פטור ממס שבח למשפרי דיור: ליווי וייצוג על ידי עו"ד יסמין צח

אילוסטרציה (צילום: פריפיק)

תשלום מיסי מקרקעין ובתוכם מס שבח, הם בגדר חובה הן בעבור הרוכשים והן בעבור המוכרים של נכס בעסקת נדל"ן. אם בעבר היו אפשרויות רחבות יותר לקבלת פטור ממס שבח במכירה, הרי שבשנים האחרונות הוחל צמצום ניכר במתן הפטורים שניתנו בעבר בישראל מתשלומי מיסי מקרקעין על כל סוגיהם, זאת בעקבות הרפורמה במס השבח בשנת 2014. עם זאת, למרות ה"הקשחה" של התנאים, גם כיום עדיין ניתן ליהנות מקבלת פטור ממס שבח לדירה יחידה במקרים מסוימים, זאת במצב בו הרוכשים מוגדרים כ"משפרי דיור" ואכן עומדים בכל התנאים הדרושים לכך, על פי החוק - כמו גם במצבים ספציפיים נוספים, כפי שיוסבר מייד.

ליווי מקצועי של עו"ד מקרקעין מנוסה כמו עו"ד יסמין צח, מעניק ביטחון לרוכשי הדירה למן תחילת תהליך הרכישה ועד להשלמתו, תוך מיצוי הזכויות שלהם בכלל ובהיבט מיסוי הנדל"ן בפרט, באופן המיטבי – וחיסכון כלכלי אדיר עבורם.

מהו מס שבח ואיך מחשבים אותו?

שמו של מס השבח נגזר מההשבחה של נכס שעומד להימכר, כלומר מהעלייה בשוויו כפי שהיא נמדדת ומחושבת לאורך תקופת הבעלות של המוכר עליו. זוהי למעשה עליית הערך של הדירה והמחיר החדש שבו היא מוצעת למכירה, שהוא ברוב המוחלט של המקרים יהיה גבוה בהשוואה למחיר שבו היא נרכשה, בעיקר במצבים שבהם נעשה שיפוץ נרחב בנכס והדירה שודרגה באופן משמעותי, או כאשר המיקום שלה הפך לאטרקטיבי יותר והעלה את השווי שלה – למשל, אם נעשתה בנייה של מתחמי קניות ומוסדות לימודים בקרבת מקום וכדומה.

גובה מס השבח יהיה כרבע משוויו של הרווח, לכאורה, שהמוכר נהנה ממנו בעת מכירת הנכס: הרווח הזה הוא השבח של הדירה, כשלצורך חישוב הסכום המדויק שלו יש לבחון את ההפרש בין מחיר הדירה הנמכרת אל מול עלות רכישתה, לאחר מכן יש לקזז הוצאות שונות לרבות ליווי משפטי, שיפוצים, עמלות, מס הרכישה ששולם על ידי בעלי הנכס ועוד.

הרווח ה"נקי" הזה לאחר הצמדה למדד, נחשב לגובה השבח הסופי של הדירה, כאשר 25 אחוזים ממנו הם למעשה גובה המס שעל המוכר לשלם, אלא אם כן הוא זכאי לפטור מהתשלום או אם הדירה נרכשה לפני 2014 ואז יש הטבה לפטור מהמס שנוצר לפני 2014.

מי מוגדר כמשפרי דיור?

החוק רואה באור שונה עסקאות נדל"ן של אנשים שרוכשים דירה לראשונה בחייהם, בהשוואה אל מי שעומדים לרכוש דירה בפעם השנייה. הרעיון העומד מאחורי ההגדרה "משפרי דיור" על כל ההטבות הניתנות למי שנמצא תחת הקטגוריה הזאת, הוא לאפשר למי שיש כבר בבעלותו נכס למגורים, לרכוש דירה חדשה – בין אם מדובר בנכס חדש לחלוטין מהקבלן, או בנכס יד שנייה – וליהנות ממיסוי מינימלי או מפטור ממס שבח כליל, בדומה לפטור הניתן מתשלום מס רכישה בעת קניית נכס חדש, מתוך כוונה שהדירה הראשונה תימכר בסופו של דבר והמוכר לא יישאר בעליהן של שתי דירות בו זמנית.

