לפני שלוש שנים קנו בני הזוג דירה בת ארבעה חדרים בפרויקט של חברת הקבלן "אבן בדולח" בבני ברק. הרוכשים חתמו על רכישת דירה בקומה הראשונה – עניין שהיה מהותי עבורם, אך מכיוון שהיתר הבנייה באותו שלב אפשר לחברה לבנות בקומה הראשונה שתי דירות בלבד, והן כבר נמכרו לרוכשים אחרים, הצדדים הסכימו שתוקפו של ההסכם יותנה בקבלת היתר שיאפשר להוסיף לקומה הראשונה עוד דירות.
הקבלן לא עומד בהתחייבות?
פנו ל-עורך דין מקרקעין
עם חתימת ההסכם שילמו הרוכשים 40% מהתמורה – 1.5 מיליון שקל, וכעבור מספר חודשים ביקשה החברה עוד 300,000 שקל עבור התשלום השני. בתגובה דרשו הרוכשים לראות את היתר הבנייה, והחברה אכן שלחה להם אותו, ולאחר מכן הם שלחו את התשלום השני.
אלא שבדיעבד התברר לרוכשים שלחברה אין היתר להוסיף דירות לקומה הראשונה, וההיתר שנשלח להם שונה מזה שהובטח להם. מיד כשהדבר נודע להם הם דרשו את השבת התשלום השני, אך נענו בשלילה ובדרישה נגדית לקבלת התשלום השלישי.
הרוכשים עמדו על סירובם לשלם עד לקבלת ההיתר הנכון. כעבור שנה הם קיבלו מחברת הקבלן מכתב בו הודיעה על ביטול הסכם המכר.
הרוכשים, שסירבו לקבל את הודעת הביטול, הזדרזו ופנו לבית המשפט בבקשה שיצהיר על אכיפת החוזה.
לטענתם, מאחר שהמשיבה לא פעלה כראוי לקבלת היתר הבנייה ולמעשה מנעה את קיום ההסכם, אין לה זכות להודיע על ביטולו. הם טענו כי המשיבה פשוט רימתה אותם כשהוציאה את התשלום השני למרות שהיתר הבנייה עוד לא התקבל.
המשיבה הכחישה את המעשים המיוחסים לה, וסיפרה כי פעלה בשקידה סבירה לקבלת ההיתר. בכל הקשור לדרישת התשלום, היא הסבירה שמדובר בטעות של הנהלת החשבונות. לדבריה, היא הודיעה על ביטול ההסכם בלית ברירה, מכיוון שבאותו זמן לא הצליחה לקבל היתר. עם זאת, ההיתר התקבל לאחר מכן, והבניין כולו אוכלס, למעט הדירה הנדונה.
זכות הביטול – לנפגע בלבד
השופט יונה אטדגי הסביר כי לכאורה, מאחר שההסכם הותנה בקבלת היתר הבנייה כל אחד מהצדדים רשאי להודיע על ביטול ההסכם. ואולם, לפי חוק החוזים זכות הביטול מוענקת לצד הנפגע בלבד.
במקרה הזה, הצד הנפגע הוא הרוכשים, שכן בעוד האינטרס של המשיבה היה למכור את הדירה בשביל רווח, האינטרס של הרוכשים היה לקבל קורת גג בזמן סביר. בעוד שהמשיבה קיבלה את מרב הכסף, הרוכשים לא קיבלו דירה.
השופט קבע כי בהתחשב בזמן הרב שלקח למשיבה להשיג את היתר הבנייה, היו הרוכשים, שהאינטרס שלהם נפגע, רשאים לבטל את ההסכם אך הם בחרו שלא לעשות כן. לעומתם, למשיבה לא הייתה זכות לבטל את ההסכם, כיוון שהיא לא נפגעה ממנו כלל.
לפיכך, השופט קיבל את הבקשה והצהיר כי הסכם המכר עומד בתוקפו וניתן לאכיפה. המשיבה חויבה לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 שקל.
- ב"כ המבקשים: עו"ד מנוחה בקרמן
- ב"כ המשיבה: עו"ד ידידיה לוונטהל
לעורכי דין נדל"ן • לפסק הדין לחצו כאן.
הכותב: עורכת דין שושנה כהן שפירא עוסקת בדיני מקרקעין ודיני חוזים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין".
* הכותבת לא ייצגה בתיק
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.