ראיתם לאחרונה את צביקי זוכמיר? אם לא, אזי כדאי שתחפשו אותו בהקדם כדי להשתאות למראה עיניכם. כן, זה אותו ברנש עצוב פנים שמחליף עיסוקים בהתאם לעונות השנה והמזל המזדמן בדרך כלל שלא לטובה. פעם מכוניות משומשות, פעם אתרוגים. ופה ושם חלפנות דולרים במדרכה. ותמיד תמיד שלא בהצלחה.
אז תשכחו מכל מה שידעתם. השבוע פגשנו אותו בלובי של מלון ידוע ושפשפנו עיניים בתדהמה. הבנאדם לבוש פתאום כמי שיצא זה הרגע מתוך חלון הראווה של פייר קארדן. הוא ישב ליד הבר ועבר על התפריט בביטחון של מי שמצא את ייעודו בחיים. הזמין פלטה של גבינות ויין, ורפרף באדישות אלגנטית בעמודי הנדל"ן של הדה מרקר היומי.
צביקי זוכמיר? ניגשנו אליו בהיסוס ובפתיעה.
- אני. בטח אני. שב רגע, אל תברח. מלצר, עוד ספיישל פירות העונה בבקשה.
שוחחנו שעה קלה על הא ועל דא. צביקי אינו דוגל במדיניות שער החליפין של הנגיד פישר. הוא גם לא מסכים לרפורמת הבריאות של הנשיא אובמה ויש לו מועמד משלו לרבנות ירושלים. לבסוף הגענו לשאלה העדינה.
- צביקי, ספר לנו איך זה קרה.
צביקי נשען לאחור וניכר היה שהוא מתלבט האם לחשוף את סוד ההצלחה. זה הכול התחיל לפני חמישה חודשים, החל לספר כשהוא טורף את הסלט הקצוץ בתיאבון של נמר. הייתי אז בדרך לדואר המרכזי כדי לשלוח לגיסי את התרופה הטבעונית החדשה נגד שכחה. קניתי אותה אצל רוכל מוסמך ליד הכניסה לשטיבלאך של זכרון משה. אתה בטח מכיר אותו. לחמיו היה עסק לניקוי עטרות כסף של טליתות עד שפשט רגל, נעבאך, ונאלץ לעבור לגור בצפת. גיסו היה זה שהסתבך פעם.
- צביקי, בחייך.
- אקיצר, בדרך נזכרתי שינקל'ה גולדנשטרן מבית הכנסת ביקש ממני לגשת למנהל מקרקעי ישראל ולבדוק מה קורה עם הבקשה להרחיב את המרפסת של עזרת נשים. אין לך מושג מה שהלך שם בחגים. הגב' מרקוביץ התעלפה שם מרוב צפיפות והזעקנו לשם 'הצלה'. מה שמצחיק זה שהגיעו לשם שני אופנועים והתחילו להתווכח מי הגיע קודם. היי, רגע, לאן אתה הולך? כבר נגמרה לך הסבלנות. תשב תלמד ממי שעשה משהו בחיים.
אקיצר. שהגעתי לשם התברר שהם בכלל לא מתעסקים ברישיונות אלא העירייה. מה אפשר לעשות. נכנסתי לרגע לנוחיות ואחר כך עמדתי ליד ה'נטילת ידיים'. מה אני אגיד לך, זה משרד ממשלתי זה? טינופת כזאת אין אצלנו גם אחרי שלושה ימים של ראש השנה ושבת ביחד. אקיצר, איך שאני עומד ומנסה למשוך נייר מהגליל אני קולט בזווית העין שני יהודים נכבדים שעומדים בצד ומתלחשים. ואתה הרי מכיר אותי. מהמקום שלי ליד החלון אני שומע את הגבאי והעוזר שלו ליד הבימה מתלחשים בשקט למה שמעלקי וולף לא יקבל עלייה השבת אפילו שיש לו יארצייט. אקיצר. שמעתי שהם מדברים על איזה מכרז של המנהל על מתחם של ראדאר או משהו כזה ליד שכונת גן ובית. רשמתי לי כמה ראשי פרקים בראש וחזרתי הביתה.
למחרת באתי שוב למנהל ולקחתי טפסים. והנה אתה רואה אותי עכשיו. סייעתא דשמיא אני אומר לך. רק סייעתא דשמיא. אגב. היום בערב אני מארס בת באולמי נוף ירושלים. אתה לא שוכח להגיע.
