האם יש תוקף להחלטות של ועד הבית?

(צילום: שאטרסטוק)

המשנה במסכת בבא בתרא (ז ע"ב) אומרת: "כופין אותו לבנות בית שער ודלת לחצר רבן שמעון בן גמליאל אומר לא כל החצרות ראויות לבית שער" מתוך דברי המשנה עולה כי כל אחד מהשותפים בחצר חייב לשאת בעליות הגנת החצר מנזקים שונים, אומנם קיימת מחלוקת איזו חצר מצריכה הגנה ובאיזו לא נדרשת הגנה, אך ברור כי בחצר אשר קיים בה צורך הגנתי מנזקי ראיה או מנזקים אחרים(הראשונים נחלקו האם המשנה עוסקת רק בהגנה מנזקי ראיה או גם במניעת גניבות וכדו') אזי נטל הנשיאה בעליות מושת על כלל השותפים בחצר.

התייחסות לחיובי השותפים בגין צרכים שונים של השותפות אנו מוצאים בדברי התוספתא (עי' ברא"ש ב"ב פ"א סי' כג המביא את דברי התוספתא ) כי כל בעל דירה בחצר המשותפת שמתגורר בדירתו חייב לשאת בנטל הוצאות אחזקת החצר ושמירתה, אך במקרה שבעל הדירה אינו מתגורר בדירתו הרי שהוא מחויב לשאת בעלויות מופחתות המתייחסות בעיקר להוצאות שמירת החצר כגון עלויות בניית דלת והתקנת מנעול ואין הוא מחויב להשתתף בעלויות האחזקה השוטפות.

להלכה פסק השו"ע (חו"מ סי' קסא סעי' א): "בני חצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם, אבל שאר הדברים כגון ציור וכיור אינו כופהו וכו'" מתוך דברי השולחן ערוך עולה כי תחזוקה שוטפת על פי סטנדרטים מקובלים וכן הוצאות מיוחדות אשר מקובלות באזור המגורים, מושתות על כל השותפים (למעט בעל דירה שאינו מתגורר בדירתו). לאור האמור הוצאות ניקיון, גינון, אחזקת מעלית, וכדו' מושתות על כלל דיירי הבניין וכל בעל דירה בבניין המשותף חייב לשאת בתשלומי הצרכים הללו.

עוד פסק השו"ע (חו"מ סי' קסא סעי' ד) כי אם אחד מהשותפים אינו משלם את חלקו בעלויות אחזקת הנכס המשותף, אזי שאר השותפים רשאים להוציא את השותף הסרבן מביתו ולהעמיד את דירתו להשכרה עד להשבת מלוא סכום החוב בגין תשלומי אחזקת הנכס המשותף. ובנתיבות המשפט (קסא סע"ק ד) כתב כי באם לא נמצא שוכר, אזי השותפים רשאים להעמיד את בית סרבן התשלום למכירה או אף להיפרע מנכסים אחרים של סרבן התשלום.

לאור האמור עולה כי ביחס להוצאות השוטפות או לצרכים המקובלים, אין ועד הבניין המשותף נדרש לקבל החלטות מיוחדות, אלא כלל בעלי הדירות מחויבים לשאת בעלויות האחזקה וההוצאות המקובלות באותו מקום או באותו אזור שהבניין בנוי בו.

תוקף החלטות ועד הבניין המשותף

הרמ"א (חו"מ קסג סעי' א) פסק: "כל צרכי ציבור שאינן יכולים להשוות עצמם יש להושיב כל בעלי הבתים הנותנים מס ויקבלו עליהם שכל אחד יאמר דעתו לשם שמים וילכו אחר הרוב...והמסרב לומר דעתו על פי החרם בטילה דעתו ואזלינן בתר רוב הנשארים האומרים דעתם"

לאור דברי הרמ"א ניתן להסיק כי באם בעלי דירות בבניין משותף מעוניינים לקבוע תקנון מיוחד לצורך ניהול והסדרת ענייני הבניין, אזי יש להם להתכנס כולם ולקבוע תקנון על פי החלטת הרוב, אשר תחייב באופן מלא ומוחלט גם את המיעוט שהתנגד או שלא הביע את דעתו ביחס לנושאים שעלו לדיון בכינוס בעלי הדירות.

