אחד המאבקים היותר מעניינים בתקופה האחרונה, הינו זה הנערך בין הקבלנים (ורשויות המס...) לבין קבוצות הרכישה, אלו ההופכות מסתבר, להיות פופולאריות יותר ויותר.
"הרווח שלנו עומד על פחות מ-10%, אין לנו ממה להוזיל עוד" נימקו הקבלנים את חוסר יכולתם להתמודד מול המחירים האטרקטיביים שמציעים חברי קבוצות הרכישה, תוך שהם מבקשים להגביל את מגוון האפשרויות העומדות בפני מארגני הקבוצות הללו.
בכמה קבוצות רכישה מדובר? על פי הנתונים, למעלה מ 75%(!) מכלל הקרקעות שנרכשו בשנת 2009 לצרכי בנייה למגורים, נרכשו על ידי קבוצות רכישה.
אלא שכמו בכל דבר, יש לקבוצות הרכישה יתרונות, אך גם חסרונות. כך בדיוק גם כאשר המדובר בקניית דירה דרך קבלן, ישנן יתרונות, ובצידן חסרונות.
ראשית, יש להבין מהי קבוצת רכישה, ומה בדיוק ההבדל באופן פעולתה, לעומת קנייה דרך קבלן רגיל.
מהי קבוצת רכישה?
'קבוצת רכישה' הינו מושג המתאר קבוצת אנשים המתאגדים יחדיו, בכדי לרכוש לעצמם קרקע, ולבנות עליה בעצמם את דירותיהם. ללא תלות בקבלן או ביזם.
'ועד הקבוצה', הינו גוף המאגד מספר אנשים מבין חברי הקבוצה. הוא זה שמאתר את הקרקע הדרושה, מגייס את הרוכשים החברים בקבוצה, מסכם עם קבלני ביצוע ואנשי מקצוע על בניית הפרויקט, ומפקח מלמעלה על התנהלותם. כל זאת כאשר הוועד עצמו פועל בהתנדבות גמורה. העלויות היחידות בקבוצת רכישה, הינן עלויות הבנייה עצמה ובעלי המקצוע.
ברכישה מקבלן לעומת זאת, הקבלן הוא זה שרכש את הקרקע, הוא זה שעמל על התכנון, השגת היתרי הבנייה, תשלום האגרות והיטלים שונים, והוא גם זה העומד מאחורי המימון ולבנייה.
בהתאם לכך, הדבר הבסיסי ביותר בקניית דירה דרך קבלן, הינו שילוב הרווח היזמי של הקבלן, אל תוך עלות רכישת הדירה. שהרי זה מצידו, אינו מסתפק ברווח על עצם הבניה עצמה, אלא מוסיף לחישוביו גם עמלה (מכובדת) על כל מה שיזם וטרח. מי שמשלם את העמלה הנ"ל (הנאמדת באחוזים לא מבוטלים מערך הדירה), הינו כמובן קונה הדירה.
מנגד חשוב לזכור, כי הקבלן אינו לוקח "סתם כך" את הרווח הנ"ל. ישנם שירותים שונים אותם הוא מספק בתמורה להיותו היזם. השאלה רק הינה, האם בסופו של חשבון, שווה התוספת הנ"ל את התועלת.
הבדלי מיסוי
אחד היתרונות הגדולים ביותר של קבוצת רכישה הינו נושא המיסוי. ניהול מקצועי ונכון של מובילי קבוצת הרכישה, יחד עם תכנון מס נכון, יביאו לחסכון משמעותי ביותר בתשלומי המס, חיסכון שעשוי להגיע עד לסך של 20% מעלות רכישת דירה דומה מידיו של קבלן.
ההבדל הראשון בין קבלן - לבין קבוצת הרכישה, נוגע למיסים הבסיסים ביותר בעלות רכישת הדירה: מס הרכישה, ומס ערך מוסף (מע"מ).
ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה, יחול 'מס הרכישה' אך ורק על מרכיב הקרקע בעלות הדירה. זאת לעומת רכישת דירה מקבלן, בה תחול חובת תשלום 'מס רכישה', על כל עלות הנכס כולו. מס הרכישה מחושב לפי 3 מדרגות מס, ומגיע עד לשיעור של כ- 5% מערך הנכס כולו.
המס הנוסף הנחסך בקנייה באמצעות קבוצת רכישה, הינו המע"מ. בעסקת רכישת הקרקע על ידי קבוצות רכישה - ישירות מבעל הקרקע, הרי שהקונה (קבוצת הרכישה) איננו מסווג עצמו כעוסק לצורך מע"מ, אלא רק מאגד את הדיירים הקונים, ובהתאם לכך אינו משלם מע"מ. לעומת זאת, קבלן הרוכש קרקע, מחויב להוציא חשבונית מס עצמית בגין רכישת הקרקע.