עם זאת, החקיקה לוקחת בחשבון את הצורך של משפרי הדיור לרכוש תחילה את הדירה החדשה עוד טרם מכירת הישנה על מנת לייצר וודאות ביחס למקום מגורים, לכן היא מאפשרת אחזקה בשני נכסים במקביל ללא תשלום של מס שבח במכירת הדירה הישנה, עד לפרק זמן של 18 חודשים (ברכישות החל מ ה 01/06/2023) לפנ כן 24 חודשים או לפרק זמן של 12 חודשים ממועד קבלת חזקה בדירה חדשה מקבלן.

המשמעות בפועל היא שהפטור מתשלום המס הזה, יינתן למשפרי דיור המוכרים נכס שכבר נמצא שבבעלותם לכל הפחות שנה וחצי, כשהם תושבי ישראל ולא עשו שימוש בפטור דירה יחידה שנה וחצי קודם לכן ושזמן המכירה אינו מעבר ל – 18 חודשים מעת רכישת הדירה החדשה (מועד החתימה על הסכם הרכישה) או 12 חודשים מעת קבלת החזקה בדירת קבלן.

באילו תנאים מקבלים פטור ממס שבח לדירה חלופית?

על מנת לרכוש דירה חלופית וליהנות מקבלת פטור ממס שבח למשפרי דיור צריכים לעמוד תחת כמה וכמה תנאים, כפי שמגדיר החוק בישראל, ביניהם:

• הדירה שעומדת למכירה שוויה נמוך מהמוגדר בחוק, כאשר הסכום נכון לשנת 2023 עומד על גובה של 4,846,000 שקלים. במידה שהנכס שווה סכום גבוה מזה, הוא יוגדר כדירת יוקרה ובכל מקרה תחול עליו חובת תשלום מס שבח, ביחס לסכום שמעבר לתקרה.

• הדירה הנמכרת חייבת, כאמור, להיות בבעלות המוכרים לכל הפחות שנה וחצי מלאים טרם מכירתה.והוא תושב ישראל ולא עשה שימוש בפטור דירה יחידה שנה וחצי קודם לכן.

• משפרי דיור בדרך מכירת שתי דירות- נוסף על כך, ייתכנו מקרים שבהם משפרי דיור שהם בעליהן של שתי דירות, ירצו למכור אותן על מנת לרכוש נכס יחיד אחד בתנאים מאוד מסוימים יוגדרו כעומדים בתנאי החוק ויוכלו ליהנות מפטור מתשלום המס.

פטור ממס שבח למשפרי דיור: כך תשיגו את מה שמגיע לכם!

עסקאות נדל"ן הן העסקאות הפיננסיות הגדולות ביותר בהיקפן, כמו גם המורכבות ביותר, שאנשים מבצעים במהלך חייהם. על מנת למצות בצורה המיטבית את האינטרסים הכלכליים בכל שלב ומכל צד של עסקת נדל"ן, פירוש הדבר, גם כשהאדם נמצא בצד של הרוכש וגם כשהוא בצד של המוכר, חשוב להבין לעומק את הדרישות הבירוקרטיות של עולם המקרקעין, כדי למצות את הזכויות שהחוק מקנה.

היתרון של ליווי משפטי מקצועי למי שמוכר נכס הוא שהליווי מעניק, לפני הכל, את המידע המלא בצורה שקופה וברורה ואת מגוון האפשרויות שעומדות בפני המוכרים, בכל שלב בדרך להשלמת עסקת הנדל"ן שלהם. תהליך הגשת הטפסים, המעקב אחר ההתקדמות של העסקה, שלב המכירה של הדירה הראשונה, המיסוי וקבלת הפטור ממס שבח וכן הרכישה של הנכס החדש, עלולים להיות מבלבלים מאוד. בדיוק בשל כך, חשוב לקבל את האינפורמציה המלאה בצורה בהירה ולקבל החלטות נבונות בכל שלב ושלב.

עורכת הדין יסמין צח היא מומחית במיסוי מקרקעין בכלל ובפטור ממס שבח למשפרי דיור בפרט, עו"ד צח בעלת ניסיון רב שנים בליווי תהליכי רכישה ומכירה של נכסים, תוך ייצוג מלא של הלקוחות לאורך כל התהליך – עד למיצוי מלא של הזכויות המגיעות להם על פי החוק.