לאור המציאות הכלכלית העגומה, ולמרות האיתותים החיוביים, אני מגישים לכם בזאת מספר טיפים שיקלו עליכם, נוטלי המשכנתא ואלו שכבר מתמודדים איתה.
את הטיפים אנו מגישים לכם בסיוע מומחי 'משקלתא, על מנת לפשט הליכים ומושגים ולהפוך את חוויות המשכנתא לנסבלות.
אגב, 'משקלתא' היא חברת ייעוץ למשכנתאות שחסכה ללווים רבים סכומים גבוהים מאוד, בין אלפי לעשרות אלפי שקלים להלוואה.
מהו מיחזור והאם כדאי לעשותו?
את המשכנתא נטלתם לפני מספר שנים, מאז, כפי שידוע, חלו תמורות בעולם, הדולר עשה את הדרך מעלה ומטה, המדד טיפס ולאו דווקא באיטיות, הריבית בנק ישראל הגיעה לשפל היסטורי חסר תקדים. אירועים אלו או חלקם השפיעו רבות על ההלוואה שנטלתם באותם הימים, בשנים הבאות הינכם עומד להמשיך ולשלם אותה.
מדי פעם, כדאי לבדוק כיצד השפיעו האירועים הכלכליים על הלוואת המשכנתא. לשם כך יש לגשת לבנק המשכנתאות ולבקש להוציא 'לוח סילוקין', זהו המסמך בו מופיע פרטי ההלוואה, גובה ההלוואה, תנאי הריבית וההצמדה וסכום היתרה לתשלום, כולל עמלות פירעון אם ישנם. המיחזור הוא בעצם 'כיבוס' ההלוואה, לפעולה אין עקבות בולטים בחשבון העו"ש, יתרת החוב בהלוואה משולמת באמצעות ההלוואה החדשה שניטלה זה עתה ומעכשיו, ההלוואה תהיה בתנאים וההצמדות כפי שסוכם זה עתה עם הלקוח.
בחלק גדול מהמקרים, המחזור כדאי מאד בין השאר, כדי להשיג תנאים טובים יותר. אולם יש שיבקשו להשתמש בו לצורך פריסת ההלוואה מחדש, כדי להקהל ב'משהו' את נטל התשלומים החודשיים.
על איזה סדין מדבר הפקיד בבנק למשכנתאות?
לוח הסילוקין – או סדין בעגה הבנקאית, הוא תמונת מצב עדכנית של נתוני ההלוואה, צמודי המדד יבחינו כי הלוואתם כמעט והכפילה את עצמה, צמודי הדולר יראו כי רק לפני כשנה הייתה בידם אפשרות מחזור מוצלחת וייתכן ובעתיד יראו בה עוד, אלו שנטלו הלוואה במסלול הפריים יגלו בסיפוק כי בעבר ניתנו הלוואות יקרות יותר במסלול זה, והיום ניתן להשיג באחוז פחות.
לוח סילוקים הוא תדפיס שזכאי כל אחד לקבל חינם (מספר פעמים בשנה) מהבנק למשכנתאות. בלוח מפורטים פרטי ההלוואה, כמו מתי ניתנה, תאריך סיום, תנאי הריבית וההצמדה, היתרה לסילוק ועמלות פירעון שונות באם יש.
הבנו מהו מיחזור, הבנו מהו סדין, אך כיצד בודקים את כדאיות המיחזור?
ב'משקלתא' בודקים כמה תשלמו לאורך שנות ההלוואה שנותרה, בחישוב הריביות הקיימות בחוב והצמדות נוספות אם ישנם. כמו"כ נחשב כמה תשלמו לאורך שנות הלוואה במסלולים המוצעים בשוק כיום. ההפרש, עשוי להגיע למאות אלפי שקלים לאורך שנות הלוואה וזה בדיוק הרווח שלכם.
זה לא נשמע הגיוני. למה שהבנק יסכים למחזר הלוואה, מה יוצא לו מזה?
חושב להבין: לא מדובר בגמ"ח, הבנק הוא עסק כלכלי ומונע משיקולים הכלכליים, הבנק סוחר בכסף ולווה אותו ממקורות גיוס שונים. גם לבנק כדאי להתאים את הלוואותיו למצב השוק הנוכחי.
הבנק, עושה את רווחיו מהפרשי הריבית, לפיכך, ייתכן שההפרשים כיום, גבוהים יותר על אף הריבית הנמוכה יחסית. ברור גם שאם ממחזרים את ההלוואה בבנק אחר, אינטרס הבנק הוא לגייס לשורותיו לקוח חדש, ולפיכך אף יציע לו את המסלולים המשתלמים ביותר.
גם אני יכול למחזר את ההלוואות שלקחתי? מה? כל אחד יכול לבצע מיחזור?
מבלי להיכנס להכללות, כל מי שיכול לקחת הלוואה יכול גם לבצע מיחזור. הבנק יבחן שוב את מצבו הפיננסי של בעל ההלוואה ואת כושר עמידתו בתשלומים הצפויים. הלקוח יידרש להציג לבנק הוכחות הכנסה של החודשים האחרונים ותדפיסי עו"ש, הוא יבקש גם נסח טאבו, או אישור זכויות עדכני של הנכס, כדי לראות שלא נוספו 'שותים' חדשים לדירה המשועבדת.
לקחתי הלוואה לפני שנים, עכשיו אני רוצה למחזר אותה באותו סניף, למה הם מבקשים שוב ניירת?
כל אימת שמאושרת הלוואה ללקוח, הבנק בעצם מאשר ללווה מסגרת אשראי חדשה, לכן, לצורך ביצוע פעולת מיחזור, יידרש מנהל הסניף, שוב, לאשר ללקוח מסגרת אשראי חדשה בגובה המיחזור (לעיתים עקב עליית המדד, החוב גדול יותר ממסגרת האשראי שאושרה בעת נטילת ההלוואה), מנהל הסניף לא יאשר מסגרת אשראי למי שיכול להוות סיכון לבנק.
אולי כדאי לי בכלל לעבור לבנק אחר.
התשובה תלויה בתעריפים המוצעים בבנק הנוכחי ומה מציעים הבנקים האחרים. ברור שבמיחזור באותו הבנק ההליכים מופשטים יותר, מהירים יותר וזולים יותר, מעבר לבנק אחר ידרוש יותר ריצות, עמלות ועלויות, והתהליך יימשך יותר זמן.