בסופו של דבר, אצל קבלן משלם הקונה את המע"מ על כל מחיר דירתו. בקבוצת רכישה - לעומת זאת, המע"מ משולם אך ורק במה שנוגע לעלויות בעלי המקצוע השונים.
בעניין הזה ראוי לציין, כי רשות המיסים שבוחנת כל העת את העניין, אינה מאושרת (בלשון המעטה) נוכח המס החומק מבין ידיה. לא מן הנמנע, כי בשלב כלשהוא, יבוטלו חלק מההטבות הנוגעות לקבוצות הרכישה. למרות שיתכן כי גם ללא הטבות המס, עדיין החיסכון ברווח היזמי משמעותי ביותר.
אז למה קבלן?
אז אם הכל כל כך טוב בקבוצות הרכישה, מדוע בעצם לרכוש דרך קבלן? התשובה לכך, הינה המקצועיות.
קבלן, הוא קודם כל איש מקצוע בתחום הבנייה. אינה דומה בנייה על ידי איש מקצוע, לבנייה באמצעות אנשים חסרי ניסיון.
כך לדוגמא, אדם חסר רקע בבניה המארגן קבוצת רכישה, ישלם עבור הקרקע ועבור הבנייה הרבה יותר יקר מאשר קבלן. הוא לא ידע היכן ניתן להתמקח, מהו המחיר הנכון לכל דבר, היכן ניתן לחסוך וכו'.
המשמעות איננה רק הפסד החיסכון הכספי, אלא לעיתים אף התארכות זמן הבנייה, ואף סיבוכים קשים המתעוררים באמצע הבנייה, סיבוכים שאיש מקצוע היה פותר בנקל.
מעבר לכך, כאשר המדובר בקבוצה, הרי שהמחיר הסופי של הדירה, ותאריך סיום הבנייה, אינו ידוע מראש, ובניגוד לבמקרה של חתימה מול קבלן המתחייב על המחיר הנדרש ותאריך הסיום. כל ייקור של חומר בנייה, הוצאה בלתי צפויה, שיערוך לא נכון, התארכות בנייה ועלויות, כל אלו תיפולנה לבסוף על כתפי הרוכשים.
הבעיות הללו - יש לומר, אינן קיימת אם בראש הקבוצה עומד קבלן - או אדם בעל ניסיון ביזמות ובתחומי הבנייה. במקרה של איש מקצוע, הרי שחברי קבוצת הרכישה, עשויים בהחלט ליהנות מכל העולמות. אלא שבפועל, רבים ממארגני קבוצות הרכישה, אינם אנשי מקצוע, מה שמביא לנזקים רבים לחברי הקבוצה.
סיכונים
אחד הדברים הבסיסיים ביותר שכל רוכש דירה מקבלן מקבלן, הינה הערבות הבנקאית. הערבות הזו ניתנת, על פי "ערבות חוק מכר", אותו החוק במדינת ישראל להעניק לכל קונה דירה חדשה, בכדי להבטיח את כספי הקונה המשולמים לו בעבור הדירה.
על פי החוק, חל איסור על המוכר לקבל מהקונה סכום העולה על 15% ממחירה של הדירה, אלא אם מסר המוכר לקונה כנגד התשלום, שטר ערבות חוק מכר, או בטחון אחר בהתאם לחוק.
הערבות הנ"ל אינה מיותרת כלל ועיקר. היא מיועדת להבטחת 'שלומם' של הכספים ששילם הקונה למוכר. במקרה של פשיטת רגל של הקבלן, עיקול על הנכס, או כל סיבה אחרת המונעת מהקונה לקבל את הנכס שתמורתו שילם, תעמוד הערבות למימוש.
בקבוצות רכישה לעומת זאת, הקבלן אינו נותן שום ערבות שהיא, וזאת משום, שהוא הינו אך ורק "קבלן מבצע", ולא זה האחראי על כל ייזום, שיווק ובניית הפרויקט.
מאידך, במקרה של קבוצת רכישה, הסיכון נמוך הרבה יותר, שהרי הקרקע עצמה רשומה כבר על שמם של הדיירים, ואילו התשלומים עבור הבנייה עצמה, מועברים בדרך כלל על פי קצב התקדמותה.
גם במקרה הגרוע ביותר, בו פשט רגל, תעביר קבוצת הרכישה את גמר הביצוע לידי קבלן אחר. הפרויקט אינו משועבד למצבו הפיננסי או המשפטי של הקבלן. הוא בבעלותם של הדיירים ורשום על שמם, מייד עם רכישת הקרקע.
