המחסור בקרקעות הוא אחד הגורמים לעלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות, אך הוא הפך גם למנוע צמיחה כלכלי לאחר שחברות שזיהו את ההזדמנות החלו לעודד רכישת קרקעות חקלאיות, והלקוחות שזיהו את הפוטנציאל קצרו רווחים.
בשנות ה-90 קרקעות חקלאיות היו אופציית השקעה מעולה בשל הוועדות המיוחדות שקמו אז, כאז גם כיום הקרקעות החקלאיות הן שוב הזדמנות בשל המצב הכלכלי וחוק הווד"לים שאמור להאיץ את תהליכי התכנון.
בכל משפחה יש את הסיפור על "ההוא שרכש קרקע בגרושים" והיום הפך "לגביר". אז ששוק הנדל"ן רותח והאופציה היחידה כמעט להורדת המחירים היא הפשרת קרקעות עולות השאלות: כמה השקעה בקרקע חקלאית מסוכנת? האם זה כדאי? מה חייבים לדעת לפני שהולכים למהלך של השקעה, ומה כדאי לדעת?
ערכנו לכם את כללי האצבע החשובים ביותר.
בעלות הקרקע: הדבר הראשון והמתבקש לעשות, הוא לבדוק מהי הבעלות על הקרקע. האם היא שייכת למנהל מקרקעי ישראל (קרקע ציבורית), או אולי הקרקע פרטית.
ובכלל לכמה בעלים היא שייכת? כשנכנסים לנושא הבעלות מתחילים להתברר דברים שישליכו ישירות על כדאיות העסקה, למשל, אם הקרקע שייכת לשותפים ייתכן וישנה מחלוקת ביניהם בנושא המכירה. וכן אם הקרקע שייכת למספר יורשים, האם יש ביניהם מאבקי ירושה?
בשורה התחתונה, וידוא הבעלות על הקרקע, והבהרה שהמוכר הוא אכן הבעלים המוסמך למכור, יחסכו לכם מאבקים משפטיים, ועיכוב במשא ומתן למכירת הקרקע.
מצב תכנוני: ברור קצר בוועדה לתכנון ובנייה מעלה נושאים חשובים, כגון ייעוד הקרקע הנוכחי והאם יש תוכניות לשינויי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. אם אכן יש שינוי ייעוד חשוב לבדוק באיזה שלב נמצא התהליך.
חשוב לציין - אין צורך להגיע באופן פיזי לוועדות השונות, תוכלו למצוא את כל המידע הזמין ברשת (ואפילו יותר משתקבלו בהגעה פיזית לוועדה), חברות רציניות העוסקות בתחום ידאגו להסביר לכם את כל המידע בפגישות.
טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים: כדאי להגיע באופן פיזי למתחם בו הקרקע המיועדת לרכישה. בדרך ובמקום עצמו יש את האפשרות להעריך את כדאיות העסקה.
כשמגיעים באופן פיזי לשטח, אפשר לבחון פרמטרים חשובים כמו: פוטנציאל האזור המקיף את הקרקע (יישובים חזקים ומבוקשים, מרכזי תעסוקה שנראה כי האם עומדים בפני פיתוח וכו'), אוכלוסיה, פיתוח אזורי, קרבה לעורקי תחבורה מרכזיים המחברים את האזור לסביבה עירונית מפותחת.
גם כאן, אם אתם בקיאים ברזי גוגל מאפס/ סטריט ויו ושאר הכלים האינטרנטיים המאפשרים בדיקה מרחוק, אין באמת צורך להגיע לקרקע עצמה. לפעמים התבוננות במפה מהמחשב בבית המחומם, עדיפה עשרות מונים על נסיעה מפרכת ברכב.
מיקום: אפשר לומר בוודאות כי האזור האיכותי ביותר להשקעה הוא אזור המרכז. אזור זה מתאפיין בביקושים גבוהים ובעשורים הקרובים לא נראה שמרכז אחר בישראל יתפוס את מקומו... ניסיון העבר מגלה שהפשרות הקרקע הגדולות והרווחיות ביותר קרוב בעיקר באזור המרכז שם רוב הקרקעות הם פרטיות, לכן סביר שזמן קצירת הרווחים מההשקעה יהיה קצר הרבה יותר מכל מקום אחר.
איחוד וחלוקה מחדש: במקרים רבים הליך תכנוני כולל איחוד וחלוקה מחדש של מתחמי קרקע המפוצלים לבעלויות רבות. זהו הליך מורכב שיש לו משמעויות גם מבחינת שווי הקרקע, וכן מבחינות משפטיות ותכנוניות.
תוכניות מתאר: ישנם תוכניות שאינם ברמה העירונית, לדוגמה תוכניות מתאר מחוזיות או ארציות. כדאי לבחון אם תוכניות שכאלו חלות על הקרקע שכן יש לכך השלכות שעלולות לטרפד את שינוי יעוד השטח.
בשורה התחתונה
כאמור, השקעה בקרקע חקלאית היא צעד נבון ביותר כאשר מבצעים אותו כהלכה. אם פניתם ובדקתם בצורה מסודרת את הפרטים האמורים בלי לעגל פינות, אתם בדרך הנכונה.
בנוסף לשלל הבדיקות, יש להביא בחשבון עלויות נוספות בגין רכישת הקרקע - כמו מיסים והיטלים (היטל השבחה ששיעורו 50% מעליית ערך הקרקע כאשר תופשר) היטלי פיתוח לתשתיות שונות ומס שבח.
לסיכום: בהחלטה על רכישת הקרקע יש להתחשב במצב שוק הנדל"ן הנוכחי. נכון להיום קיים מחסור בקרקעות זמינות לבניה באזור המרכז ובפריפריה, ולכן סביר כי קרקעות חקלאיות יהוו בזמן הקרוב פתרון מעשי להעשרת שוק הנדל"ן בקרקע זמינה לבניה למגורים. מצבו של שוק הנדל"ן מעלה באופן ניכר את הסיכוי להפשרת קרקעות ואם כן לקצירת רווחים בזמן קצר יחסית.
מעוניינים בפרטים נוספים? הקליקו
בהצלחה!