הרחיבי מקום אהלך

באחד מרחובותיה השוקקים של עיר התורה והחסידות עומד בניין אפרורי. במבנה ותיק זה, שנבנה בשנות ה-60, מתגוררות תשע משפחות, לא כולל הזוגות הצעירים המתחלפים בו תדיר, ביחידות הדיור שנוספו עליו, חולקו, פוצלו והורחבו. משפחת כהן, ר׳ משה ורעייתו גב' שרה, הגרים בקומה השנייה מאז ומעולם (עד כמה שמישהו יכול לזכור), הם בין אחד השכנים הוותיקים והמוערכים בבניין.

לפני כחודשיים נסעו הזוג כהן לבקר את דודה גולדה בפאתי תל אביב, ומאז לא ידעה נפשם מנוח. הדודה גולדה גרה בצפון הישן של תל-אביב, בדירה ישנה העומדת ברשותה עוד מהתקופה שבה גר בסמיכות מקום האדמו"ר הקודם מבעלז. אלא שבביקור האחרון, להפתעתם הגדולה של ר' משה ורעייתו, הבניין המתפורר, שאותו הכירו מילדותם, נעלם. רק לפני שלוש שנים הם ביקרו את הדודה ושמעו על הבעיות בצנרת, על הקושי לעלות במדרגות, על החלונות החורקים והתשתיות הרעועות, והנה, דירה חדשה! גדולה יותר! עם מעלית! הדודה מספרת כי מאז ה"התחדשות העירונית" אצלה בבניין היא גם רגועה יותר. יש לה ממ"ד חדש בבית, ואפילו התקינו אינטרקום בבניין. וכמובן גולת הכותרת מבחינת אחייניה: היא לא שילמה שקל!

מילת הקסם "התחדשות עירונית" שבתה את דמיונם של הזוג, ובמהלך הדרך חזרה מתל-אביב לבני-ברק, ישבו ר' משה ורעייתו בקו 161, ודנו כיצד יקדמו מהלך דומה אצלם בבניין. ר׳ משה טען שהם מוכרחים, מוכרחים לעשות זאת. הדירה תהיה שווה יותר, וסופסוף יהיה להם חדר נוסף לילדים, ובלי שישלמו בכלל! בלי שיצטרך לקחת גמ"ח נוסף! זה לא נתפס בעיניו. אשתו הכשרה הגיבה בסקפטיות. איזה קבלן ירצה לבוא לבני ברק? ואיך נשכנע את השכנים…?

בשיחה אישית לאחר פיצוץ הפגישה, העז אדון נפתלי פניו ביזם יעקובי ואמר "בלעדי אף אחד לא יחתום לך פה, אני מכיר כאן עניינים, ויש לי השפעה…" כך סיים בחיוך זחוח.

ר' משה אזר חלציו, בירר מה שבירר, התקשר למי שהתקשר, והנה, נקבעה פגישה עם יזם בביתם. היום הגדול הגיע, בשעה שש בערב אמור להגיע אלון, שאותו הזמינו לאחר שדודה גולדה נתנה להם בדחילו את מספר הטלפון. הבית נקי ומצוחצח, הילדים נשלחו לסבתא, חמישה בניינים משם, והם – ממתינים. שש חלף עבר, שבע מתקרב, ואלון איננו.

למחרת צלצל אליהם, ביקש את סליחתם וסיפר כי ביקש מהמזכירה שלו לשלוח להם הודעה על ביטול הפגישה (על טלפון כשר, הוא כנראה לא שמע). הוא ממש ממש מתנצל, אבל עניין של חירום צץ ברגע האחרון והוא לא היה יכול להגיע. לגופו של עניין, אמר, הוא בדק את הנושא שוב, ולא נראה לו שהפרויקט מתאים לו. הוא מצטער על עוגמת הנפש, אבל כדאי אולי שיחפשו מישהו אחר.

מה שאלון לא סיפר לגב' כהן, הוא שהוא אכן הגיע למקום בשעה היעודה, אלא שהתוספות שניבטו אליו, הצפיפות, והמרפסת שכמעט נשרה על ראשו, גרמו לו "רגלים קרות". הוא נכנס חזרה למרצדס השחורה ועזב את המקום בבהילות.

בני הזוג הבינו כי קשה לסמוך על אנשים "מבחוץ" בעניינים אלה, והחליטו כי צריך כאן יזם "משלנו".

לאחר בירור נוסף הם הגיעו ליהושוע, יהודי חביב המתבל את המשפטים המתגלגלים מפיו בפתגמים ומכתמים באידיש ובאמרות שפר מגדולי הדורות. בלי הרבה הכנות מראש, הגיע יהושוע ב-10 בלילה (אני כבר באזור עכשיו, אולי אקפוץ), יומיים אחרי שיחת טלפון ראשונית, התיישב על אחד מכסאות הפלסטיק בסלון ביתם, טעם מיני תרגימא של אשת החיל, והסביר בקצרה את הצעדים הנדרשים. "קודם חותמים לי פה ופה. אחר כך, כשאני יקבל אישור, אז אני משלם לכם שכירות ואתם חוזרים לבית חדש ונוצץ, ישר מהניילונים".

ומה עם ערבות בנקאית? שואלת בעלת הבינה היתרה. "אין", משיב יהושוע חד משמעית. "גם ככה הבניין שלכם לא ממש רווחי".

על ערבות לא מוותרים, זהו הכלל הראשון. בני הזוג כהן עשו את שיעורי-הבית שלהם, וכל אדם רציני שאתו התייעצו הזהיר אותם מפני עסקאות ללא ערבות בנקאית. הם נפרדים באכזבה מיהושוע החביב (שכעת הוא, אפעס, מעט פחות), וממשיכים בחיפושים.

לאחר שיחות, התייעצויות וחקירות צולבות, סוף סוף נמצא האדם המתאים. קובי יעקובי, קבלן שהוא גם יזם. הם ביררו עליו ימים ולילות וקיבלו המלצות מעולות. קובי ביקש לשמוע על הבניין, הגיע להתרשם, בירר בעירייה, ולבסוף תיאם יחד עם משפחת כהן אסיפת דיירים.

דיירי הבניין, שהספיקו בינתיים להידבק מהתלהבותו של ר' משה, הגיעו נרגשים לפגישה והמתינו למוצא פיו של מר יעקובי ביראת כבוד. קובי הסביר בפשטות את התהליך, מבלי להזכיר כלל חתימות, והדיירים אמרו "הן". אלא שלפתע קטע את ההתלהבות מר נפתלי מהקומה העליונה.

"לי", אמר נפתלי בקול מלא חשיבות, "יש כאן 3 דירות שאני משכיר, ולכן מגיע לי 4 דירות". הס הושלך לרגע בקרב השכנים המבולבלים. כעבור רגע ההלם, פתח בהיסוס אחד מהם: "אבל ר' נפתלי, מדובר פה על תוספות הבניה לפי ההיתר ולא על החריגות…". אולם אדון נפתלי סירב להשתכנע. "אלו דירות שלי", טען, "ועל הדירה בקומה העליונה יותר שילמתי אדעתא דהכי". מכאן שהגג ויחידות הדיור שעליו שייכות לו. הוא דרש רישום בטאבו של שתי קומות, ודמי שכירות לכל תקופת השיפוצים עבור דירת חמשה חדרים ושלש יחידות דיור. כאשר מר יעקובי ניסה להסביר לו כי בתנאים אלו העסקה לא משתלמת עבורו, רמז לו נפתלי כי הסכמתו תעזור לו "להשיג פה המון פרוייקטים". בשיחה אישית לאחר פיצוץ הפגישה, העז אדון נפתלי פניו ביזם יעקובי ואמר "בלעדי אף אחד לא יחתום לך פה, אני מכיר כאן עניינים, ויש לי השפעה…" כך סיים בחיוך זחוח. אדון נפתלי לא ציין כי הדירות המדוברות הם של 70 מ"ר, שנבנו על ידי שהוציא "רלסים" וחילק ל-3. קובי המנוסה הבין זאת גם בלא הסבר מפורט. הוא פכר את ידיו, עצם את עיניו, בירך את הזוג כהן בערב טוב והצלחה בהמשך ועזב את המקום.

האם יזכו משפחת כהן ושכניהם לממש את החלום?

 

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כללי למיזם מדיני, שמטרתו לעודד שדרוג מתחמים או בניינים ישנים באמצעות חיזוקם או הריסתם ובנייתם מחדש, והוספת יחידות דיור חדשות. לעיתים התהליך מלווה אף בתכנון ובניה של תשתיות חדשות. המדינה מעודדת את המיזם על ידי הפחתת המיסוי על ההשבחה והקלת רגולציה על הבינוי.

