לפני כ-16 שנים החלה חברת הקבלן "נידר" לבנות שני בניינים צמודים שנרשמו כבית משותף אחד, ברחוב אבא קובנר בתל אביב, ומסרה את כל הדירות לרוכשים ובעלי הזכויות השונים עד לשנת 2008.
לשאלות בנושאי מקרקעין:
פנו ל-עורך דין מקרקעין
במהלך בניית הבניינים, סירבה הוועדה המקומית לאשר בנייה של חלל פתוח בגודל 43 מ"ר, שנועד לשמש כאוורור לחניון שמתחתיו, מטעמים של מפגעי זיהום אוויר ורעש לדירות הממוקמות בסמוך.
בשל כך נערך תכנון נוסף, במסגרתו הוחלט שאוורר החניון ייעשה באמצעות מערכת מפוחים, ואילו החלל הפתוח נסגר ביציקה.
בשנת 2012, פנה נציגם של מספר מהשכנים לבית המשפט המחוזי בתל אביב, עקב מחלוקת שהתעוררה כיצד לרשום את השטח הסגור בפנקס הבתים המשותפים.
בעלי דירת הגן דרשו לרשום את השטח כחלק מרכושם. לטענתם, השטח שבמחלוקת הוצמד לגינתם על ידי חברת הקבלן, שאישרה להם שמדובר ב"חלק בלתי נפרד מהדירה".
על מנת לחזק את גרסתם, בעלי הדירה הסבירו כי השטח רוצף בריצוף תואם לדירתם, ואף סיפרו שהמעבר היחיד לשטח זה נותר דרכה.
שכניהם של בעלי דירת הגן התנגדו וטענו כי מדובר ברכוש משותף השייך לכלל הדיירים. לטענתם, השטח לא הוצמד לדירת הגן או לכל דירה אחרת באף אחד מתשריטי הבנייה.
בנוסף, השכנים עמדו על כך שלא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות להוצאת השטח מהרכוש המשותף והצמדתו לדירת הגן, כך שלחברת הקבלן – שנכנסה להליכי פירוק ולא היוותה צד להליך – לא הייתה כל זכות להצמידו.
לא כולם הסכימו
השופט יונה אטדגי עיין בתשריטים ובראיות הצדדים, והגיע למסקנה ששטח המחלוקת לא הוצמד לדירת הגן או לכל דירה אחרת. הוצאתו של חלק מסוים מהרכוש והצמדתו לדירה יכולה להיעשות בהסכמת כל בעלי הדירות, הסביר השופט.
אלא שבמקרה זה, אין מחלוקת על כך שבעלי הדירות לא הסכימו להוצאת השטח. בנוסף, השופט הבהיר כי לחברת הקבלן כלל לא הייתה זכות או אפשרות להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה זו או אחרת, מה גם שכלל לא הוכח כי התכוונה או הסכימה לעשות זאת.
השופט הוסיף כי בהסכמי המכר שנעשו עם בעלי הדירות שרכשו את דירותיהם, אין כל התייחסות קונקרטית להוצאתו של חלק מסוים מהרכוש המשותף, וודאי שלא מוזכר בהם הצמדת שטח המחלוקת לדירת הגן.
לכן, קבע השופט ששטח המחלוקת הוא רכוש משותף לכל דיירי הבניין. עם זאת, השופט לא התעלם מהעובדה שבמצב הנוכחי, שבו הגישה אל השטח אפשרית רק דרך דירת הגן, ישנה בעיה לכלל דיירי הבניין.
"ברור הוא, שהצדדים עוד יצטרכו לשבת על המדוכה כדי למצוא פתרון מתאים", כתב השופט, ומבלי להביע דעה לכאן או לכן, הסביר כי ייתכן שהצדדים יכולים להגיע לפתרון בו ירכשו בעלי דירת הגן את השטח המשותף לאחר משא ומתן.
לסיכום דבריו, השופט הורה על רישום שטח המחלוקת כחלק מהרכוש המשותף, וחייב את בעלי דירת הגן לשלם הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 שקל.
עורכי דין דיני מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן
הכותבת: עורכת דין מלכה כוכב עוסקת בדיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותבת לא ייצגה בתיק.
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.