- וכסף מנלן?
- ברוך ה'. עכשיו אתה שואל את השאלות הנכונות. אני באמת לא מבין בבנייה אבל טיפש אני לא. אחרי ששמעתי את שני היהודים מדברים תפסתי ברגע אחד את העניין הזה של מה שקוראים קבוצת רכישה. חזרתי הביתה ואמרתי לאישתי, ציפקה, תגידי לשדכנית שתגמור לנו את השידוך עם הצימרמנים עוד היום. לא פחות מדירה בירושלים הם ביקשו. אתה תופס?
- עדיין לא.
- אז ככה, תכף קבעתי פגישה עם קליינברגר הזקן. בטח שמעת עליו, שהיה צעיר היה העורך דין הכי גדול בעיר לנדל"ן. היום יש לו רק משרד קטן בבן יהודה, שנכנסים אליו, אז צריך אחר כך לנגב את הכובע מקורי העכביש שעל הדלת. הסברתי לו את העניין ולמרות הגיל הוא הבין מצוין. משם הלכתי לחנות שמכניסים מודעות לעיתונים. משרד פרסום קוראים לזה? שיהיה כך. הם עשו לי מודעה מאוד יפה במחיר זול שהבטחתי לשלם אחרי שיהיה קצת כסף בקופה. ביקשתי שיכתבו שם קליינברגר את זוכמיר באותיות גדולות במיוחד. שידעו כולם מי עומד מאחורי הקבוצה החדשה.
- ואנשים הגיעו?
- מה זה הגיעו. לא יכולתי להיכנס למניין של עשר בבוקר ולהתפלל בשקט. אנשים שלא הכרתי דחפו לי כסף ליד ורק ביקשו פתק שהם נרשמו ראשונים ויוכלו לבחור את הצדדים הכי טובים. שאלו אותי כמה זה יעלה בסוף. אמרתי להם: לא יודע. קודם תשלמו. אחר כך נראה. ממני הם הלכו לקליינברגר וחתמו על הטפסים. ערב אחד באתי למשרד שלו. המזכירה התחילה לבכות. זוכמיר, היא אומרת, חודשים אף אחד לא צלצל כאן בפעמון ולא קיבלתי משכורת. ופתאום. תראה איזה תור יש בחדר המדרגות. קליינברג כמעט קיבל התקף לב.
- איזה מחיר הצעתם במכרז.
- מאה מיליון שקל.
- נפלת על הראש? הערכת השמאי הייתה מינימום מאה וארבעים מיליון.
- סליחה, מאימתי פוסקים הלכה כבית שמאי? אמרתי לקליינברג בוא נרשום מספר עגול של מאה מיליון. אנשים אוהבים מספרים עגולים. זה גם נוח יותר בחשבונות. כל מי שמנדנד ורוצה לדעת כמה יצא לו מחיר סופי לדירה אתה אומר לו: קח מאה מיליון מחיר קרקע. חלק למאתיים ועשרים דירות. זה בערך ארבע מאות חמישים אלף שקל. לזה תוסיף עוד חמש מאות דולר למטר בנייה.
- ולא שאלו אתכם איך בונים היום בחמש מאות דולר למ"ר.
- שאלו. בטח שאלו. אמרתי להם שכבר סגרנו עניין עם אחמד מבית צפפה. אני חושב שאתה מכיר אותו. זה הוא שבנה לידכם את המרפסת של משפחת שוקרון שנפלה אחרי שנתיים. זה לא היה באשמתו. זה הספק של המלט שלא שם מספיק חומר. ביררתי את זה. הוא עצמו אדם אמין מאוד. מוכן לבנות בזיל הזול. לדירה של שמונים מטר זה יוצא בערך שש מאות אלף שקל עם הקרקע. מציאה. אני אומר לך. מציאה.
- סליחה, אתם לא לקחתם את המכרז.
- בטח שלא לקחנו. לקחה הקבוצה של חבר את דולצר שהציעה מאה וארבעים מיליון. תאמין לי נס גלוי. תאר לעצמך שהיינו זוכים. אפילו רישיון להרחבה אין לי מושג איך מוציאים. אני יכול לנהל בנייה למאתיים ועשרים אנשים? ישר הייתי מגיע לכלא או לבית משוגעים.
