ביטול עסקה בגין ליקויי בניה

על זכות המוכר לתקן את הפגם והתקלה ומה דינה של עסקה שבוטלה בגין ליקויי בנייה? הרב יהודה שטרן מגיש את הפלפול השבועי. מדפיסים בערב שבת ולומדים בשבת (יהדות)

הרב יהודה שטרן | כיכר השבת |
שולחן שבת (צילום: פלאש 90)

הגמרא בכתובות עב: מביאה את דברי המשנה כי המקדש אישה על מנת שאין עליה נדרים ונמצאו עליה נדרים הרי היא אינה מקודשת.

אך אם בעת הקידושין הבעל לא אמר דבר ביחס לנדרים הישנים שמלפני הנישואין, ולאחר הקידושין התברר כי בעבר האישה נדרה על עצמה, הרי היא יוצאת (בגט לחומרא) ומבלי הזכאות לכסף כתובתה (מפני שהמוציא מחברו עליו הראיה)

עוד אומרת המשנה שאם לפני הקידושין האיש הציב תנאי כי הקידושין הם על מנת שאין האישה נושאת מחלה או מום, ולאחר הקידושין נמצא כי האישה סובלת ממום, הרי האישה איננה מקודשת.

אך אם לפני הקידושין האיש לא התייחס אל עניין המחלה, ולאחר הקידושין התברר כי האישה סובלת ממום, הרי האישה תצא (בגט לחומרא) והיא איננה זכאית לקבל את כתובתה (מפני שהמוציא מחבירו עליו הראיה)

בהמשך הסוגיא בדף עד: מבארת הגמרא, כי אם בעת הקידושין נאמר התנאי "על מנת שאין לאישה מום" ולאחר הקידושין האישה הלכה לרופא בכדי שיירפא לה את המום, הרי למרות שהריפוי הצליח בכל זאת הקידושין אינם חלים.

הרמב"ם בהלכות מכירה פרק טו' הלכה ז' פוסק כי הקונה מקח ללא אמירה מיוחדת אודות איכות המקח, או שאינו אומר במפורש על מנת שאין במקח פגמים וחסרונות, אזי הוא מוגדר כלוקח בסתמא ויש לו זכות להחזיר את המקח, באם נמצאו בו פגמים או חסרונות.

כדברי הרמב"ם נפסק בשו"ע חו"מ סי' רלב' סעי' ז' שכל הלוקח בסתם וללא אמירה מיוחדת הרי כוונתו לקנות מקח שלם ללא כל פגם או חיסרון. ובביאור הגר"א באות יג' כתב כי מקור דברי השו"ע הם מהגמרא בכתובות עב:

חשוב לציין כי לא כל פגם או מום מקנים לרוכש זכות לבטל את העסקה ולהחזיר את המקח. בשו"ע סי' רלב' סעי' ו' נפסק כי לקונה קמה ועומדת הזכות לבטל את המקח רק במום או פגם שמנהג המקום הוא לבטל בגינו את הרכישה.

אך חיסרון או פגם שייתכן כי בעיניי הקונה הוא מהותי ומשמעותי, אבל מנהג המקום הוא לא לבטל בגין פגמים מעין אלו את העסקה,אזי אין לקונה זכות לבטל ולהחזיר את המקח.

וכתב הגר"א על השו"ע באות יא' שמקור דברי השו"ע הוא מהמשך סוגיית הגמרא בכתובות עב: דאיתא במשנה כי אם המקדש לא אמר דבר וקידש בסתמא, ולאחר הקידושין התברר כי האישה נדרה נדרים עוד לפני הנישואין, הדין הוא כי האישה יוצאת ובלא זכות לקבל את כסף כתובתה.

ומבארת הגמרא שדין המשנה מתייחס רק לנדרי עינוי נפש שהאישה נדרה לפני הנישואין, ורק בהם האישה יוצאת שלא בכתובתה.

סברת הגמרא היא כי דווקא ביחס לנדרי עינוי נפש אנשים מקפידים שהנדר לא יחול, אבל בשאר סוגי הנדרים אין אנשים כל כך מקפידים עליהם וממילא הקידושין שרירין וקיימין ואין לבעל עילא לטעון ולהוציא שלא בכתובה.

מתוך דברי הגמרא מוכח שלא כל פגם או חיסרון מקנים את האפשרות לביטול המקח והחזרת המצב לקדמותו, אלא זכות הקונה לבטל את העסקה, קיימת רק במקרה של פגם מהותי שמקובל להקפיד עליו.

זכות המוכר לתקן את הפגם והתקלה

למרות שבאופן עקרוני במצבי הטעייה או קבלת מוצר פגום לקונה עומדת זכות לבטל את העסקה, מצינו בראשונים כי יש מקרים בהם למוכר עומדת זכות לתקן את התקלה, ובכך למנוע מהקונה לבטל את העסקה ולהשיב את המקח.

המרדכי בכתובות בסימן רצב' מביא את דברי הר"י מגא"ש במקרה בו הקונה קיבל מן המוכר בית דירה עם פגמים ולכן מבקש הקונה לבטל את העסקה.

וכתב הר"י מגא"ש שיש להבחין בין סוגי פגמים שונים. יש פגמים אשר הם מפריעים לשימוש הרגיל בבית אך הם פגמים חיצוניים וישנם פגמים שהם מהותיים ופנימיים.

