בראשית דברינו נקדים ונציין כי תחום מיסוי המקרקעין נחשב לאחד הנושאים המורכבים והסבוכים בעולם המשפט. לאדם מן השורה יקשה להתמצא בפרטי תחום זה, ומשכך מומלץ להיעזר בעו"ד מנוסה שמתמחה ובקי בתחום המקרקעין.
עם זאת ננסה לתת בטור זה מבט כללי על מושגים מתחום מיסוי המקרקעין, התמצאות כללית בסוגי המיסים והבנה בסיסית בפטורים הנפוצים. בסיס זה עשוי להועיל הן בניתוח כדאיות עיסקה בשלבים המוקדמים שלה (טרום החוזה), והן בהבנת התהליכים תוך כדי העסקה. כמו כן, נסקור השבוע בצורה קלה את סוגי המיסים החלים על עסקה במקרקעין ודרך חישובם, ובטור הבא נעסוק בעז"ה, בנושאי הפטורים וההקלות במיסים אלו.
מס השבח - מס החל על המוכר
מס השבח הוא המס המוטל על הרווח הנובע מההפרש בין מחיר רכישת נכס לבין מחיר מכירתו של אותו נכס. למחיר הרכישה ההתחלתי מתווספים הוצאות שהוצאו לצורך מכירתו (כגון: שכ"ט עו"ד, דמי שמאות, דמי תיווך וכדומה), והשבחתו של נכס זה (כגון: הרחבה, שיפוץ וכדומה).
לדוגמה: קניתי דירה בשנת 2005 בסך של 500,000 ₪, הוצאתי על שיפוץ הדירה 100,000 ₪ נוספים, ולבסוף מכרתי את הדירה בשנת 2010 ב- 1,000,000 ₪ כשלצורך מכירת הנכס הוצאתי עוד 30,000 ₪ כשכ"ט עו"ד וכדמי תיווך. במקרה הזה הסכום הקובע לעניין חישוב המס יהיה מחיר המכירה, דהיינו מיליון ₪, בניכוי עלות רכישת הדירה 500,000 ₪, שיפוץ 100,000 ₪, וכן הוצאות אחרות 30,000 ₪. סה"כ הסכום החייב במס הינו 370,000 ₪.
מהו שיעורו של מס שבח?
עד ליום 07.11.01 שיעור מס השבח שהיה מוטל במכירת נכס ע"י יחיד היה סך של 50% מהסכום החייב, ואילו במכירה על ידי חברה הוטל מס בסך 35% מהסכום.
החל מהתאריך הנ"ל, הופחת שיעור מס השבח ל- 25%, הן לגבי יחיד והן לגבי חברה, כך שנכס שנרכש לאחר יום זה יחול על מכירתו שיעור מס שבח בסך של 25% בלבד. לגבי נכסים שנרכשו לפני 7.11.01 ונמכרים לאחר יום זה, ההפחתה הינה יחסית, כך שהשיעור המופחת חל רק על השבח שנצבר החל מיום 7.11.01, וחישוב השבחת הנכס קודם 2001 תמוסה בהתאם לשיעורי המס הישנים.
מס הרכישה - מס החל על הרוכש
מס רכישה, הינו מס שחל על כל אדם או תאגיד הרוכש דירה או כל זכות אחרת במקרקעין.
שיעור המס הינו מדורג ונחלק באופן כללי לשלושה סוגי עיסקאות.
א. דירת מגורים יחידה - אדם הרוכש דירת מגורים שהינה דירתו היחידה. במקרה כזה שיעור המס שיחול על הרוכש הינו מדורג כאשר שיעור המס ההתחלתי במקרה כזה הינו 0%, לאחר מכן 3.5% ולבסוף 5%. להלן דוגמה שתכלול בתוכה את כל מדרגות המס ראובן רכש דירה בשווי של 1,600,000 ₪, כאשר דירה זו היא דירתו היחידה ואין בבעלותו דירת מגורים נוספת. שיעור מס הרכישה שיחול על ראובן הינו סך 19,156 ₪, לפי הפירוט הבא:
עד לסכום של 1,084,000 ₪ שיעור המס הינו 0% ובסה"כ 0 ₪.
מסך 1,084,000 ₪ ועד לסכום של 1,524,770 ₪, שיעור המס יהא 3.5% ובסה"כ 15,394 ₪.
מסך 1,524,770 ₪ ועד 1,600,000 ₪ שיעור המס יהיה סכום המס המקסימאלי, היינו 5%, ובסה"כ 3,762 ש"ח.
חשוב להדגיש שהסכומים הרלוונטיים למדרגות המס משתנים מדי 3 חודשים בהתאם למדד שירותי הדיור, לרוב כלפי מעלה. אך מדרגות המס עצמם - 0%-3.5-5% - נשארים קבועים.