התחכום ברעיון מונח בכך שהמיזם כולו עומד על יוזמה פרטית ואישית. העלויות של הפרויקט אמורות להיות מכוסות באמצעות הרווח של היזמים, מאחוזים שהם מקבלים במבנה החדש. היזם בוחר מבנה קטן, ישן ורעוע, משפץ אותו או הורסו כליל ובונה מחדש בניין גדול יותר, חזק יותר וחדש יותר. הדיירים מקבלים דירה גדולה וחדשה יותר מבלי להוציא אגורה מכיסם, המדינה מקבלת בניינים בטוחים יותר, סביבה עירונית משודרגת ודירות חדשות במרכזי ערים ישנות. האופי הפרטי של המיזם גוזר מידת יעילות גבוהה, ללא מאמץ פקידותי מסורבל, ללא ועדות ותהליכי הקצאה מפריכים, וללא צורך בתשלום ליזמים, שגוזרים את רווחיהם מדירות חדשות בקומות שנוספו על הבניין.

התחדשות עירונית היא שם כללי למיזם מדיני, שמטרתו לעודד שדרוג מתחמים או בניינים ישנים באמצעות חיזוקם או הריסתם ובנייתם מחדש, והוספת יחידות דיור חדשות. התחכום ברעיון מונח בכך שהמיזם כולו עומד על יוזמה פרטית ואישית. העלויות של הפרויקט אמורות להיות מכוסות באמצעות הרווח של היזמים, מאחוזים שהם מקבלים במבנה החדש. הדיירים מקבלים דירה גדולה וחדשה יותר מבלי להוציא אגורה מכיסם, המדינה מקבלת בניינים בטוחים יותר, סביבה עירונית משודרגת ודירות חדשות במרכזי ערים ישנות.

כל המעורבים אמורים להרוויח מהדבר: הדיירים, שבמקרים רבים אין באפשרותם לשפץ עצמאית את ביתם, זוכים בדירה חדשה ובטוחה יותר (עמידה בפני רעידות אדמה ועם ממ"ד), ולעיתים אף גדולה יותר. בנוסף, הסביבה המחודשת מעלה את ערך הדירות, ומשפרת את איכות החיים באזור. לבניינים החדשים, הנמצאים לרוב במרכזי הערים, מצטרפים משפרי דיור ותושבים בעלי יכולת כלכלית גבוהה יותר. היזמים מקבלים עסקה משתלמת עם עלויות מיסוי נמוכות. הם אינם נדרשים לשלם על הקרקע, ויכולים למכור את הדירות החדשות הנוספות ברווח נאה. וגם המדינה מקבלת פתרון נוסף למצוקת הדיור, מבלי להפנות לכך תקציב משמעותי ולבזבז לריק מכספי משלם המיסים. העיר מרוויחה מכך שהשכונות הישנות והוותיקות הופכות למודרניות יותר ומתמלאות בתושבים צעירים ומבוססים שבעבר לא פנו לאזורים ותיקים. כן, כיום חלק מהפרויקטים כוללים פיתוח שטחים ציבוריים לטובת המתחם על ידי היזמים, וכך מקבלת העיר "בחינם" גינות עירוניות ומתקני שעשועים נאים, מעוצבים וחדשים, או מתחמים עסקיים ומבני ציבור, באמצעות עירוב שימושים (בניית מתחמים שבהם דירות מגורים ואזורים מסחריים יחדיו).

***

התחדשות עירונית במדינת ישראל מתחלקת לשני מיזמים. פינוי בינוי, ותמ"א 38. "פינוי-בינוי" הוא מיזם שבו מפנים מתחם, ממספר בניינים ועד שכונה קטנה, הורסים את הישן ובונים את כולו מחדש. מיזם זה כולל תכנון תשתיות, שטחים ירוקים, מוסדות ציבור ועוד. התהליך מתבצע באמצעות הכנת תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה, כאשר המטרה היא חידוש הסביבה כולה.

פינוי-בינוי מתחלק ל-2 מסלולים: מסלול מיסוי – יזם או דיירים המעוניינים שאזור מסוים יוכרז מתחם פינוי-בינוי, זכאים להטבות מס מכוח התוכנית; מסלול רשויות – רשות עירונית מכריזה באישור ממשלתי על אזור מיועד לפינוי-בינוי, ופותחת מכרז שבו זוכה היזם המציע את ההצעה הטובה ביותר.

כיוון שפינוי-בינוי מתבצע באמצעות הוצאת תב"ע חדשה, והוא חל על מתחמים גדולים עם עשרות דיירים שעמם יש להגיע להסדר, מדובר בתהליך ארוך מאד. בדרך כלל, עוברות 10-8 שנים עד שהדיירים זוכים להיכנס בפועל לדירתם הישנה-חדשה (ובמקרה הטוב ביותר, 6 שנים).

המסלול השני הוא "תמ"א 38", תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. מדובר בהנחיות מדינתיות לתכנון ובניה ברמה כלל-ארצית, שיישומן מותנה בתב"ע הקיימת בכל רשות (בשילוב תכניות מתאר עירוניות, שעוצבו במיוחד עבור ההתחדשות). תכנית זו מאפשרת לנצל את מקסימום זכויות הבניה הקיימות בתב"ע המקורית, ללא המתנה לאישור ועדה מחוזית. דבר זה מקצר בהרבה את הליכי הבניה, ומאפשר ביצוע יחסית מהיר של מיזם ההתחדשות.

תמ"א 38 מתחלק לכמה מסלולים, שעיקרם שנים: עיבוי הקיים והריסה ובניה מחדש. התוכנית המקורית, שהתקבלה בראשית שנות ה-2000, הייתה חיזוק בניינים קיימים לצד הוספה של קומה וחצי נוספות. במסלול זה, הדיירים הוותיקים נשארים להתגורר בבנין בתקופת הבנייה, וזכו לשיפוץ וחידוש הבניין וקבלת ממ"ד, כאשר היזם מקבל את הקומה וחצי הנוספות. יתרון התכנית הוא קלות הביצוע היחסית שלה – אין צורך בהעברת דיירים ממקומם ותשלום דמי שכירות לתקופת זמן שאינו לגמרי ידועה.

אולם, הסתבר כי הכדאיות הכלכלית של התוכנית מוטלת בספק. פרט לאזורים מצומצמים במרכז הארץ, התמורה של היזם אינה מצדיקה את ההשקעה. כדי לעלות את הכדאיות הכלכלית, נוספו לתוכנית המתאר אופציות הרחבה מגוונות, ובמקרים מסוימים ניתן היתר להוסיף עוד קומות על בניינים קיימים. אך לצד שאלת הרווחיות, נמתחה גם ביקורת מסוג אחר על התוכנית. נטען כי אין זה חכם להשקיע בשיפוץ חיצוני של מבנים ישנים, כאשר אין להם באמת תקנה אלא בהריסתם. בעקבות כך הוקם המסלול השני: הריסה ובינוי מחדש.

הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 דומה מאד לתכנית פינוי-בינוי, אלא שהיא נעשית במסגרת התב"ע הקיימת, ובאופן מצומצם יותר. העובדה שהמסלול מתבסס על אישורים קיימים ברשות המקומית, וניתן לבצע אותו על בנין יחיד, חוסך זמן רב ביחס לתכנית פינוי-בינוי. מאידך גיסא, כיוון שזו תוכנית מקומית ומצומצמת, היא אינה כוללת בדרך כלל הקמה של שטחי ציבור, ואינה משפרת באופן משמעותי את הסביבה כולה. בסך הכל, התועלת שלה לחברה כולה נמוכה אפוא בהשוואה לתכנית "פינוי בינוי". במקביל, העלויות הרובצות על היזם בהריסה ובינוי גבוהות במידה ניכרת מעיבוי ושיפוץ מבנים קיימים, ולכן הוא יצפה שהתמורה תגדל בהתאם.

***

באופן מעניין, הסיבה הראשונית שהביאה את המדינה לעידוד תכניות אלו לא הייתה מצוקת הדיור או התיישנותם של מרכזי הערים, אלא עניין הרחוק מהדאגות הדוחקות של מרבית האזרחים: הכנה לקראת רעידות אדמה אפשריות בשל קרבתנו לשבר הסורי-אפריקני. מומחים לדבר הזהירו כי בהתחשב במצבם הרעוע של בניינים רבים ברחבי הארץ, במקרה של רעידת אדמה עלול להתרחש אסון בקנה מידה נרחב, חס וחלילה. בפועל, הסתבר כי תכנית זו לא מועילה הרבה לחשש מפני רעידות אדמה, אך יש לה יתרונות משמעותיים לצרכים הדוחקים של כאן ועכשיו.

