סכסוך נדל"ן: איך מפרשים חוזה מכר לא ברור?

תביעות הדדיות על מגרש בזיכרון יעקב. אילוסטרציה (צילום: שאטרסטוק)

באוקטובר 2011 חתמו הצדדים על חוזה למכירת מגרש בזיכרון יעקב בסכום של 1.4 מיליון שקל. הרוכש שילם כמעט את מלוא הסכום, אך הותיר אצלו 300 אלף שקל כדי להבטיח שהמוכר ישלם את היטלי הפיתוח, כפי שסבר שהתחייב בהסכם המכר.

מאחר שהזמן חלף והמוכר לא עמד בהבטחתו נאלץ הקונה לשלם מכיסו את ההיטלים שהסתכמו ב-289 אלף שקל.

ליעוץ בתחום:

עו"ד מקרקעין

במסגרת הסדר בסכסוך שהתנהל בעקבות זאת בבית המשפט המחוזי בחיפה נדרש הרוכש לשלם למוכר את יתרת התמורה בתוספת 75 אלף שקל על ריבית פיגורים, וזאת כדי שיוכל סוף סוף להעביר את המגרש, שרכש שנתיים קודם לכן, על שמו.

אלא שהמוכר לא הסתפק בכך, ולפני כשנתיים הגיש תביעה כנגד הרוכש לתשלום 140 אלף שקל – הפיצוי המוסכם שבחוזה המכר. טענתו הייתה כי האיחור בתשלום מהווה הפרה יסודית שמזכה אותו בפיצוי הנחשק.

הקונה מצידו הגיש תביעה נגדית. הוא ביקש החזר על היטלי הפיתוח וכן את אותם 75 אלף שקל שנאלץ לשלם כריבית פיגורים. בנוסף, גם הוא דרש את הפיצוי המוסכם שבחוזה בטענה שהמוכר הוא זה שהפר את החוזה הפרה יסודית כשלא עמד בהתחייבותו לשלם את ההיטלים.

החוזה לטובת הקונה

שופט בית משפט השלום בחדרה אמיר סלאמה נאלץ להכריע מי מבין הצדדים היה צריך לשאת בתשלום היטלי הפיתוח ומי מהם הפר את החוזה הפרה יסודית.

השופט ניגש לבחון את הסעיף הבעייתי בהסכם המכר, שעורר את שאלת הפרשנות בסוגיית ההיטלים. אותו סעיף קובע כי המוכר צריך לשאת במגוון תשלומים, כולל היטלי הפיתוח "אשר חלים או מוטלים עד ליום חתימת חוזה זה".

המוכר פירש את התחייבותו לשלם תשלומים שונים ככזו שחלה עד מועד חתימת ההסכם. לסברתו, מכיוון שתשלום היטל הפיתוח הוטל על הרוכש רק ב-2014, 3 שנים אחרי חתימת ההסכם, הוא כבר לא חל עליו והרוכש הוא זה שנדרש לשלמו.

הרוכש, לעומת זאת, טען כי עוד בשנת 2000 היה ידוע שיש היטלי פיתוח על המגרש והמוכר ידע על כך במועד חתימת ההסכם. על כן, כלל לא משנה מתי דרישת התשלום הגיעה בפועל.

לאחר בחינת החוזה ומכלול הנסיבות והראיות, השופט סלאמה קבע כי אף שלשון ההסכם אינה חד-משמעית, ניתן לומר שהיא נוטה לטובת הקונה, ויש לקבוע כי המוכר הוא זה שאמור לשלם עבור היטלי הפיתוח.

השופט קבע כי המוכר ידע "כבר בתחילת שנות האלפיים, שקיים צפי לתשלום היטלי פיתוח ביחס למגרש; הוא ידע מהו סדר הגודל של התשלום הצפוי; והוא התנהל מתוך הנחת עבודה שהוא עתיד לשאת בתשלום זה, גם כאשר עלתה אפשרות למכירת המגרש".

בנוגע לפיצוי המוסכם השופט קבע כי לנוכח פרשנות ההסכם, מאחר שעיכוב התשלום היה למעשה מוסכם (לצורך תשלום היטלי הפיתוח) "אין לומר כי אי העברת הסכום האמור היוותה הפרה של ההסכם מצד הנתבע". מצד השני גם הקונה לא זכאי לפיצוי מוסכם בהתחשב בכך שגם הוא לא התנהל כטלית שכולה תכלת.

לסיכום השופט קבע כי הקונה זכאי להשבת היטלי הפיתוח וריבית הפיגורים ששילם במסגרת ההליך במחוזי, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

המוכר חויב בשכ"ט עו"ד בסך 30,000 שקל.

• ב"כ התובעים: עו"ד לידר רייכמן
• ב"כ הנתבעים:עו"ד שחר לוינזון ועו"ד אורטל בוסידן

עורכי דין דיני מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן

הכותבת: עורכת דין מירי ברוך עוסקת בדיני מקרקעין

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

* הכותבת לא ייצגה בתיק.

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.