מימון בנקאי
דווקא בנושא המשכנאות, ישנו יתרון מפתיע לחברי קבוצות הרכישה. בעוד, שכאשר המדובר בקבלן מקשים הבנקים על נתינת ערבות, זו הכפופה למצבו הפיננסי של הקבלן, ובהתאם לכך מעלים את גובה הריבית על המימון לפרויקט כולו, הרי שבמקרה של קבוצות הרכישה, מפוזר הסיכון על פני מספר אנשים רב, מה שמוביל ליציבות פיננסית בעיני הבנק.
התרגום המעשי לסיכון הנמוך יותר, הינה הריבית אותה דורש הבנק בתמורה למימון (משכנתא) לפרויקט. רוכש בקבוצת רכישה, יכול להשיג הטבות משמעותיות יחסית בריבית על המשכנתא. עם זאת, בתקופת הביניים של הבנייה, יתכן במקרים מסוימים, כי הריבית תהיה יקרה יותר, זאת מאחר והרוכשים יחשבו עדיין ליזמים, ובהתאם לכך, תישא הריבית אופי מסחרי.
מאידך, במשכנתא העולה על סך של 70% מערך הנכס, יש צורך ב"ביטוח (על) המשכנתא". הביטוח הנ"ל ניתן על ידי חברת EMI (שהיא חברת הביטוח הישראלית היחידה הפועלת בישראל בתחום ביטוחי אשראי לבנקים למשכנתאות), והוא אינו ניתן כיום לחברי קבוצות רכישה. מה שאומר, כי אם אין בידכם הון מזומן מספיק, לא תוכלו להסתדר במסגרת קבוצת רכישה.
מי השכנים?
אספקט נוסף הנוגע להבדל בין קבוצות הרכישה, לבין דירות הנמכרות מקבלנים, נוגע לאופי הדיירים בפרויקט.
אם הנכם מעוניינים בסוג מסויים של שכנים (אנשים כמוכם), תופעה הקיימת לאו דווקא בציבור החרדי, אלא אף - וביתר שאת, בציבור הכללי, הרי שקבוצת רכישה הינה בעלת שליטה טובה יותר של חברי הקבוצה על חבריהם לקבוצה.
מנהלי קבוצת הרכישה, הינם כאלו החברים בה על פי החוק, ומחזיקים בעצמם דירה בפרויקט הנ"ל. הם בעלי אינטרס אישי בה, ואלו שיגורו בפרויקט יהיו שכניהם, על כל הנובע מכך.
בנוסף - ולא פחות חשוב, המדובר בקרקע פרטית, ובקבוצת חברים שאינה מחוייבת לכל נורמות חוקיות של שיווק קרקע ציבורית. ברצונם יקבלו, ברצונם ידחו.
אצל קבלנים לעומת זאת, ישנם קרקעות בהן זכו הקבלנים במכרזי מדינה, קרקעות אלו משווקות על פי כללים נוקשים, גם במקרים בהם יש לקבלן מרחב תמרון, הרי שהאינטרס הראשון מבחינתו, הינו סיום שיווק הדירות. כל סיכום על הדיירים על אופי שכניהם, עומד במקום משני לאינטרס הנ"ל.
השליטה על האופי השכונתי של הפרויקט, גדולה אפוא הרבה יותר, במקרה של קבוצת רכישה.
סיכום:
סיכומו של דבר הינו, כי קבוצות הרכישה הינן האינטרס של הציבור. ובמקרה שהן מנוהלות על ידי אנשי מקצוע, הרי שהחיסכון בעלויות יהיה משמעותי ביותר, עד לכדי 25% - רבע מעלות הדירה.
לא למען הציבור נאבקים הקבלנים ורשויות המס כנגד התופעה. סכומי העתק שהיו זורמים לכיסיהם העמוקים של הקבלנים, ולקופת המדינה הרעבה, נותרו בכיסי הציבור שקנה באמצעות קבוצות הרכישה. הרווח במקרה הזה - כולו של הציבור.
אז אם אתם מתלבטים בין קנייה מקבלן, לבין קנייה באמצעות קבוצת רכישה, בדקו קודם כל היטב, מיהו הגורם העומד מאחורי אותה קבוצה.
אם המדובר בעסקן - נמרץ ככל שיהא, הרי שגדול הסיכון, כי נסיונו הדל בתחום הבנייה, יפיל אותו - יחד אתכם. ביטחון עצמי ושם טוב, אינם מהווים ערך מספק במקרה הזה.
לעומת זאת, אם מצאתם קבוצת רכישה, שמאחוריה עומדים אנשי מקצוע של ממש, כאלו מתחום הניהול, פיננסים, משפטי, ובנייה, לכו על זה. כנראה שזוהי ההשקעה הטובה ביותר.