באופן מעניין, הסיבה הראשונית שהביאה את המדינה לעידוד תכניות אלו לא הייתה מצוקת הדיור או התיישנותם של מרכזי הערים, אלא עניין הרחוק מהדאגות הדוחקות של מרבית האזרחים: הכנה לקראת רעידות אדמה אפשריות בשל קרבתנו לשבר הסורי-אפריקני. מומחים לדבר הזהירו כי בהתחשב במצבם הרעוע של בניינים רבים ברחבי הארץ, במקרה של רעידת אדמה עלול להתרחש אסון בקנה מידה נרחב, חס וחלילה.

בניינים ישנים רבים נזקקים בדחיפות לשיפוץ וחיזוק, אלא שדייריהם, המתקשים להתארגן בכוחות עצמם, או שמצבם הכלכלי אינו מהמשופרים, אינם מצליחים לעשות זאת. פתרון מערכתי בדמות יזם המשפץ את הבניין כולו, מבלי לסלק את שוכניו, עשוי להציל את הבניין ואת הדיירים. כך נמנעו מקרים כמו זה שאירע לאחרונה, כאשר דיירי בניין ברחוב מרכזי בבני ברק נאלצו להתפנות תוך זמן קצר בשל התרופפות יסודותיו.

כפי שהוזכר לעיל, מעלות נוספות התגלו במשך הזמן, כמו "זריקת מרץ" לאזורים ישנים, שהתווספו אליהם דיירים מבוססים יותר. כך, אזורים עירונים "לא-טובים" (ולא מבוקשים) הפכו למקומות בטוחים יותר, ואיכות החיים הכללית של הגרים בהם השתפרה מאד. בנוסף, בכל המבנים במיזמי ההתחדשות נבנה ממ"ד התורם לביטחון האישי של הדיירים. לצערנו, באזורנו התברר לא מעט פעמים כי הממ"ד אכן היה שליח להצלת חיים של ממש בעת נפילות טילים. מאורעות העת האחרונה הוכיחו זאת מספר פעמים.

ועל כולנה, כמעט מיותר לציין כי ההתחדשות העירונית נותנת פתרון חלקי לאחת הבעיות הדוחקות והמדוברות ביותר במדינתנו הקטנה והצפופה: "מצוקת הדיור". כך, סידרה ההשגחה כי חששות המומחים מפני רעידות אדמה רחוקות הביאו מעט מזור לבעיה קרובה בהרבה – המחסור החמור בדירות.

מדוע הציבור החרדי אינו עט כמוצא שלל רב על האפשרות של "התחדשות עירונית"? מדוע איננו רואים ליד כל בניין שני במחוזות החרדיים שלט המבשר כי "כאן מוקם מיזם התחדשות עירונית"?

עד כאן הקדמה כללית בנוגע להתחדשות עירונית בארצנו. ומה באשר לריכוזים החרדים? על פניו, "התחדשות עירונית" היא מיזם המתאים לציבור החרדי כמו כפפה ליד. מצד אחד, מצוקת הדיור במגזר היא בעיה חמורה. זוגות צעירים רבים נישאים מידי שנה, בחסדי ה', והם צריכים מקום לגור בו. רבים מהם מעוניינים להישאר בשלב הראשון לאחר החתונה בריכוזים החרדיים הוותיקים, קרוב להורים ובקהילות מבוססות. כך, כולנו מכירים את יחידות הדיור הצצות חדשים לבקרים באוויר (כפשוטו ממש), את ההרחבות, התוספות, ואת "פתרונות הדיור" היצירתיים בבורות, בשיחים ובחפירות דמויות מערות. לאור המצוקה הברורה, "התחדשות עירונית" תוכל, כך נראה, להוות בשורה של ממש.

אלא שבפועל נראה שהמצב קצת שונה, והשאלה היא מדוע: מדוע הציבור החרדי אינו עט כמוצא שלל רב על האפשרות של "התחדשות עירונית"? מדוע איננו רואים ליד כל בניין שני במחוזות החרדיים שלט המבשר כי "כאן מוקם מיזם התחדשות עירונית"?

 

מה עוצר את ההתחדשות העירונית בריכוזים חרדיים?

האמת היא שלא מעט מחסומים עומדים בפני יישומו, הלכה למעשה, של מיזם התחדשות עירונית. ראשית, יש למצוא מקום שבו המיזם יהיה בעל כדאיות כלכלית. שנית, יש לוודא שניתן לקבל אישורים מהועדות המוסמכות כדי לבצע בבניין (או במתחם) מיזם התחדשות; כאמור לעיל, מדובר בהליך שמצמצם את הצורך בוועדות, אך הצמצום אינו מגיע לאפס. במקרים של מכרזים עירוניים, נדרשת אף מידה מסוימת של נכונות עירונית לצאת למכרז. לבסוף, נדרשת הסכמת רוב הדיירים, שהשגתה עשויה להיות פרויקט לא פשוט בכלל. כדי שהפרויקט ייצא לדרך יש לעבור את כל השלבים האלו, ולעתים יש אף צורך להתגבר על קשיים משפטיים העלולים לצוף.

למרות הקשיים, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית קמים בציבור הכללי, עד שגם לפי התחזיות היותר סקפטיות, הם אמורים לתת מענה על כ-25% מכלל הצורך בדירות בציבור הכללי בשנים הקרובות. בהשוואה לכך, הציבור החרדי מדשדש הרחק מאחור. "תכנית אסטרטגית לדיור לאוכלוסייה החרדית לשנים 2035-2016", שיצאה לאור על ידי המכון החרדי למחקרי מדיניות בשיתוף עם משרד השיכון, צופה כי רק חמשה אחוזים מכלל הדרישה לדירות בחברה החרדית בשנים אלו ימומשו בתהליך של התחדשות עירונית. מהיכן נובע הפער, דווקא בשעה שהציבור שלנו שואף לגור בסביבה חרדית ובריכוזי הערים? האם לא אמור להיות פער דווקא לטובת הציבור החרדי?

"תכנית אסטרטגית לדיור לאוכלוסייה החרדית לשנים 2035-2016", שיצאה לאור על ידי המכון החרדי למחקרי מדיניות בשיתוף עם משרד השיכון, צופה כי רק חמשה אחוזים מכלל הדרישה לדירות בחברה החרדית בשנים אלו ימומשו בתהליך של התחדשות עירונית. מהיכן נובע הפער, דווקא בשעה שהציבור שלנו שואף לגור בסביבה חרדית ובריכוזי הערים? האם לא אמור להיות פער דווקא לטובת הציבור החרדי?

יש לדבר מספר סיבות, הכרוכות זו בזו ומשפיעות זו על זו. בכל אחד מהמחסומים שמנויים לעיל – הכדאיות הכלכלית, האישורים העירוניים, וקבלת הסכמת השכנים – יש בעיות מיוחדות לציבור החרדי, המערימים קשיים משמעותיים בביצוע מיזמי ההתחדשות העירונית. הבעיות העיקריות, ולכל הפחות אלו שניתן לפתור, קשורות בעיקר לשלבים השני והשלישי – האישורים העירוניים והסכמת הדיירים. המכשולים הרבים הקיימים בתחומים אלו מפחיתים בתורם את הכדאיות הכלכלית של המיזמים, וכך עוצרים את המנוע הראשי של המיזם כולו. לאור כדאיות כלכלית נמוכה, מעדיפים היזמים להתמקד בתחומים אחרים, ולהשקיע את כספם בהשקעות משתלמות יותר, הגורמות פחות כאב ראש ואינן מלוות בעגמת נפש.

כאשר נכנסתי לעובי הקורה בליווי דיירים בשכונות הנושאות צביון חרדי, הצטערתי לגלות כי דווקא בציבור שלנו, הזקוק באופן נואש כל כך להתחדשות עירונית, יש מכשולים ובעיות רבים הנוצרים ללא סיבה טובה של ממש.