- אפעס, אז מאיפה ההונדה לג'נד השחורה שמחכה לך כאן בחניה?
- הכול מדמי ההרשמה. אומרים עליך שאתה יודע חשבון. תכפיל מאתיים ועשרים נרשמים כפול אלפיים וחמש שקלים שאמרנו מראש שלא חוזרים. תוריד ארבעים אלף לקליינברג ועוד עשרת אלפים למודעות ונשארתי עם כל היתרה. חצי מיליון שקל, חביבי. חצי מיליון. ישר הלכתי לסוכנות וסגרתי על המכונית. בובה אמיתית.
- ואיך תשלם לחתן את הדירה?
- חכה. זו רק ההתחלה. אנשים כבר פונים אליי ואומרים: זוכמיר. יש מכרזים חדשים בבית שמש ובלוד. מתי כבר מתחילה אצלך ההרשמה.
זוכמיר השאיר לנו לשלם את החשבון והפליג לדרכו במכונית החדשה. נופפנו לו מרחוק בהערצה. קבוצת רכישה זו השיטה. גאון מי שהמציא אותה.
ייזהר הקונה
מה שזוכמיר הווירטואלי ובני דמותו במציאות אולי לא יודעים זה, שהסיפור של ההתארגנויות הפרטיות בבית שמש הוא מורכב ומסובך הרבה יותר. בניגוד למכרזים של מנהל מקרקעי ישראל לקרקעות הנבנות ומפותחות על ידי הרוכשים, הרי שברמת בית שמש ג' המכרזים הם של משרד השיכון שכבר שׂם כמה מיליונים טובים על פיתוח המקום. את פירות ההשקעה הוא לא מעוניין להעביר לידיהם של יזמים פרטיים כבדים או שרלטנים קטנים. אי לכך קבוצות רכישה בסגנון הזוכמירי לא רשאיות כלל להתמודד במכרזי משהב"ש.
אך לא רק קבלנים רשומים רשאים להתמודד. החידוש של רמת בית שמש הוא בכך, שלראשונה לאחר שנים רבות, רשאיות גם עמותות לגשת ולהתמודד. המקום האחרון בו הופעל נוהל זה היה בשכונת רמת שלמה בירושלים. התוצאה: מחירים בהחלט סבירים ושטיקים לא מעטים. מנהל מביא חבר, חבר נרשם לטובת מישהו אחר. והדברים לא אמורים בכל העמותות שהיו מהן שהתנהלו בשקיפות מדהימה אלא רק בחלקן. בכיר מאוד באחת המפלגות יצא בנס גלוי מהחקירה שנפתחה.
לשבחו של משרד השיכון ייאמר כי החזרת נוהל העמותות לוותה בכמה שיפורים שנועדו להבטיח מניעת כמה וכמה מהמשחקים המקובלים. חסל סדר מנהלי עמותה שפותחים וסוגרים רשימות אחרי הזכייה במכרז. לפני הנוהל החדש כל נרשם לדיור במסגרת עמותה שרצה למכרז חייב להיות חבר בעל זכות הצבעה. וזה אומר שחסל סדר רישומים פיקטיביים שעוברים שינוי לאחר הזכייה לטובת מקורבים או חסרי זכאות המקורבים למנהלים.
אבל זה לא אומר שאפשר לפתוח את העיתון ולגשת להירשם לכל התארגנות הרשומה שם באחת המודעות. יש קבוצות אחראיות ואמינות שאפשר להפקיד אצלן את דמי ההרשמה ויש שצריך לבדוק אחריהן בשבע עיניים. וצריך הרבה סייעתא דשמיא שגם זה יעזור.
כיצד בודקין? כלל אצבע ראשון: בדקו את ניסיון העבר של מארגן הקבוצה. האם הוא בנה פעם בניין אחד לרפואה או שהוא נכנס לענף זה עתה, אם כדי להרוויח את דמי ההרשמה או אפילו לנסות לזכות במכרז ואז להתגלח על הזקן שלכם במהלך הבנייה. בלי שתוכלו לנקוף אצבע אתם תשלמו על הטעויות שלו ועוד איך תשלמו.
