד את המיקום המרכזי, ומצד שני את הרוגע והשלווה. הם לא רוצים להרגיש שהם חיים בתוך כביש סואן, ואת זה הם מקבלים בשנלר.

צעד נוסף שהם עשו, בחכמה רבה לדעתי, הוא ההחלטה על בנייה ברמה הגבוהה ביותר. הם בעצם העלו את עלויות הבנייה במקום. שמעתי שיש כאלו שמתרעמים על כך, כביכול – הקרקע כבר יקרה, אז למה לייקר גם את הבנייה? אבל צריך להבין שמבחינה מקצועית זה הצעד הנכון ביותר. כי ככה המוצר יהיה בסופו של דבר ברמה גבוהה ובסופו של יום זה יעלה את שווי הדירות האלו.

הכותב: ירון ספקטור הוא שמאי מקרקעין, כלכלן ומוסמך במנהל עסקים. הוא עומד בראש חברת 'ירון ספקטור שמאות מקרקעין' אשר מתייחדת בכך שהיא מופיעה ברשימות של כל הבנקים, והמשרד כלול ברשימת השמאים המורשים לחוות דעת לביטחונות לאשראי ולליווי פיננסי ו/או פועלים כמפקחים מטעם הבנק במסגרת ליווי פיננסי. המשרד הינו בין משרדי שמאות המקרקעין הגדולים בישראל והוא מדורג במקום שני בארץ ביועצי נדל"ן על ידי גלובס.