 

כדאיות כלכלית

כאמור לעיל, המנוע של ההתחדשות העירונית הוא הכדאיות הכלכלית. הכדאיות הכלכלית היא זו שמביאה יזמים להשקיע כסף, זמן ומאמץ בתהליך הארוך והמרוכב של ההתחדשות העירונית. כדי שיהיה כדאי ליזם להשקיע בפרויקט, הוא צריך לקבל תמורה טובה להשקעה שלו. מסיבה זו, המקומות שבהם אנו מוצאים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית הם האזורים היקרים יותר (דווקא אלו שבהם המבנים והתשתיות במצב תחזוקה טוב יותר, והחשש מבעיות כמו רעידת אדמה קטן יותר). הסיבה לכך היא פשוטה: עלויות הבניה באזורים יקרים ובפריפריה די קרובות, ואילו הפער במחירי הדירות גבוה מאד. נמצא שהפער בין ההוצאה לבין הרווח של תכנית התחדשות בירוחם ותכנית התחדשות במרכז תל-אביב משמעותי מאד. הרווח של היזם התל-אביבי הוא שטח נדל"ן באזור היקר ביותר בארץ, ואילו של רעהו מירוחם – ובכן, דירות בירוחם. מסיבה זו, אין להתפלא כי עיקר מרצם של היזמים מופנה אל אזורי המרכז היקרים.

ומה באשר לאזורים החרדיים? כידוע, מחיר הנדל"ן בריכוזי הערים החרדיות הוותיקות אינו מן הנמוכים, ואלו אמורים להיות מטרה מועדפת על יזמים. אולם למרות זאת, איננו רואים, כאמור, מיזמי התחדשות רבים באזורים חרדיים. מדוע?

הפער בין ההוצאה לבין הרווח של תכנית התחדשות בירוחם ותכנית התחדשות במרכז תל-אביב משמעותי מאד. הרווח של היזם התל-אביבי הוא שטח נדל"ן באזור היקר ביותר בארץ, ואילו של רעהו מירוחם – ובכן, דירות בירוחם. מסיבה זו, אין להתפלא כי עיקר מרצם של היזמים מופנה אל אזורי המרכז היקרים.

התמיהה מתחזקת כאשר מדובר באזורים חרדיים שבהם קיימים בניינים ישנים רבים במצב מסוכן ורעוע, שערך הנדל"ן שלהם יחסית גבוה. היינו חושבים כי אלו יהיו יעד אידיאלי להתחדשות העירונית, וכי עדרים של יזמים זריזים יעוטו על מכרה הזהב הזה, ייקחו בניינים שמצבם כה גרוע עד שרק בעל ביטחון מזן נדיר יהיה מוכן לקנות בהם דירה, ויהפכו אותם לפניני נדל"ן. היינו משערים כי רשויות התכנון והבניה יהפכו אזורים חרדיים אלו ליעד ראשון במעלה להתחדשות עירונית, בין היתר כדי לפתור את מצוקת הדיור שבהם, לצד מניעת אסון עתידי (חלילה) בשל מצבם הבעייתי של מבנים רבים בתוכם. גם בני המקום, בעלי המשפחות הברוכות ילדים ומעטי האמצעים, היו צריכים לקפוץ על הזדמנות לקבל דירות גדולות ומרווחות יותר, ולהעלות את הערך הנכס שברשותם, וזאת מבלי כל מאמץ מצדם!

ולא היא. מדוע?

בדו"ח המכון החרדי למחקרי מדיניות ומשרד השיכון הנזכר לעיל צוינו בקצרה הסיבות הרלוונטיות:

חלק נכבד מן הריכוזים החרדיים הוותיקים כולל מבנים ישנים המתאימים מן הפן העקרוני להתחדשות עירונית. ואולם, ריכוזים אלו תומכים באופן מוגבל בתנאים הנזכרים. ראשית, כדאיות כלכלית קיימת כיום רק באזורי מרכז הארץ. הריכוזים החרדיים הוותיקים במרכז הארץ הם בעיקר הערים ירושלים ובני ברק. ואולם, בחלק מיישובים אלו אין תשתית התומכת בתוספת יחידות דיור. זאת בשל שתי סיבות עיקריות: ראשית, צפיפות הריכוזים הוותיקים רבה, וחלקם לא יכולים להכיל יחידות דיור נוספות.

שנית, תוספת יחידות דיור במרחב עירוני בנוי מחייבת בנייה לגובה, לעתים 9 קומות ויותר. בהיעדר פתרון קהילתי מוסכם שיאפשר את השימוש במעלית שבת, הפרויקט איננו אפשרי, ובעיר בני ברק לא מאושרות תכניות בנייה של בניינים רבי קומות. בעיר ירושלים, חלק מן האזורים הוותיקים מיועדים לשימור ולא ניתנים להתחדשות.

מילים קצרות אלו נותנות תמונה חלקית בלבד מתוך סיפור גדול בהרבה. הן מלמדות אותנו כי הכדאיות הכלכלית של יזמים מוגבלת, שכן שהם אינם יכולים לבנות לגובה (זו בשורה התחתונה המשמעות של בעיית הצפיפות והתשתיות – אי אפשר להוסיף דירות לרוחב, כיוון שגם ככה צפוף, ואי אפשר לבנות לגובה, כיוון שאין אישור להעמקת תשתיות). זו נקודה נכונה, אבל מדובר לדעתי רק בקצה הקרחון. להלן ארחיב מעט על שני המשתנים הנוספים במשוואת ההתחדשות: העיריה והדיירים. מניסיוני, אם יש משהו שמרחיק את היזמים, הרי אלו קשיים מצד גורמים אלה, ולאו דווקא העדר פוטנציאל כלכלי של הפרויקטים כשלעצמם.

 

תפקיד העיריה

עיריות שונות ברחבי הארץ, המעוניינות לקדם התחדשות עירונית בשטחם, פתחו "מנהלת להתחדשות עירונית" שתפקידה לסייע ככל הניתן לדיירים וליזמים הנרתמים למשימה. אולם, לצערנו הרב, יש לא מעט רשויות שלא זו בלבד שאינן מסייעות לפרויקטים אלו, אלא שהאזרח הקטן הפונה להן נתקל בקיר אטום. היה מקום להניח כי רשויות עירונית באזורים חרדיים ירגישו אחריות רבה לפיתוח עירם; על כתפיהן מונחת הרי משימה רוחנית, ולא רק ארצית. עול כבד מוטל עליהן: להגדיל את עריהן, לחזק אותן, לבנות בהן בניינים בטיחותיים יותר ולחדשם לקראת הדורות הבאים בעז"ה. את כל זה עליהן לבצע כמובן בצורה הוגנת ואחראית.

אלא שלדאבוננו הרב לעיתים נדמה כי ליושבים סביב השולחן המבריק אין כל עניין בניסיון לשנות את חזות העיר החיצונית והפנימית. לא זו בלבד, אלא שביודעין ובלא יודעין, מתוך מחסור באכיפה ראויה, ומתוך לגיטימציה ציבורית נרחבת, יש אפילו "עידוד" של הרחבות לא חוקיות – ושלמונים בצדן.

בישיבה עם בכיר ברשות עירונית מסוימת, הצגתי בפניו תמונות של מבנה מפחיד מבחינה בטיחותית, וביקשתי את סיועו לקידום פרויקט התחדשות. מדובר היה בסוגיה מורכבת, שהתערבות של העיריה יכלה לסייע בה מכמה היבטים. הוא אפילו לא טרח להציץ בתמונות, ואמר לי: "ואם העירייה תסייע לדיירים, מה היא תרוויח מכך? למה שהיא תעשה זאת?" המילים נעתקו מפי. לא היה לי מה להגיב, פרט מלהביע את צערי שלא הקלטתי את תגובתו.

לעיתים נדמה כי ליושבים סביב השולחן המבריק אין כל עניין בניסיון לשנות את חזות העיר החיצונית והפנימית. לא זו בלבד, אלא שביודעין ובלא יודעין, מתוך מחסור באכיפה ראויה, ומתוך לגיטימציה ציבורית נרחבת, יש אפילו "עידוד" של הרחבות לא חוקיות – ושלמונים בצדן.

וכשהפצרתי בבכיר אחר בעניין רמת הבטיחות הקשה של בניינים בתחומי הרשות, שהתקרבה לחשש אמתי מפני קריסה, כאשר לתושבים לא הייתה יכולת כלכלית לחזק את הבניין, הוא השיב בלי אפילו לגמגם: "כל אחד מתפלל שזה לא יקרה בקדנציה שלו". הוא אף הוסיף בזעם: "קמצנים, שישלמו ויחזקו בעצמם!" שיתו ליבכם לתשובתו: "כל אחד מתפלל שזה לא יקרה בקדנציה שלו" – אותו עובד עירייה מבין שהוא ממלא את אחריותו הציבורית באמצעות תפילה שבקדנציה שלו לא יתמוטטו בניינים מסוכנים (והצרה, כך משתמע, תעבור לקדנציה של מישהו אחר). מופת של אמונה ואחריות ציבורית.