כי זאת למודעי, בניגוד מוחלט לרכישה מקבלן (ואין כאן פרסומת לארגון הקבלנים שמהלכים אימים על היזמים הפרטיים. מבלי להזכיר לנו שכל פשיטות הרגל הגדולות בענף הנדל"ן היו בינתיים של קבלנים רשומים), שקובע מחיר סופי לצרכן ומתחייב על כך בחוזה רק לאחר שרכש את הקרקע ועשה לעצמו את חישובי עלויות הבנייה, בעמותות וקבוצות רכישה, חוץ ממחיר הקרקע שנקבע לאחר הזכייה, אין דבר כזה מחיר סופי. מארגני הקבוצה בונים למיטב שיקול דעתם וכל טעות או עליית תשומות פתאומית או הסתבכות של קבלן משנה, מגולגלים מיד למחיר הדירה. אמרו לכם בערך שש מאות וחמישים אלף ופתאום התרחשו אירועים שהקפיצו את המחיר הסופי לשמונה מאות אלף? אתם תשלמו כמו ילדים טובים.
גם לאחר שמצאתם מי שכבר בנה ואפילו במסגרת של פתרון לדיור פה או שם, עדיין אינכם פתורים מחובת הבדיקה. אם תבדקו, אולי תמצאו שהיו כאלה שהציעו בעבר פתרונות שהסתכמו לבסוף במחיר מאוד לא פתרוני, או שהדירות לא היו מוצלחות כמו שהבטיחו לנרשמים.
כלל ביטחון נוסף. היזהרו כמו מאש מחוזים שבכל שורה שנייה נאמר בהם משהו בסגנון של "הנאמן יקבע", או "ראש העמותה יחליט לפי שיקול דעתו", או "כל ערעור על החלטות ההנהלה יידון בפורום זה או אחר הנמצא בשליטתה המלאה". אם יהיו בעיות אחר כך ובטוח שיהיו, אתם תחפשו את הצדק שלכם מעבר להרי החושך.
גמרתם את כל הבדיקות? עכשיו תפעילו את השכל הישר. בדקו היטב האם המחירים שמדברים אתכם עליהם במשרדי הגוף או העמותה הם ריאליים לזכייה. לדוגמה: אם מישהו יספר לכם שהוא הולך על מחיר למשתכן של פחות מחמש מאות וחמישים אלף או שש מאות אלף ומעלה לדירות במכירה חופשית (שאינה מותנית בזכאות) אז כדאי שתעברו לבדוק אפשרויות בקבוצה אחרת.
הסיבה לכך היא כפולה. קודם כול עלויות הבנייה. בניגוד לזוכמירים המספרים על קבלני משנה ערבים מוזלים, בנייה רצינית ואחראית לא עולה פחות מאלף עד אלף ומאתיים דולר למטר מרובע. אומרים לכם פחות, קחו את הרגליים וחפשו את מזלכם במקום אחר.
זאת ועוד. לפי כל הסימנים, עומדת להיפתח ברמת בית שמש תחרות רצינית על כל אחד ואחד מארבעים המתחמים. די להעיף מבט במודעות והידיעות היחצ"ניות כדי להבין כמה קופצים יהיו על כל מתחם. וזה עוד לפני שהקבלנים נכנסים אף הם למכרז ומציעים מחירים. חוקי המכרזים בנושא זה אינם ניתנים לפירושים רבים. מי שמציע שקל אחד יותר, זוכה. מאחר וכולם רוצים לזכות (ובפרט מנהלי העמותות שבכל מקרה מקבלים את דמי הניהול) אין ספק שיוצעו במכרזים מחירים יחסית גבוהים. זה אומר, שמי שמדבר על פחות מהמחירים האמורים, או שהוא תמים וחסר ניסיון, או שהוא מעוניין קודם כול שתחתמו ואחר כך להעמיד אתכם בפני עובדה מוגמרת של מחירים סופיים גבוהים.
מילה אחרונה. צריך גם להיזהר שלא להיזהר יתר על המידה (ברוח אמרת הרמב"ן הידועה). מצאתם מישהו אמין שעבר את כל הבדיקות, המחירים נראים לכם הגיוניים, רוצו וחתמו. רמת בית שמש ג' והפרויקטים הנוספים המתגלגלים כעת בצנרת הם פועל יוצא של ממשלה אוהדת ושר שיכון אונזרע. מחר מחרתיים הממשלה נופלת בגלל מו"מ מדיני המחייב פשרות כואבות ואין עם מי ועל מה לדבר. הפעילו את הראש ופתחו את הכיס. זה עשוי להיות בהחלט עסק מכניס.