בביאור הגר"א (קסג ט) כתב כי מקור דברי השו"ע הוא מסוגיית הגמרא במסכת בבא קמא (קטז ע"ב) האומרת כי בעלי חמורים שיוצאים לדרך כקבוצה מגובשת ומאורגנת, יכולים לקבל על עצמם התחייבויות שונות במסגרת הסכם משותף, אשר יחייב את כלל חברי הקבוצה ואשר יטיל עליהם חובות ממוניות. הגמרא נותנת כדוגמא את החלטת בעלי החמורים להעמיד מכספי כולם חמור חדש למי שחמורו יינזק או ימות במהלך הדרך, וזאת כדי לתמרץ את כלל חברי הקבוצה לשאת בעול שמירת החמורים מפני ליסטים וחיות טורפות בלילה וכדו'. לאור דברי הגמרא הסיק הגר"א כי בענייני השותפות יש לשותפים כוח וסמכות להתקין תקנות מחייבות, וכפי שקיימת סמכות לבית הדין הגדול להתקין תקנות המחייבות את כלל הציבור(ועיין בביאור הגר"א המביא את שיטת הר"ח בעניין זה).

נהלי קיום ישיבת הועד

הפתחי תשובה (חו"מ סי' קסג סע"ק א) הביא את דברי החתם סופר (חו"מ סי' סא) כי לתקנות ממוני הקהל יש תוקף מחייב בהחלטת רוב המשתתפים בכינוס התקנת התקנות, רק אם כל הקהל השתתף בדיון, והרוב המשתתפים הרים את ידו לטובת התקנה תקנה מסוימת, אבל במקרה שבו לא כל הקהל נכח בכינוס, אזי להחלטת הרוב ולהתקנת התקנה של ממוני הקהל אין תוקף מחייב.

לאור דברי החתם סופר ניתן לכאורה להסיק כי להחלטות ועד הבניין יש תוקף מחייב, רק במקרה שבו כלל בעלי הדירות נכחו בכינוס ועד הבית. אך בתשובה אחרת כתב החתם סופר (חו"מ ח"ה סי' קטז) כי החלטת הרוב יכולה לחייב את כלל הקהל, גם אם לא כולם השתתפו בכינוס שדן בהתקנת התקנות ,וזאת במקרה שדבר הכינוס פורסם והובא לידיעת כלל הקהל, אך חלק מהקהל בחר באופן מודע ומתוך בחירה שלא להשתתף בכינוס, במקרה זה כתב החתם סופר כי אלו שבחרו שלא לקחת חלק ולהשתתף בכינוס, נחשבים כאילו מסרו את זכות הצבעתם לאלו אשר השתתפו בכינוס, וממילא החלטת הרוב תעניק להחלטות הכינוס תוקף מחייב. וז"ל החתם סופר: "אמנם לדינא נ"ל דהדין עם הקהל דמה שלא באו להאסיפה רק כמו שלשים בע"ב, מ"מ נראה פשוט כיון שהכריזו בפהרסיה ביום שהי' כל הקהלה בעיר שיבואו לפקח על עסק פלוני ופלוני מי שלא בא ה"ל כמוסר כחו והרשאתו לאותן שבאו לאסיפת הקהל וכו' " (ועיין שם את ראיותיו לדין)

לאור האמור עולה כי באם דבר ישיבת ועד הבניין פורסם במקום בולט והובא לידיעת כל בעלי הדירות בבניין, אזי להחלטות ועד הבניין יהיה תוקף מחייב באופן מלא ומוחלט, גם אם לא כל בעלי הדירות השתתפו בישיבת ועד הבית.

הדברים נכתבו בתמצות לצורך עיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com