אינני סבורה כי היושבים ראשונה בערים חילוניות יותר יראי שמיים. מאידך גיסא, רבים מעובדי העיריה באזורים חרדיים אכן מסורים מאד לתפקידם. אולם יש שתי נקודות עיקריות המבדילות בין נבחרי ציבור ברשויות חילוניות לבין מקביליהם החרדים. ראשית, על הראשונים יש ביקורת ציבורית שקופה. כל מעידה בתפקיד מעמידה את עובד הציבור מול חיציה של התקשורת, ולעתים אף מול איום של תביעה משפטית ותוצאותיה המרות. שנית, עובדי הציבור ברוב הרשויות מעוניינים להיבחר שנית, ולכן הם חייבים להשביע את רצון בוחריהם. בציבור החרדי "נבחרי הציבור" אינם מגיעים לתפקידם דרך בחירת הציבור. נקל עליהם לשכוח כי עיקר תפקידם הוא להשקיע בחזות העיר, ברווחת תושביה ובסיוע לאזרח הקטן. למרבית הצער, יש מהם השוכחים כי תפקידם העיקרי הוא לדאוג לטובת הציבור הכללי, ולא להיות מתווכים בין אינטרסים של גורמי כוח שונים.

 

נשארים נמוך

אחת הבעיות הראשיות המחלישות את הכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית בריכוזים החרדיים היא המדיניות שלא לבנות בניינים גבוהים, כפי שצוין בדו"ח לעיל. בעיר בני ברק, למשל, יש מדיניות שלא לאשר בניינים הגבוהים מ-6 קומות. כיוון שרוב הבניינים בבני ברק הם לפחות בני 3 קומות (מלבד תוספות הבניה, ההופכים אותם כבר ל-4 קומות), פרויקט ההתחדשות אינו כדאי ליזם. פרט לאזורים בודדים בארץ, כמו הצפון הישן של תל-אביב, פרויקט התחדשות אינו רווחי עבור 2 או 3 קומות. כך נוצר מצב שהגבלת הקומות מונעת את ההיתכנות הכלכלית של מיזמי התחדשות באחוזים גבוהים מהעיר.

מה טיבה של מדיניות זו? העניין מתחיל מכך שרבים מציבור יראי ה׳ מקפיד שלא לעלות במעלית בשבת. על אף ההתקדמות הטכנולוגית בעניין, לא נמצאה עדין מעלית השבת הכשרה לדעתם של כל פוסקי ההלכה. ישנו ציבור גדול, שההחמרה בעניין חשובה לו מאד, ועבורו, מגורים בקומה גבוהה עלולים להיות פגיעה חמורה באיכות החיים. סביר אמנם להניח כי ציבור זה לא ירכוש דירות בקומות גבוהות, ודאי לא במחיר דומה לדירות בקומות הנמוכות. אך מסיבות מסוימות, עיריית בני-ברק החליטה כי חוסר העניין של אותו ציבור בדירות בקומות גבוהות, הוא סיבה מספקת לקביעת מדיניות האוסרת על בניה שלהם.

אחת הבעיות הראשיות המחלישות את הכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית בריכוזים החרדיים היא המדיניות שלא לבנות בניינים גבוהים, כפי שצוין בדו"ח לעיל. בעיר בני ברק, למשל, יש מדיניות שלא לאשר בניינים הגבוהים מ-6 קומות. כיוון שרוב הבניינים בבני ברק הם לפחות בני 3 קומות, פרויקט ההתחדשות אינו כדאי ליזם.

מדוע? יתכן כי הדבר נובע מערכים שוויוניים שבהם מחזיקים עובדי העירייה, אשר חוששים שמא בניית בניינים גבוהים תגדיל את הפערים החברתיים בעיר. שמא הבניינים הגבוהים יצרו מצב שבו קבוצות אוכלוסייה מסוימת (המקלים) מתגוררת בקומות גבוהות באיכות חיים גבוהה, בעוד אחרים (המחמירים) מרגישים מנועים מכך, או חשים מכוח זה פגיעה באיכות החיים. וכך, מחשש זה, החמירו לאסור את הדבר על כולם. יתכן גם כי הדבר נובע מיראת השמים של עובדי העירייה, אשר משוכנעים כי השימוש במעלית שבת הוא חילול שבת גמור, למרות פוסקי ההלכה המתירים זאת, והם לא רוצים להכשיל חס וחלילה את היהודים התמימים הסומכים על אותם פוסקי הלכה.

אולם כל נימוקים אלה אינם מסבירים את ההתעקשות הנמרצת על מגבלה זו. ניתן למצוא פתרונות לפגיעה באיכות החיים במגורים בקומה גבוהה, גם ללא התקנת מעלית שבת בבנין. אלא שלמרבה הפלא, עובדי העיריה אינם מוכנים אפילו להעלות את הדבר לדיון.

ניתן לבצע עירוב שימושים ולהקים מוסדות ציבור בקומות העליונות. ניתן לתכנן מבחינה אדריכלית "רמפה" לקומה השניה. ניתן לבנות בית כנסת בקומה 6, ולאחריו עוד 3 קומות, כך שהטרחה בעליה וירידה תכופה לבית הכנסת תיחסך מהגרים בקומות הגבוהות. בית הכנסת יהיה לשבת בלבד, וארון קודש יהיה בולט כמרפסת, כדי לענות על הדרישות ההלכתיות במגורים מעל בית-כנסת. ניתן לראות כי בשכונות החרדיות בירושלים ישנם בניינים רבים כאלה, שבהם גרים גם המהדרים שלא להשתמש במעלית שבת, וברוך ה' -מסתדרים, וגם ערך הדירות לא נפגם מכך. אין לי ספק שעם מעט חשיבה על העניין ימצאו פתרונות נוספים.

אלא שלצערי הרב, כאשר עובדי עירייה מגיעים בגישה של "מה העיריה תרוויח מכך?", במקום למצוא לבעיה פתרונות, הם מתעקשים למנוע את ברכת ההתחדשות מתושבי העיר ודי. קל יותר לאמר "לא" חד משמעי מאשר לנסות לבחון "איך כן".

וכך, הבניינים בריכוזים חרדיים ממשיכים להתיישן, להתפורר ולשקוע, ועובדי העירייה מתחזקים בתפילתם בכל יום: "שלא יקרה בקדנציה שלי".

 

הדיירים

בדו"ח המכון החרדי הנזכר לעיל, צוינה יכולת ההתארגנות של הציבור החרדי לשבח, בתור גורם המקל על מיזמי התחדשות עירונית, ומאפשר להשיג את הסכמת הדיירים בנקל:

הנוכחות הקהילתית וההנהגה האקטיבית של הקהילה החרדית, מקלה על יכולת ההתארגנות מול דיירי הבניין המיועד להתחדשות. בכך יש יתרון מסוים לאוכלוסייה החרדית, שאותו ניתן למנף לצורך קידום מואץ של הפרויקטים.

אינני יודעת האם הדברים אמורים בדרך השערה, או מתוך ידיעה. במקרים מסוימים, באזורים בהם מתגוררים בני חסידיות אחת בלבד, או חברי קהילה מגובשת אשר להם רב דומיננטי, ניתן אכן לקדם פרויקטים באופן יעיל ומאורגן. אולם במרבית המקרים המוכרים לי מניסיוני, אני מוצאת לצערי כי בציבור שלנו ישנם דווקא קשיים ייחודים, השכיחים פחות בציבורים אחרים. גם כאשר מוצאים בנין שיש כדאיות כלכלית לחדש אותו, קשיים אלה הופכים זאת לכמעט בלתי-אפשרי, ולמקור סבל, תסכול וכאב-ראש, לכל העוסקים במלאכה. חלק מהקשיים הם אינדיבידואליים, ונובעים מאגוצנטריות או עקשנות. אולם לדאבוננו – אולי מכיוון שהחברה שלנו אינה מוקיעה אותם מספיק – הם שכיחים בציבור שלנו. חלקם האחר של הקשיים הם קהילתיים, ולצערנו, מקבלים אפילו "עידוד" ציבורי.

נתחיל באחת הסיבות ה"קטנות", המונעת באופן עקיף מיזמי התחדשות רבים. היא נובעת אולי מהאדם הבודד בתוך הקהילה הגדולה, אלא שלצערנו, ישנם "בודדים" רבים כאלו. סיבה זו היא הרחבות הבניה.

