שני זוגות דיירים בבית משותף ברחוב סורוקה שבחיפה ביקשו מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר להתיר להם לבנות ממ"ד, פרגולה ומבואה לדירותיהם, ולאשר תוספת בנייה לקומה השנייה.
אלא שיתר דייר הבניין התנגדו נחרצות לבנייה, שלטענתם חורגת לרכוש המשותף ואף פוגעת בזכויות הקנייניות הפרטיות של חלק מהם. בנוסף, הם טענו כי הבנייה המבוקשת אינה בטיחותית כיוון שתחסום את המעבר מיציאת החירום של המקלט.
בעיות עם היתרי בנייה?
הוועדה שמעה את ההתנגדויות והחליטה בכל זאת לאשר את בקשת הזוגות בשינויים מסוימים. ערר שהגישו השכנים נדחה ברובו, אם כי בוצעו מספר שינויים על מנת לאפשר יציאה נוחה מפתח המילוט במקלט.
בעתירה שהגישו השכנים בדצמבר 2015 לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה הם ביקשו לבטל את החלטות הוועדות ולא לאפשר את הבנייה. הם טענו כי ההחלטות התקבלו שלא כדין, תוך פגיעה בכללי הצדק הטבעי ובסדרי מינהל תקינים.
לטענתם, הוועדות לא הפעילו שיקול דעת כראוי, ולא התייחסו לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות ולפגיעה ברכוש המשותף מבלי שניתנה הסכמה מצד רוב דיירי הבניין. לגבי המקלט, הם טענו כי הפתרון שהוצע – יציאה באמצעות סולם ומתן זכות מעבר להולכי רגל על חניות – אינו קביל ואינו תקני.
הוועדה המקומית וועדת הערר טענו כי החלטותיהן מבוססות על שיקולים מקצועיים, ונלקחו לאחר שנערך ביקור במקום והובאו פתרונות המאזנים את הזכויות של הצדדים. עוד נטען כי הוסכם שההיבט הקנייני ייפתר בבית משפט ובכל מקרה, גם למבקשי ההיתר יש זכות קניינית בחלקים שעליהם הם מבקשים לבנות.
באשר לסוגיית המקלט, נטען כי נערך איזון ראוי בין זכויות העותרים לבין הצרכים הביטחוניים של מבקשי ההיתר, ופיקוד העורף אישר את הפתרון שהותווה.
מבקשי ההיתרים טענו בין השאר כי העתירה הוגשה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים, שכן נערכו בתוכניות שינויים בהתאם לבקשות העותרים.
לפני הכל: לבדוק זכויות קנייניות
השופטת ברכה בר-זיו הורתה לבטל את היתרי הבנייה. אמנם, בהיבט התכנוני היא לא מצאה פגמים בהחלטות הוועדות. הוועדה המקומית ערכה ביקור בבניין ובחנה את הנתונים בשטח, קבעה השופטת, והתרשמה כי להחלטותיה היה בסיס וכי איזנה כראוי בין השיקולים השונים של שני הצדדים למטבע.
עם זאת, הוועדה טעתה כשלא דנה בסוגייה הקניינית ולא בדקה את זכויותיהם הקנייניות של מבקשי ההיתר. אמנם ועדות התכנון אמורות לעסוק בהיבטים תכנוניים, אך במקרה כזה, הוועדה הייתה צריכה לבקש, בראש וראשונה, אסמכתאות על הזכויות הקנייניות של מבקשי ההיתר באזורים שבהם הם מעוניינים לבנות. באשר לרכוש המשותף, בעלות בשתי דירות בבניין אינה מקנה אפשרות לפלוש לרכוש המשותף ללא הסכמת רוב הדיירים (60%).
לסיכום, השופטת קבעה כי לא ניתן להעניק למבקשים היתר עד שיוכיחו את הבעלות הקניינית שלהם ואת זכאותם לבנות על הרכוש המשותף. משכך, ואף שההחלטה התכנונית הייתה תקינה, הוועדה לא הייתה מוסמכת להוציא את ההיתר.
משכך, השופטת קיבלה את העתירה כך שהיתרי הבנייה בוטלו. מבקשי ההיתר חויבו לשלם לעותרים שכר טרחת עו"ד של 10,000 שקל בתוספת מע"מ.
- ב"כ העותרים: עו"ד עידן גולדנברג
- ב"כ ועדת הערר: עו"ד יעקב טורס
- ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד קרן גולדשמידט
- ב"כ מבקשי ההיתר: עו"ד ניר סגל
לעורכי דין תכנון ובנייה • לפסק הדין לחצו כאן.
הכותב: עורך דין יצחק נטוביץ עוסק בתכנון ובניה.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין".
* הכותב לא ייצג בתיק
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.