א. מקור הדין – קניין דברים
הגמרא במסכת בבא בתרא (ג ע"א) אומרת כי בקרקע שאין בה כדי חלוקה (קרקע בשטח של פחות מ-8 אמות אשר איננה מאפשרת חלוקה של 4 אמות לכל שותף) אין השותפים יכולים לכפות אחד על השני את חלוקת הקרקע ואין אחד מהשותפים זכאי לדרוש את פירוק השותפות באמצעות קבלת חלקו במקרקעין, זאת משום שהחלק הנותר בידי השותף השני אין עליו שם קרקע והוא אינו ראוי לשימושי חצר מקובלים (קרקע בשטח קטן מד' אמות איננה מוגדרת כקרקע ראויה לשימוש ואין היא מוגדרת כקרקע במובנה הפונקציונאלי, להרחבה ראה ב"ב עע עע ).
למרות שלא קיימת זכות לפירוק שיתוף כפוי בקרקע שאין בה ח' אמות, השותפים יכולים לפרק את השיתוף באמצעות הסכמה אודות חלוקת הקרקע והיקף השטח שכל אחד מהשותפים זכאי לו.
בהמשך הסוגיא (ב"ב ג ע"א) אומרת הגמרא כי התחייבות של השותפים לפרק את השותפות באמצעות חלוקת הקרקע (למרות ששטחה קטן מח' אמות ואין בה דין חלוקה), אין לה תוקף מחייב וזאת אף אם השותפים עשו קניין על הסכמתם לחלוקה עתידית.
הסיבה לכך נובעת מהעובדה שהקניין נעשה על אמירה בעלמא (קניין על דברים) – "אני מתחייב לחלוקה ולפירוק השיתוף" וממילא אין להתחייבות ולמעשה הקניין על ההתחייבות כל תוקף.
הראשונים (רש"י ד"ה קניין דברים, רשב"א ד"ה וכי, נימוקי יוסף ד"ה קניין, רא"ש כתובות פ"ה סי' א) מבארים כי כדי שקניין יהיה לו תוקף הוא צריך להעביר איזו זכות ממונית מוגדרת מהמעביר אל מקבל הזכות, ומאחר והתחייבות אישית עתידית לחלוק את הקרקע היא רק אמירה בעלמא, ואין היא יוצרת איזו זיקה ממונית או שיעבוד בגוף הקרקע, אזי מעשה הקניין פועל על "ריק" מפני שהוא איננו מעביר איזו זכות למקבל ההתחייבות. (עי' שיעורי ר' שמואל ב"ב סי' נא, משנת ר' אהרון הלכ' שכנים פ"ב ה"י).
יש מהאחרונים(חידושי ר' נחום ב"ב אות מא) הסוברים כי לשיטת התוס' והרא"ש קניין דברים אינו חל רק בהתייחס לקניין חליפין (משום שלא התבצעו חליפין כי אמירה איננה זכות וממילא לא הוחלפה זכות ממונית או חפץ בזכות ממונית אחרת או חפץ אחר), אבל בהתייחס לשאר סוגי הקניינים, הרי שהם יוצרים תוקף מחייב גם בקניין דברים, משום שאומנם קניין דברים איננו מעביר זכות ממונית, אבל הוא יכול ליצור שיעבוד אישי על גופו של המתחייב.
להלכה נפסק בשו"ע (חו"מ סי' קנז סעי' ב) "מקום שאין בו דין חלוקה שרצו שותפין לחלקו אע"ג שקנו מידם כל אחד מהם יכול לחזור בו שזה קניין דברים הוא"
מן האמור עולה כי מעשה קניין על התחייבות לפרק את השותפות באמצעות חלוקת המקרקעין אין לה כל תוקף.
ב. התחייבות לפירוק שיתוף עתידי באמצעות שיוך חלקים והגדרת שטחים
כאמור לעיל, התחייבות לחלוקת המקרקעין ולפירוק השיתוף אין לה תוקף מחייב וזאת למרות שהשותפים עשו קניין למתן תוקף להתחייבותם.
אבל במקרה בו השותפים התחייבו לחלוקה ספציפית של הקרקע תוך קביעת אופן החלוקה והגדרת שיוך חלקי המקרקעין לכל שותף, הרי שהקניין על התחייבות זו ייתן להתחייבות תוקף מחייב.
הסיבה שבמקרה זה הקניין מחיל תוקף מחייב, נובעת מהעובדה שהקניין חל על חלקי קרקע מוגדרים, שהרי השותפים הגדירו את חלקי הקרקע וקבעו איזה חלק של הקרקע יהיה שייך לכל אחד מהשותפים מכוח החלוקה, וממילא הקניין שנעשה על ההתחייבות לחלוק, איננו קניין דברים אלא הוא קניין שיש בו כדי להעביר חלקי זכויות משותף אחד לחברו.
מקור הדין הוא בדברי הגמרא (ב"ב ג ע"א) האומרת שאם השותפים לא רק התחייבו לחלוק אלא גם קבעו את אופן חלוקת הקרקע ועשו על כך קניין (קנו מידם ברוחות) הרי שלהתחייבות השותפים יש תוקף מחייב.
רש"י מבאר את דברי הגמרא: "זה בורר לו חלק מזרחי וזה בורר לו חלק מערבי וקנו מידם, ומעתה נקנה חלק מזרחי לזה וחלק מערבי לזה ואין לזה חלק בו וכן השני לחברו"
דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קנז סעי ב) "אבל אם בירר כל אחד חלקו ורצה זה ברוח פלונית וזה רצה ברוח פלונית וקנו מידם על זה אינם יכולים לחזור בהם..."
לאור האמור ניתן להסיק כי בהתקיים הנסיבות ההלכתיות אשר מעניקות להסכם הכתוב תוקף של קניין (קניין שטר או קניין סיטומתא) הרי שלהסכם חלוקה בין שותפים המייעד חלקי קרקע לכל אחד מהשותפים יש תוקף הלכתי מחייב ואין אחד מהשותפים יכול לחזור בו מהתחייבותו לחלוקה ופירוק השיתוף במתווה ההסכם שנחתם בין הצדדים.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com