 

הרחבות בניה

סיפור מקומי ידוע מספר על אברך שהגיע לרב שטיינמן זצ"ל, ואמר לו כי הוא מתלבט בין מעבר לדירה גדולה יותר לבין הרחבת ביתו הנוכחי. ומהם השיקולים? שאל הרב. כאן אני כבר מכיר את השכנים ומרוצה מהם, ענה. לאחר שתבנה, השיב לו הרב, כבר לא בטוח שתזהה את שכניך משכבר הימים…

אין ספק כי ניתן להכיר אנשים באור שונה בעת הבניה, וכמעט ניתן להוסיף זאת לדברים אשר בהם אדם ניכר, בכיסו, כעסו, ובמרפסתו. אולם רבים נוטים לחשוב כי בסיפור הנ"ל הרב זלזל בכל אותם אנשים צרי העין המונעים את הרחבת הדעת משכניהם הדחוקים בביתם הצר. אך לא, שני צדדים למרפסת. ניתן להשקיף ממנה ולתוכה.

כאשר אדם מרחיב את דירתו כי לילדיו אין חדר לישון בו, הרי שראוי לשקול גם את דוחקו לצד ההפרעה לשכנים, וניתן לומר שראוי להתחשב, ולסבול מעט, לשם רווחת השכן. אנשים המצרים את צעדיו של אותו שכן, עלולים אכן להיחשד בצרות עין. אך מה נאמר, לדוגמא, על אדם הקונה דירה בקומה העליונה ומבחינתו הגג שייך לו, (למרות שהוא אינו רשום בטאבו!)  והוא בונה על גביו 2 או 3 מחסני דיור להשכרה שיסודות הבניין אינם עשויים להחזיקם? מה נאמר כאשר אותו בעל-הבית הופך את השכן שחושב מעט על העתיד ל"פושע, צר עין, קמצן וקנאי"? והלא דברים אלו הם מעשים בכל יום.

כאשר הדברים נוגעים להתחדשות עירונית, אנשים המוסיפים על הבניין באופן לא אחראי מיצרים את צעדיו של כלל הדיירים אשר בעתיד יאלצו לחזק את הבניין מכיסם. הם פשוט לא חושבים צעד קדימה וגם לא חצי צעד. וכי ילדיהם לא יזדקקו לדירה? האם הם כן ישושו להפריש סכום ניכר מכיסם לביסוס יסודות הבניין? וכי להם כן נעים לגור בבניין ישן עם כל מגרעותיו וסיבוכיו? ומה בעניין הבטיחות?!

הדירות הקטנות והרעועות של הרחבות הבניה אינם תוצאה של מצוקת הדיור, אלא במידה רבה, הסיבה שלה. הם אלו המונעות חידוש משמעותי יותר של הבניינים, והוספה של דירות רחבות, חדשות ובטיחותיות.

הבעיה היא שככל שישנם הרחבות רבות יותר, הפרויקט הופך להיות פחות ופחות רווחי ליזם, עד כדי בלתי אפשרי כלל לביצוע. הדיירים שבנו מצפים לקבל מהיזם את הרחבות הבניה שלהם עם ריבית. אבל כל מ"ר שהולך לדייר ותיק מפחית מהמטרים שהיזם יכול למכור בשוק החופשי.

המפסידים הגדולים מכך הם כמובן הדיירים. היזם ימצא מקום אחר להשקיע בו את כספו, אבל הדיירים נשארים עם מבנה ישן, שכל הרחבה הופכת אותו לבטיחותי פחות ורעוע יותר, ומורידה את הערך של דירותיהם. לא ירחק היום שהם יעמדו מול שוקת שבורה, עם בנין מט ליפול שאיש לא מוכן לשפץ, ודירות שאיש לא מוכן לקנות. הם יאלצו למכור את דירותיהם ליזם במחיר רצפה, וההפסד יהיה כולו שלהם.

לפני חודשיים, פנתה אלי דיירת בבניין של שישה שכנים בבקשה דחופה לביצוע פרויקט, צפוף לה עד מאוד, היא אמרה והיא חייבת את ההרחבה. יש לה רק בעיה אחת, התלוננה, אחת השכנות אינה מאשרת לאף שכן להרחיב כיוון שהיא מעוניינת שהדבר יתבצע במסגרת תמ"א 38. היא חוששת שהרחבות מסיביות יגרמו לאי-מימוש ההזדמנות. האם מדובר בשכנה "צרת עין"? ממש לא. אותה שכנה צודקת לחלוטין. גם כך יקשה על הדיירים למצוא יזם אמין שהבניין רווחי בעבורו, אך לאחר הרחבות יהיה בלתי אפשרי כלכלית לקבל ליווי בנקאי לכך.

מה שקורה היום הוא שההרחבות הורסות את הבניינים ואת איכות החיים של יושביהם גם יחד. אנשים סוגרים מרפסת, וממנה יוצאת פתאום עוד מרפסת (מרפסת סוכה, בוודאי). אלא שמהר מאד גם מרפסת זו נסגרת, ומבלי משים, השכן מתחת נשאר בלי אוויר, והשכן בבניין הצמוד קיבל שותף אשר יכול לערבב את התבשיל במטבח בהושטת יד בלבד, ולא ידה של בתיה. לא זו בלבד, אלא שאותם אלו שהרחיבו מעבר למותר מונעים חלק מתהליך שאנו זקוקים לו בדחיפות, תוספת דירות. הם אינם גורמים רעה רק לשכניהם הסובלים בשקט, אלא גם לאזור כולו. במילים אחרות, הדירות הקטנות והרעועות של הרחבות הבניה אינם תוצאה של מצוקת הדיור, אלא במידה רבה, הסיבה שלה. הם אלו המונעות חידוש משמעותי יותר של הבניינים, והוספה של דירות רחבות, חדשות ובטיחותיות.

הבעיה היא, שבעוד שדעת הציבור נוטה תמיד לטובת המרחיבים, ואילו המתלוננים הם תמיד "צרי-עין", במקרה של התחדשות-עירונית היוצרות מתהפכות. השבוע סיפר לי יזם על מתחם פינוי בינוי שהוא מקדם בשכונה מעורבת כלשהיא. מעל 90% חתומים, הוא אמר לי. כל הדיירים מעוניינים בכך. כולם פרט לאחד. אדם חרדי שמתגורר בעיר אחרת ומשכיר את דירתו. הוא לא מוכן לשמוע על אפשרות זו. אין לו נימוק משכנע ואין לו כלל סיבה. הדירה תגדל, הוא יקבל שכירות, ישנו ליווי בנקאי סגור. אך הוא מתעקש. לא רוצה לשמוע, לא רוצה לדבר. ראש בקיר. הדיירים החרדים האחרים לא מעוניינים לתבוע אותו משפטית וזהו. הפרויקט נעצר.

נדהמתי. האם אין רב כלשהוא שיכול להסביר לו את ההפסד שהוא גורם לשאר השכנים? ומה בדבר חילול ה׳ שעלול להיגרם מצד הדיירים החילוניים? איך זה יכול להיות שאדם אינו חושש להקשות כך על תהליך שכה נחוץ לכלל כולו, בחוסר אכפתיות וללא כל רגש אחריות? הלא כאשר מדובר בהתנגדות להרחבה של היחיד, ואפילו להרחבה לא חוקית, אשר יש סיכוי טוב שהיא מסוכנת ביטחונית, מעבר לכך שהיא מכערת את המרחב העירוני, ישנו לחץ עצום על המתנגדים בטענות של "זה נהנה וזה לא חסר" וכדומה. ואילו כאן, במיזם שחשיבותו ברורה וניכרת, אנשים יחידים יכולים להתעקש מסיבות מטופשות ממש, או ללא סיבות כלל, ומבחינה ציבורית הדבר מתקבל בהבנה. עולם הפוך.

 

הרחבות לא-חוקיות

ומכאן אנו מתרחבים לנושא ההרחבות הלא חוקיות. כשאדם מרחיב את ביתו על פי חוק, מוציא היתרים, עובד עם מהנדס ומפקח הרי שהוא בעצם מגן על עצמו. לא, לא רק מפני קנס או מפני תשלום ארנונה גבוה יותר, הוא שומר על בטיחותו ובטיחות בני משפחתו.

רבים ביננו אינם מאמינים בחוק, בין אם זה נובע מחוסר הכרה אידיאולוגי במדינה ובין אם מהעדר אמון בכוונותיה הטובות. אכן, פעמים רבות החוק הוא דרקוני וישנה תחושה כי הוא עובד לרעת החלש. עם זאת, בנושא הבניה אני סבורה כי יש בו היגיון רב. אם כולם היו פועלים על פיו, הרי שהמצב בשכונות החרדיות היה שונה לטובה, מהרבה בחינות, וביחוד כאן, בתחום ההתחדשות העירונית.

