תוספות בניה שגורמות להאפלת הדירות

(צילום: שאטרסטוק)

הגמרא במסכת בבא בתרא (כב ע"ב) אומרת שאין לבנות קיר בצמוד לחלון קיים אלא אם כן קיים מרווח של לפחות ארבע אמות בין החלון לבנייה החדשה, וזאת משום שאסור לגרום להאפלה באמצעות הפרעה לקרני השמש מלהיכנס אל הבית.

איסור בניית כותל בסמיכות לחלונות נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קנד סעי' כא) "צריך להרחיק את כותלו מכנגד החלון ד' אמות כדי שלא יאפיל עליו, וכיון שהרחיק ארבע אמות אף על פי שמאפיל אינו צריך להרחיק יותר"

שמירת מרחק גדול יותר מד' אמות לפי מנהג המדינה

על פי דברי הירושלמי (ב"מ פ"ז) שמנהג יכול לבטל הלכה, כתבו הראשונים (רשב"א שו"ת ח"ב סי' רסח, הריב"ש סי' קה, סי' תעא ועוד ראשונים ) כי גם ביחס לדיני ממונות מצינו לא אחת שלמנהג המדינה יש תוקף. אחת הדוגמאות המפורסמות היא קניין סיטומתא (מעשה קניין באמצעות סימון הסחורה) אשר מבואר בגמרא (ב"מ עד ע"א) כי למרות שמאפייני הקניין לא כוללים מעשה קניין אקטיבי, כגון הגבהה או משיכה וכדו', בכל זאת למנהג לסיטומתא יש תוקף קנייני, באם בני המקום נהגו לבצע כך קניין והתחייבות.

לאור דברי הראשונים יש מפוסקי זמנינו(משכן שלום ס"ט הערה יד, עמק המשפט ח"ג סי' טז, דרכי משפט ס"ז ס"ג) שכתבו כי במקומות שנהגו לשמור על מרחקי בניה הגדולים מד' אמות, אזי יש להרחיק בניה חדשה וכן תוספות בניה, על פי המקובל באותו מקום.

תוספת בניה בבניין משותף אשר גורמת האפלה לדירות בבניין המשותף

האמור לעיל כי יש להרחיק בניה חדשה ארבע אמות מחלון קיים, מתייחס למקרים בהם הבניה החדשה מתוכננת להתבצע בשטחו הפרטי של הבונה, תוך שבנייתו עלולה לגרום להסתרת אור השמש ולהאפלת דירות סמוכות הבנויות במגרשים סמוכים, אבל במקרים שהמתנגדים לתוספת הבניה מתוך חשש לנזקי האפלה הינם דיירים בבניין שבו מתבצעת הרחבת הבניה, כתבו הפוסקים שלשכנים קיימת זכות לעכב את תוספת הבניה, ואין בטענת הרחקת ד' אמות או הרחקה על פי מנהג המדינה, כדי לחייב את השכנים להסכים לתוספת הבניה וזאת מהטעם דלהלן:

כתב הלחם משנה (לחם רב סי' קלט) על פי דברי הטור בסי' קנד, כי פסק ברור הוא שמכירת בתי החצר המשותפת למספר דיירים, בתוספת זכות בחצר ובחללה, אזי אין המוכר יכול להוסיף לאחד הרוכשים האחרונים זכות המקנה לו אפשרות הרחבה עתידית של ביתו, וזאת משום שהרוכשים הראשונים כבר שותפים בחצר ובחללה, וממילא אין לבצע כל שינוי בחצר מבלי קבלת רשותם של שאר בעלי החצר.

לאור דברי הלחם משנה כתבו פוסקי זמנינו (שו"ת משכנות ישראל סי' ט ועוד פוסקים) כי מאחר וכיום חוזי המכר של הקבלנים מנוסחים על פי הוראות החוק האזרחי אשר קובע כללים ביחס לשטחים הנמצאים בבעלות משותפת של בעלי הדירות, ממילא כל בניה בחלקים המשותפים של הבניין (או מימוש זכויות בניה השייכות לכלל בעלי הדירות באותו הבניין), מחייבת את הסכמת בעלי הדירות בבניין.

לאור האמור, במקרים בהם תוספת הבניה יכולה לגרום לנזקי האפלה או מניעת כניסת אור שמש לדירות אחרות בבניין המשותף, הרי שביד השכנים אפשרות למנוע מבעל דירה לבצע תוספת בניה לדירתו.

נזק בגין הסתרת נוף

הפתחי תשובה (חו"מ סי' קנד סע"ק ח) מביא את דברי הרלב"ח (סי' מד) הפוסק כי לא ניתן למנוע בניה חדשה מכוח הטיעון כי תוספת הבניה גורמת להסתרת הנוף והאפשרות להסתכל אל המרחב הפתוח.

עוד כתב הפתחי תשובה כי לדין זה יש ראייה מסוגיית הגמרא (ב"ב ז ע"א) המספרת על שני אחים שחלקו את ירושת אביהם באופן שאחד האחים קיבל את הבית והאחר קיבל את החצר שלפני הבית ומבארים תוס' (ד"ה א"ל בדידי קבנינא) כי האח שקיבל את הבית היה נוהג לצפות על שדותיו דרך חלונות הבית, בהמשך הסוגיא מבארת הגמרא כי לבעל החצר מותר לבנות בשטחו וזאת למרות שהבניה החדשה חוסמת את ביתו של אחיו ומסתירה לו את הנוף הנשקף מחלונות ביתו.

מדברי הגמרא עולה כי למרות שהבניה החדשה על המגרש גורמת לנזק והפרעה לבעל הבית, למרות זאת לבעל המגרש קיימת זכות בניה על גבי מגרשו, וזאת משום שנזקי הסתרת הנוף או פגיעה במרחב הפתוח שנראה מחלונות הבית, אינם יכולים למנוע את מימוש הנאת האח ממגרשו, תוך שלילת זכויות הבניה בו.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com