פגם חיצוני הינו ליקוי אשר מפריע לשימוש בבית, אך הוא אינו חיסרון בבית עצמו, כגון במקרה בו השביל המוביל אל הבית אינו סלול, או שסביבת הבית איננה ראויה לדיור ושימוש בגלל שלולית מים וכדומה.

במצבים מעין אלו הרי ברור כי הפגם והחיסרון הוא חיצוני לבית הדירה וכי סילוק המטרד או תיקון הליקוי מאפשרים שימוש ראוי ורגיל בבית.

ולכן אם המוכר נאות לתקן את הליקוי ולהסיר את המטרדים, אזי אין הקונה יכול לבטל את המקח וזאת משום שבמהות העסקה אין כל חיסרון והפגמים הינם חיצוניים לבית.

אך אם הקונה גילה כי במקום כותל אבנים המוכר העמיד לו כותל סיד, או במקום כותל שלם וחזק יש בבית הדירה כותל רעוע, אזי אומנם המוכר יכול להסיר את הכותל הקיים ולבנות במקומו כותל חדש באופן ובחוזק שסוכם מראש.

אבל פעולת שיפוץ כזו נחשבת כאילו "פנים חדשות באו לכאן" וממילא בית הדירה במצבו הנוכחי והלקוי הוא אינו המקח המקורי המבוקש על ידי הקונה.

ולכן יש לו לקונה זכות לבטל את העסקה, ואין הקונה מחויב להסכים או להמתין עד לתיקון הליקויים והפגמים.

הר"י מגא"ש מוכיח את שיטתו מדברי המשנה במסכת כלים פרק כו' משנה ד' האומרת כי סנדל טמא שמקום חיבור הרצועות שלו נקרע ותוקן, הרי טומאתו פקעה והסנדל מעתה עומד בטהרתו.

ביאור דברי המשנה, שבדיני טומאה וטהרה מצינו כי כלי טמא שנשבר וחדל מלתפקד בייעודו המקורי, הרי פוקע ממנו שם הכלי שבו משום שכוס שבורה איננה מוגדרת או נקראת כוס אלא סתם שבר זכוכית

ומאחר שתוצאת השבר היא שאין עומד לפנינו כלי, אזי גם הטומאה שהייתה על הכלי פורחת והולכת לה מפני שאין לה כלי לחול עליו.

לאור זאת אם שברי הכלי אוחו ותוקנו אזי הכלי החדש- ישן טהור, משום שפנים חדשות באו לכאן ומעתה עומד לפנינו כלי חדש (שרק מורכב מחומרי הכלי הישן)

מתוך מדברי המשנה מוכח, כי פעמים תיקון פגמי הכלי גורמים לחלות שם חדש על הכלי וממילא כמו שבדיני טומאה וטהרה הכלי החדש טהור משום שהוא מוגדר ככלי חדש.

כך גם בדיני ממונות, כלי או מקח שנעשו בו פעולות בכדי להשמיש אותו מחדש הרי הוא אינו הכלי המקורי ופנים חדשות באו לכאן.

וממילא מוכיח הר"י מגא"ש שהלוקח יכול לטעון למוכר כי הליקויים או הפגמים בבית הינם מהותיים ולכן הוא הקונה לא קיבל את המקח המבוקש וברצונו לבטל את העסקה.

הרא"ש בשו"ת סימן צו' סובר כי בפגמים שניתנים לתיקון יכול המוכר לתקן את הליקויים ובכך לעכב את הקונה מלבטל את המקח.

את דברי הרא"ש פסק השו"ע להלכה בחו"מ סימן רלב' סעי' ה' דאם ראובן מכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת וקודם גמר המקח עובדי כוכבים שברו את חלונות הבית והשחירו את הכתלים הרי ראובן יכול לומר לשמעון כי הפגם הוא מום עובר.

ולכן יש לו לשמעון להוריד מתשלום העסקה את דמי התיקון והשיפוץ אך שמעון הקונה אינו רשאי בגלל הפגמים שנגרמו לבית לבטל את המקח.

ומבאר הרמ"א כי סברת השו"ע היא כי הנזקים שנגרמו לבית לא מפקיעים את שם הבית (מפני שהם ברי תיקון ואינם מהותיים) וממילא ראובן המוכר צריך לשקם ולתקן את הנזקים. אך שמעון אינו יכול לבטל את המקח. מקור דברי הרמ"א הוא מפסק הר"י מגא"ש שהובא לעיל המחלק בין פגם חיצוני לפגם פנימי ומהותי.

וממילא מתוך הדברים עולה כי באופן עקרוני אם הקונה הוטעה על ידי המוכר ולא נמסר לו המקח המבוקש הרי קמה לקונה זכות לבטל את העסקה.

אך זכות הקונה לביטול העסקה מוגבלת לפגמים או ליקויים מהותיים אך במצבים אחרים שבהם הפגם הוא חיצוני או אינו מהותי דיו על המוכר להביא את המקח למצב שימוש ראוי ותקין ואין לקונה זכות להחזיר את המקח.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה

הכתבה הייתה מעניינת?

תוכן שאסור לפספס

0 תגובות

אין לשלוח תגובות הכוללות דברי הסתה, לשון הרע ותוכן החורג מגבול הטעם הטוב.

טוען תגובות...
תוכן שאסור לפספס

עכשיו בכותרות
הנקראים ביותר
המדוברים ביותר