רבים ביננו אינם מאמינים בחוק, בין אם זה נובע מחוסר הכרה אידיאולוגי במדינה ובין אם מהעדר אמון בכוונותיה הטובות.  עם זאת, בנושא הבניה אני סבורה כי יש בו היגיון רב. אם כולם היו פועלים על פיו, הרי שהמצב בשכונות החרדיות היה שונה לטובה, מהרבה בחינות, וביחוד כאן, בתחום ההתחדשות העירונית.

אם במקום להרחיב באופן פיראטי ולא בטיחותי, היו בעלי הדירות פועלים על פי חוק, ומתארגנים על מנת לשפץ את הבניין כולו, לחדשו ולהרחיבו, הם היו יוצאים נשכרים בהרבה. הייתה נחסכת מהם הוצאה כספית מיותרת ופגיעה בתשתיות של הבניין, והם היו מקבלים בניין יפה יותר, וחזק יותר. ועל כולנה, הייתה נמנעת מהם עגמת הנפש וסכסוכי השכנים הכרוכים באותם הרחבות מכוערות ולא כשרות.

אך כיום, שכן אשר השכנים חתמו לו על הרחבת חדר לביתו, והוא הוציא אישורים כדין ישמע מחברים שהוא "פראייר" שאינו מנצל את ההזדמנות ובונה כבר יחידה להשכרה ל"כיסוי ההוצאות". הוא יבנה, שלא כדין, והשכנים יסבלו וישתקו. הם אינם רוצים להיות מוקעים כ"צרי-עין וקנאים" הלא. אלא שדווקא אותו שכן, יהיה זה שינהג בכפיות טובה ויתקע מקלות בגלגלי מיזם ההתחדשות. הוא הרוויח עשרות אלפי שקלים בטובתם של שכניו, אבל כשירצו לחדש את הבניין ולהועיל לכלל הדיירים, הוא יעצור את הפרויקט, רק כי הוא לא מקבל זכויות כפולות שאינם מגיעות לו בדין. הוא ניצל רחמנותם של שכניו, וכעת הוא מונע מהם ליהנות גם הם מהרחבה שהם זקוקים לה, וכל זאת בבניין מחוזק או חדש, בבטיחות וללא עלות.

 

דרישות לא הגיוניות

התשובות לרבים משאלות אלו, יאמרו רבים, היא הצפיפות והדוחק הכלכלי. הם המביאים להרחבות הבניה הרבות, ואולי גם לדרישות הלא-הגיוניות. אחרי הכל, הנכס בעל הערך הרב ביותר שיש לאנשים חרדיים, החיים גם כך בצמצום, הוא דירותיהם. ממילא, קשה עליהם לקבל כי היזם יקבל משהו מאותה "כבשת הרש" שלהם.

אינני מזלזלת חלילה במצוקה. נהפוך הוא. אני מודעת לה היטב בסביבה בה אני חיה, אני פוגשת אותה מידי יום ומביטה בה, בין היתר, בעיני הדיירים עימם אני נפגשת. אני כאובה בעטיה ומכירה את תוצאותיה. עד כמה שזה ישמע אירוני, דווקא היא מנחמת אותי לעיתים. אני מתנחמת בכך שאנשים אינם באמת צרי עין, אלא שעניות מנוולתם. מתוך מצוקה, אנשים אינם מסוגלים להביט מעט מעבר. הם אינם מאמינים כי אכן יבוא מישהו וירחיב את גבולם ללא עלות ובמקביל ירוויח הוא את מעותיו ביושר במכירת הדירות הנוספות.

 

פרויקטים לא אחראיים

אלא שלדאבוננו הרב, מצוקה זו והרצון העז להרוויח כמה שיותר, מביא באופן אבסורדי להפסדים, בבחינת "בתר עניא אזלא עניותא". אותם חכמים המעוניינים להרויח על דירתם כמה שיותר "ושאף אחד לא ירוויח עלי", מוצאים את אותם אלו שיבטיחו להם הרים וגבעות. הם פוגשים את היזם ה"חאפער", שיסביר להם איך הוא יעשה עבורם דיל, ויסדר להם "קומבינה".

הציבור החרדי ספג מכות כאובות רבות בכל תחום ההשקעות השונות והמפוקפקות. הקושי הכלכלי גורם לרבים לחפש דרכים קלות ומהירות "לעשות כסף". את הצורך הזה ניצלו לא מעט שרלטנים שונים, ולצערי הרב גם אנשים מתוכנו. הם השתמשו באמון בסיסי שניתן בהם בתוך המגזר, וניצלו את חוסר הניסיון וההבנה של רבים בענייני העולם. כך, הם מצאו כר נוח לפעולות כלכליות מסוכנות. בחלק מהמקרים היה מדובר רק בטיפשות פושעת, אך במקרים אחרים היה מדובר גם בתרגילי עוקץ זדוניים.

חלקים מהציבור אכן למדו והפנימו כי יש להתרחק מהצעות כלכליות מפתות ו"קלות מידי", כמו השקעות שאינם מוכיחות ליווי כלכלי מתאים. אולם לצערי הרב השיעור עוד לא הופנם במלואו.

הציבור החרדי ספג מכות כאובות רבות בכל תחום ההשקעות השונות והמפוקפקות. הקושי הכלכלי גורם לרבים לחפש דרכים קלות ומהירות "לעשות כסף". את הצורך הזה ניצלו לא מעט שרלטנים שונים, ולצערי הרב גם אנשים מתוכנו. מסתובבים יזמים אשר אכן באים לדיירים ואומרים להם כי שיפוץ הבניין שלהם לא מספיק משתלם כלכלית כדי שייקחו בעבורו ערבות. הם מבטיחים הרים וגבעות, ובפועל, הדיירים נותרים דווקא עם הבור העמוק שאותו הם כורים. זוהי אולי מציאות הזויה, אך קיימת.

המקרה הבא יוכיח זאת: בפגישה עם מספר דיירים הזכרתי את החוק האומר כי ניתן לקבל עד 25 מ"ר תוספת בלא לשלם מיסים על כך. אחד הדיירים, אברך צעיר, התעקש כי הוא רוצה דווקא 30 מ"ר. הבהרתי לו כי גם אם היזם יסכים לתת לו יותר, יהיו לו הוצאות על כך. "שהיזם ישלם" השיב הוא. הסברתי לו כי אם הפרויקט לא יעמוד בדרישות הכדאיות הכלכלית, הבנק לא יסכים לתת כאן ערבות, וערבויות בנקאיות, הוספתי, מיקרות מאוד את עלות הפרויקט ליזם. "בשביל מה צריך ערבות"? השיב לעומתי, "עדיף עוד 5 מ"ר לכל אחד ונוותר על הערבות הבנקאית". לשוני נאלמה. הרי הוא נותן את ביתו לאדם אחר, דירתו הופכת להיות "על הנייר", אחרי שכבר שילם עליה את כל התשלומים, והוא מעדיף עוד 5 מטרים תמורת ערבות בנקאית? איך אוכל להתחיל ולהסביר לו כי רק המחשבה על כך מסוכנת?!

ולצערי, מסתובבים יזמים אשר אכן באים לדיירים ואומרים להם כי שיפוץ הבניין שלהם לא מספיק משתלם כלכלית כדי שייקחו בעבורו ערבות. הם מבטיחים הרים וגבעות, ובפועל, הדיירים נותרים דווקא עם הבור העמוק שאותו הם כורים. זוהי אולי מציאות הזויה, אך קיימת.

כך, מחד גיסא מסתובבים בציבור שלנו סיפורים מסמרי שיער על אנשים שהפסידו את כספם ודירותיהם בכל מיני פרויקטים מפוקפקים, הנוטעים באנשים פחד מיותר ממיזמים טובים. ומאידך גיסא, מסתובבים "מבינים" רבים היודעים לספר על יזמים סודיים שנותנים לדיירים תמורה דמיונית לנכס שלהם. אולם כמה מאותם "מבינים" יודעים לומר לדיירים כי ניתן לקדם פרויקט בצורה אחראית, באמצעות ליווי בנקאי ומשפטי מסודר ולעשות את ההשתדלות המוטלת עלינו?

וכך, גם כאן, דווקא המצוקה היא שגורמת למצוקה רבה יותר. דווקא אנשים שאין להם הרבה לסכן, מאבדים הזדמנויות טובות לשווא, ומסכנים את ממונם באופן לא אחראי.

 

פתרונות

הדרך לקידום מיזמי ההתחדשות העירונית, הכה נחוצים לציבור שלנו, מתחלקת לשנים. חלק אחד שלה, נמצא באחריותנו, וחלק אחר שלה, באחריות הרשויות המדינתיות המופקדות על העניין.

