שאלה: האם לחוזה שכירות המקובל להיחתם בין משכיר ושוכר יש תוקף הלכתי?
תשובה: המשנה במסכת קידושין (כו ע"א) אומרת שניתן לרכוש בעלות על מקרקעין באמצעות קניין כסף, קניין שטר וקניין חזקה. דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קצ סעי' א). בדומה לאופן שבו נרכשת בעלות על מקרקעין, נרכשת גם זכות השכירות, כך אומרת הגמרא במסכת בבא קמא (עט ע"ב) וכך נפסק גם להלכה בשו"ע חו"מ (סי' קצה סעי ט)
לאור הדברים עולה כי ניתן לרכוש זכות שכירות קרקע באמצעות קניין שטר, אלא שיש לבחון האם החוזה המקובל כיום, נכתב כדרישות ההלכה להתקיימות חלות קניין שטר.
אופן ביצוע הקניין נעשה על ידי המקנה – המוכר אשר נותן לקונה את שטר ההקנאה שכתוב בו כי המקרקעין שבבעלותי – המוכר, קנויים לך- הקונה, עם נתינת השטר ליד הקונה חל הקניין והקונה הופך להיות בעל הזכות הבלעדי במקרקעין (שו"ע חו"מ סי' קצא סעי' א), אומנם להחלת קניין השטר באופן מלא קיימים תנאים נוספים כגון העברת תשלום דמי המקרקעין ועוד, אך בנסיבות מסוימות ניתן לבצע העברת בעלות במקרקעין, באמצעות קניין שטר בלבד וללא התקיימות תנאי התשלום של שווי המקרקעין ועוד (להרחבה עיין שו"ע חו"מ קצא סעי' א).
הגמרא במסכת גיטין (כ ע"ב) אומרת ששטר ההקנאה - ספר המקנה כלשון הפסוק (ירמיה פרק לב פס' יא) צריך להיות שייך למקנה – למוכר, והוא הנותן את שטר הקניין לקונה.
מקשים הראשונים (רמב"ן ב"ב קסז ע"ב) שלכאורה דברי הגמרא במסכת גיטין אינם מתיישבים עם דברי הגמרא במסכת בבא בתרא (קסז ע"ב), משום שהגמרא במסכת בבא בתרא (שם) אומרת שבאופן עקרוני הקונה הוא זה שנושא בעלויות כתיבת שטר הקניין, והוא זה אשר נדרש לשלם את שכר עבודת כתיבת השטר לסופר, ממילא מקשים הראשונים, שלכאורה חובת הקונה לשאת בעלויות כתיבת שטר הקניין מובילה לכך שבעת תשלום שכר טרחת כתיבת השטר לסופר, המשלם קונה את הבעלות הממונית על השטר, וממילא שטר הקניין שייך לקונה ולא למקנה – המוכר, ואם כן כיצד מתמלא תנאי הגמרא במסכת גיטין, בדבר הצורך ששטר הקניין יהיה שייך למקנה.
הרמב"ן מתרץ שיש להפריד בין חובת נשיאת עלויות כתיבת השטר לבין הבעלות הממונית על השטר, אומנם בדרך כלל מי שמשלם את שכר הפועל,הרי הוא קונה את עבודתו, אך ביחס לשטר הקניין חכמים מפקיעים באופן אוטומטי את בעלותו של הקונה על שטר הקניין, ומעבירים אותה למקנה (הפקר בית דין הפקר) ולכן יש להבחין בין חובת הקונה לשאת בעלויות כתיבת השטר לבין בעלותו על השטר שמופקעת לטובת המקנה – המוכר.
יש ראשונים (הרא"ש בסדר כתיבת הגט, הר"ן גיטין ט ע"ב בדפי הרי"ף) שאינם מקבלים את סברת הרמב"ן ביחס להפקעת הבעלות הממונית מיד הקונה והעברתה ליד המקנה, ולשיטתם אומנם תשלום שכר טרחת הסופר יכול להיות מוטל על הקונה, אך הסופר שכותב את שטר הקניין צריך בעת סיום הכתיבה, להקנות את שטר הקניין למוכר- למקנה, וזאת כדי שהמוכר ייתן לקונה שטר אשר שייך לו (הראשונים עוסקים בדיני כתיבת גט אך דין שטר הקניין שווה בעניין זה לדיני כתיבת הגט).
כתב הקצות החושן (סי' קצא סע"ק א) כי לשיטת הרמב"ן הסובר שחכמים מפקיעים את הבעלות הממונית מיד משלם שכר טרת הסופר, דין זה נאמר רק ביחס לגט אישה, משום תקנת עגונות, אבל ביחס לשטרי הקנאה של מקח וממכר, אזי הקונה ששילם את שכר הסופר הרי הוא מוגדר כבעליו הממוניים של השטר, וממילא הוא זה שצריך להקנות את השטר למקנה (בכדי ששטר ההקנאה יהיה שייך למוכר – המקנה כדברי הגמרא במסכת גיטין).
אך נתיבות המשפט (סי' קצא סע"ק א) חולק במעט על הקצות החושן וסובר שכדי למלא אחר תנאי בעלות המקנה - המוכר על שטר הקניין, די שהבעלות הממונית של המקנה תשתרע על הנייר ועל הדיו אך אין צורך שהמקנה יהיה גם בעליה של "הכתיבה", וממילא הקונה יכול לשאת בעלויות שכר טרחת הסופר שכותב את שטר הקניין וזאת מבלי לגרוע בדרישה ששטר ההקנאה יהיה שייל למוכר – למקנה.
מסקנה: לאור הדברים עולה כי השוכר יכול לקנות את זכות השכירות באמצעות קניין שטר בהתקיים כמה תנאים:
א. בחוזה צריך להיות מצוין באופן מפורש כי המשכיר מקנה לשוכר את זכות השכירות.
ב. המשכיר צריך לתת את חוזה השכירות לשוכר.
ג. לשיטת הרמב"ן גם אם השוכר הוא זה שנשא בעלויות שכר טרחת עו"ד או המומחה לכתיבת חוזים, בכל זאת הבעלות הממונית על חוזה השכירות שהוא גם שטר ההקנאה, עוברת למשכיר וממילא חוזה השכירות יכול לשמש כשטר הקנאת זכות השכירות.
ד. לשיטת הרא"ש והר"ן תהיה לכאורה מחלוקת בין הבנת קצות החושן והנתיבות האם השוכר יכול לשלם את שכר טרחת עו"ד. לשיטת הקצות החושן אם השוכר נשא בעלויות שכר טרחת עו"ד אזי הוא צריך להקנות את החוזה למשכיר, אבל לשיטת נתיבות המשפט, אם נייר החוזה ודיו המדפסת שייכים למשכיר, ורק השוכר שילם את שכר טרחת עו"ד , אזי מתקיים התנאי של בעלות המקנה על שטר הקניין וממילא חוזה השכירות יכול לשמש כשטר הקנאת זכות השכירות. (תרחיש זה מצוי באופן שעו"ד של השוכר העביר למשכיר את נוסח החוזה, והמשכיר הדפיס את החוזה באמצעות המדפסת שבבעלותו).
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com