ב. דירת מגורים נוספת- במקרה של רכישת דירת מגורים נוספת, לא ייהנה הרוכש מהמס המופחת של 0% על הסכום הראשוני, אלא ייהנה רק ממדרגת המס השנייה בגובה של 3.5%, כך שלמעשה ישלם הרוכש מס רכישה כבר מהשקל הראשון אם כי במדרגה נמוכה יחסית של 3.5%. גם כאן המיסוי הנמוך יחסית יהיה עד לתקרה מסויימת (העומדת כיום על סך של 1,524,770 ₪), כשלאחריה יתחייב הרוכש בתשלום מס רכישה רגיל של 5%. (יש לסייג קביעה זו מאחר ואם ימכור רוכש הדירה את דירתו הראשונה בתוך 24 חודשים, או 12 חודשים ייהנה הרוכש משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל אחד אחר הרוכש דירה ראשונה.)
ג. רכישת קרקע או מבנה שאינו דירת מגורים – רכישת מקרקעין או מבנה שאינו דירת מגורים (משרד, מחסן וכדומה), או אפילו דירה שייעודה הסופי הינו למגורים אך עדיין לא נשלמה בנייתה, לא מזכה בשיעורי מס מופחתים. בכל אחד מהמקרים המנויים בסעיף זה ישלם הרוכש מס מלא של 5% על כל סכום הרכישה החל מהשקל הראשון.
היטל ההשבחה
היטל ההשבחה בשונה ממס השבח וממס הרכישה לא נכלל באופן פורמאלי ברשימת מיסי המקרקעין הרגילים. היטל השבחה הוא סוג של מס המוטל על המקרקעין או על אדם החוכר לדורות, על ידי הוועדה המקומית בעקבות אישור של תוכנית שהביאה לעליית שווי המקרקעין שלו. מטרת היטל ההשבחה הוא לממן את תקציבן של הוועדות והרשויות המקומיות. חובת תשלום ההיטל מוטלת על הבעלים, דהיינו מוכר הנכס שהושבח.
מתי בדיוק נצטרך לשלם היטל השבחה?
החוק מגדיר שלושה סוגים של שינויים תכנוניים שיביאו לתשלום היטל השבחה.
הראשון - אישור תוכניות, כאשר הוועדה המקומית מאשרת תוכנית המטיבה עם בעל המקרקעין, כגון אישור לתוספת באחוזי בנייה או אישור לבניית קומה או חדר נוספים.
השני - הקלות באישורי בנייה.
השלישי - "התרת שימוש חורג", דהיינו האפשרות לשדרג נכס מסוים ממגורים לתעשייה או להפך באופן המשביח ומעלה את ערכו של הנכס.
המשותף לשלושת השינויים שצויינו לעיל הוא שהם משביחים באופן ישיר את המקרקעין, ומעלים את ערכם, ומשכך מעוניינת המדינה או הרשות המקומית אף הן להשתתף ב'חגיגה', ולמסות את הרווח התיאורטי הנ"ל.
מהו שיעור ההיטל ומהיכן הוא נגזר?
שיעורו של ההיטל נגזר באופן ישיר מההשבחה, היינו מעליית ערכו של הנכס. השבחה היא ההפרש בין שוויו הקודם של הנכס - לפני אישור התוכנית, ההקלה או אישור השימוש החורג, לבין שוויו החדש - לאחר אישור התוכנית, ההקלה או אישור השימוש החורג. לצורך קביעת היטל ההשבחה נלקח סכום ההשבחה ומחולק לחצי, מחציתו נשאר אצל בעל הנכס, ומחציתו מוענק לטובת המדינה. המחצית השנייה היא מס היטל ההשבחה.
שווי ההשבחה נקבע על פי חוות דעת השמאי הממונה על ידי הוועדה המקומית, כאשר הנתון הבסיסי העומד ביסוד החישוב הינו שיעור התייקרות הנכס לאחר אישור התוכנית או התרת השימוש החורג.
בטור הבא אי"ה נעזור לכם להתמצא בסוגי הפטורים השונים במס השבח, ובאופן מימושם.
מדור זה מהווה שירות לציבור ונועד להעשרת הציבור בתחום דיני המקרקעין. אין האמור במדור זה מהווה תחליף לייעוץ או ייצוג משפטי הולם ואין לראות באמור בו ייעוץ או ייצוג משפטי אישי מכל סוג שהוא .כל העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.
שאלות ניתן להפנות לעו"ד ישראל תעיזי למייל law773@gmail.com או למשרדנו אסולין תעיזי ושות' משרד עורכי דין וגישור רחוב הרצל 84 רמלה, טל-089246957פקס 08-9220783.
הצגת כל התגובות