מבחינה מערכתית, יש להקים מנהלת מסודרת שתהיה מופקדת על עניין ההתחדשות העירונית. תפקידה של מנהלת זו יהיה לקדם פרויקטים אלו ככל הניתן, ולעזור לדיירים וליזמים להתגבר על קשיים בירוקרטיים. כך, במקום לאפשר באופן סמוי הרחבות פיראטיות של בניינים שלמים בעלויות עתק לדיירים, בלא כל חיזוק אמיתי לתשתיות הקיימות, מנהלת זו תעודד התחדשות אחראית ומשתלמת.

יש להקים מנהלת מסודרת שתהיה מופקדת על עניין ההתחדשות העירונית. תפקידה של מנהלת זו יהיה לקדם פרויקטים אלו ככל הניתן, ולעזור לדיירים וליזמים להתגבר על קשיים בירוקרטיים.

(כיום, לצערי הרב, לא זו בלבד שאין רשות שמעודדת זאת בריכוזים החרדיים, אלא שגם כאן האינטרסים האישיים שולטים ברמה. בבניין שבו מתגוררת קרובת משפחתי, התאגדו השכנים יחד להרחיב את הבניין, להוסיף חדר ומרפסת סוכה לכל דייר ולבנות מעלית לבניין. כל דייר שילם מכיסו הדל סכום גבוה, והעבודה עודנה מתנהלת בעצלתיים.

מדוע הם לא הלכו על מסלול התחדשות? לשאלתי, השיבה קרובת משפחתי כי: "השכנה בחנה את הנושא, היא עובדת בכירה בעירייה ויודעת. היא אמרה שזה לא משתלם". לא הייתי צריכה יותר מניחוש אחד כדי לדעת שאותה עובדת עירייה מתגוררת בקומה השלישית והאחרונה, וכעת מוסיפה 2 יחידות דיור להשכרה. ובמי מדובר? רוב רובו של הבניין הינם אברכי כולל. איך עובדת ציבור אינה יראה מיום הדין לעשוק אנשים אלו?!

כך או כך, לו נושא ההתחדשות היה מאורגן כאשר פנו להרחיב, הייתה העיריה, או הרשות המופקדת על כך, מציעה להם מיזמתה לבצע התחדשות עירונית, ללא עלות, בבטיחות ובמקרה זה, אף יותר בזריזות.)

בדו"ח שהוזכר לעיל מטעם המכון החרדי למחקרי מדיניות ומשרד הבינוי והשיכון הוצעו שתי פתרונות לסיוע ההתחדשות העירונית בציבור החרדי:

1. הקמת יחידה מקצועית שתקדם פרויקטים להתחדשות מול הרשויות ומול יזמים קהילתיים.
2. פעילות ממשלתית מול רשויות מקומיות חרדיות, להסרת ההתנגדות לביצוע מיזמים בתחומן.

אני נוטה להסכים לכיוון זה, שבו הרשות המופקדת על קידום ההתחדשות היא עצמאית, ואינה קשורה לשאר מחלקות העירייה. יתכן כי בבא היום ישתנו דברים ברשויות העירוניות החרדיות, אולם מניסיוני, לעת עתה, רצוי שתהיה רשות בלתי תלויה, שכל תפקידה הוא קידום התחדשות עירונית. הממשלה צריכה לתמרץ את אותה רשות לעזור ליזמים ולדיירים, ולתת לה סמכויות מסוימות, כדי להתגבר על קשיים בירוקרטיים כאלה ואחרים.

מצוקת הדיור הקשה הקיימת בכלל האוכלוסיה, מאתגרת שבעתיים את הציבור שלנו. לפני עשרות שנים, כאשר תושבים ניגשו לאגף ההנדסה עם בקשות הרחבה (מי שעשה זאת ברישיון כמובן), לא חזה איש כי יום יבוא ויהיו תוכניות להתחדשות עירונית. אולם כיום, כאשר כבר רבים מודעים לתוכניות אלו, מידת האחריות דורשת לחשוב על העתיד, ולעצור את ההרחבות הלא-אחראיות.

כולי תקווה כי ממאמר זה תצא קריאה לרשויות החרדיות לאכוף בניה שעלולה להזיק לעתיד כלל הציבור, ולקדם בכל המרץ את ההזדמנות להתחדשות עירונית, למען עתיד הציבור החרדי ועולם התורה.

כאן המקום לציין את תפקידה של עיריית בני ברק בעניין. בני ברק היא הרשות החרדית הוותיקה ביותר וממנה לומדות "הבנות הצעירות", כדוגמת אלעד, מודיעין עילית, ביתר ובית שמש שהולכת ומתחרדת. כיום, שאלת ההרחבות עומדת על הפרק בערים אלו ביתר שאת. כפי המסתמן כעת, בעוד שנים ספורות תוכל מודיעין עילית ושכונות ותיקות בשאר הערים החרדיות להיכנס למסגרת "התחדשות עירונית". ויתור על הזדמנות זו למען הרחבות יקרות וחסרות אחריות יהיה בכיה לדורות. על עיירית בני-ברק לתת דוגמא לשאר הערים החרדית, ולקדם בתחומה התחדשות עירונית.

לא ניתן להזכיר את עיריית בני ברק בלא לתאר את המהפך שהעיר עוברת בשנים האחרונות. מעירייה הסובלת ממחסור מחפיר, היא הופכת להיות רשות משגשגת כלכלית. בזכות חזון שהחל בימיו של הרב מרדכי קרליץ, הולכת בני ברק ונעשית עיריה מבוססת ואפילו עשירה (!) הרב קרליץ קיבל לראשותו עיר הרוסה מכל בחינה, שוועדה קרואה של הממשלה נקראת לטפל בעניינה ולהצילה מפשיטת רגל. באמצעות יוזמות שונות, ובראשן, תוכנית אסטרטגית להפיכת אזור התעשיה המוזנח של בני ברק למתחם משרדים יוקרתי, הוא הצליח לאזן את הגירעון. בהמשך, ראשי העיר הרב יעקב אשר, הרב חנוך זייברט וכעת הרב אברהם רובינשטיין, המשיכו את התנופה, וכל אחד, בדרכו הוא, השכיל לנווט בחוכמה ולהביא את העיריה למאזן חיובי. ערים אחרות עם אוכלוסיה ברמה כלכלית דומה יכולות רק לקנא במה שמתרחש כאן.

מגדלי ב.ס.ר, V Tower, ושאר בנייני המסחר והמשרדים במתחם בני-ברק ביזנס סנטר מושכים אליהם חברות מהשורה הראשונה. כך, באמצעות יוזמה ומעוף, הצליחו ראשי העיר להביא להתחדשות עירונית מהמעלה הראשונה, ולהפוך אזור תעשיה מוזנח וחרב, למתחם עסקים נוצץ ויוקרתי. מצב התעסוקה בעיר השתפר לאין ערוך, וכמובן אגף ההכנסות מארנונה עסקית והיטלי השבחה גדל בשל כך. כל זאת עוד טרם תחצה כאן הרכבת הקלה והמיקום יהיה מבוקש עוד יותר.

לצד זה, אני מאמינה כי עיקר הפתרון לבעיה צריך להתהוות בתוך הקהילה, באמצעות הסברה בנושא, הפצת מידע נכון וגילוי אחריות ציבורית. הציבור עצמו צריך להתעורר ולגלות יותר מעורבות ויותר אחריות.

לוואי וישכילו קברניטי העיריה למנף את רוחה ההתחדשות העירונית פנימה לטובת דיירי העיר הותיקה, אשר מצבה כיום הוא בכי רע.

לצד זה, אני מאמינה כי עיקר הפתרון לבעיה צריך להתהוות בתוך הקהילה, באמצעות הסברה בנושא, הפצת מידע נכון וגילוי אחריות ציבורית. הציבור עצמו צריך להתעורר ולגלות יותר מעורבות ויותר אחריות. עליו לדעת ממה להיזהר ומה לבחון לקראת תהליך שכזה. כך, רבנים צריכים לזעוק כנגד התנהלות אנוכית שאינה מוסרית, ולהוקיע אותה מן הציבור. מורי הוראה צריכים לגלות את דעתם בנוגע לצדדים ההלכתיים שבדבר. אנשי ציבור ועיתונאים צריכים להתריע מפני הסכנות שבהתנהלות חסרת  אחריות, ואנשי מוסר וחינוך צריכים לזעוק כנגד החמדנות הנוגדת את ערכי התורה ומביאה אנשים לאבד את עולמם בידיהם.

ככל שיהיה יותר שיח על הנושא ויותר מודעות, הרי שהעניין יחלחל אל הציבור, ויביא אט אט, בעזרת ה', לפריחה מחודשת של השכונות והערים החרדיות.

---

תמונה: Bigstock