בכל פעם שהמציאות הביטחונית מתחממת, רבים שואלים את עצמם: מה קורה לשוק הנדל"ן בתקופות כאלה? האם זה זמן להיכנס? להמתין? האם המחירים ירדו או יזנקו?
כמי שמלווה את שוק הנדל"ן הישראלי שנים רבות, אני רוצה לשפוך אור - לא מהבטן, אלא מתוך ניתוח היסטורי של התנהגות השוק לאורך עשרות שנים במדינת ישראל.
תמונת מצב היסטורית: מה קרה בעבר?
ישראל חוותה מאז קום המדינה לא מעט סבבי לחימה — ממלחמת ששת הימים, דרך יום הכיפורים, לבנון הראשונה והשנייה, מבצעים בעזה, ועד למלחמות האחרונות.
אמנם קהילת הנדל"ן בישראל למדה לאורך השנים: גם בעתות מלחמה, הפגיעה בשוק היא לרוב זמנית ושטחית, והתחייה אחריה חזקה יותר.
דוגמאות בולטות
מלחמת ששת הימים (1967): שנה מאוחר ליום סיומה, מחירי הדירות זינקו ב‑6%, ובשנתיים שאחריה המשיכו לטפס בכ‑14%.
מלחמת יום הכיפורים (1973): בשנת 1974 המחירים קפצו ב‑39%, וב־1975 ב‑28%.
בסבבים מאוחרים יותר: לאורך מבצע צוק איתן, מבצע עופרת יצוקה ומבצעים ברצועה, בלטה התמונה של התאוששות מהירה ומגמת עלייה יציבה.
מניתוח הנתונים - כמעט תמיד חזרה אותה תופעה
במהלך הלחימה ניכרת האטה טבעית בפעילות, בעיקר מצד רוכשי דירות מגורים, זוגות צעירים, קבלנים שנזהרים מלהתחייב על פרויקטים חדשים, ומשקיעים שמעדיפים להמתין ל"ודאות".
מיד לאחר סיום הלחימה - נוצר גל של חזרה לשוק, ביקושים שנדחו, הצטרפות של משקיעים שניצלו את תקופת ההמתנה, ומחירים שמתחילים לטפס.
המשותף לכל התקופות האלו: הנדל"ן הישראלי הוכיח את עצמו כעמיד, חזק, ובסופו של דבר - שומר על מגמת עלייה.
אך התמונה לא ורודה לחלוטין היו תקופות בהם המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי ירדו (ואף יתרסקו).
תחילת שנות ה-80 — משבר אינפלציה וריבית
ישראל חוותה אינפלציה קיצונית (400% אינפלציה שנתית!), הממשלה הטילה מגבלות על אשראי למשכנתאות, הריבית הייתה דו-ספרתית גבוהה מאוד. והתוצאה: ירידת מחירי דירות ריאלית - אנשים הפסיקו כמעט לגמרי לרכוש נכסים! (תקופת המיתון הזו נמשכה עד אמצע שנות ה-80, עד שהתייצב המשק אחרי תכנית הייצוב (1985)).
בין השנים 1997–1999 — ראינו תיקון קל אחרי גאות העלייה מרוסיה
בתחילת שנות ה-90 עלו כמיליון עולים מבריה"מ, הביקושים היו עצומים והובילו לעליית מחירים דרסטית.
אחרי מספר שנים של עליות חדות - נוצר תיקון טבעי בסוף העשור.
מחירי הדירות ירדו מעט (ריאלית), במיוחד בפריפריה.
בין השנים 2003-4 (מיד לאחר האינתיפאדה השנייה)
שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון, תקופה כלכלית קשה מאוד: פיגועים, מיתון, ירידה בצמיחה.
מחירי דירות עמדו כמעט ללא שינוי, ובמקומות מסוימים אף ירדו (בעיקר אזורי ביקוש חלשים).
מצב זה נמשך עד תחילת גל העליות הגדול מ-2008.
נקודתית בפריפריה אחרי לחימה
ירידות זמניות (חודשים ספורים) בעוטף עזה ובאזורי לחימה, אך חזרה לעליות לאחר חזרת הביטחון.
אך נשים לב למחנה המשותף לכל הירידות הללו:
רובן נבעו מגורמים כלכליים ולא ישירות מהמלחמות עצמן. (ובכל זאת לעולם לא היה מדובר בקריסה, אלא בתיקון זמני בתוך מגמת עלייה ארוכת טווח).
למה המחירים תמיד מיד אחרי מלחמה מזנקים?
ביקושים כבושים
אנשים לא מפסיקים להתחתן, ללדת ילדים או להזדקק לדירות. הם פשוט דוחים את הקנייה לתקופה של שקט. כשהשקט חוזר — כולם חוזרים לשוק בבת אחת.
היצע מוגבל
ישראל מדינה קטנה. היצע הקרקעות מוגבל, הבירוקרטיה מורכבת, והבנייה אינה עומדת בקצב. כל עיכוב נוסף (כמו תקופות לחימה) רק מקטין את היצע הדירות ומנגד הביקוש לא יורד.
עליה ארצה
כל מלחמה גוררת עימה מקרי אנטישמיות רבים בעולם ודוחפת את הקהילה היהודית להבנה שישראל היא הבית הבטוח האמיתי ומלבד המשפחות אשר הגיעו להחלטה לעלות ארצה ישנם משפחות רבות בתקופות אלו המחליטות לרכוש נכס בארץ ליום בו יאלצו לעלות ארצה.
חוסן כלכלי
למרות המלחמות, המשק הישראלי מצליח לשמור על איתנות. הריבית, האינפלציה, והמשקיעים הזרים ממשיכים להשפיע על השוק גם בתקופות קשות.
ומה קורה כעת — במלחמה הנוכחית?
אנחנו עדים לתופעה דומה. הקבלנים ממשיכים בבנייה, אך משווקים בזהירות; רוכשים פרטיים מתלבטים ומעדיפים "לראות לאן הולך השוק"; חלק מהמשקיעים ממתינים מהצד ומלאי הדירות הלא מכורות גדל.
ולשאלה, האם נראה ירידת מחירים בתקופה זו אני חשוב שצריך לנסח אחרת - 'תיקון מחיר', והתשובה חד משמעית כן!
ישנם ערים ושכונות רבות בארץ בהם המחירים התנפחו סתם ולא שיקפו את השווי האמיתי שלהם (לא אמנה כאן את כל האשמים למיניהם כגון המדינה, הבנקים, הקבלנים אך אציין שלחברות לווי המשקיעים יש חלק גדול בנושא), ולכן בשכונה כזו, גם אם נראה 'ירידת' מחיר של כמה אחוזים אין הכוונה לירידת מחיר אלא לתיקון שוק! לדוגמה: שכונה בה דירת שלושה חדרים שווה 1.5 מ' ונמכרה ב- 1.8 מ' (עוד על הנייר...) ובתקופה זו הרוכש מוכר אותה ב- 1.5 מ' אין זו ירידת מחיר אלא תיקון לשוק ובסך הכל הרוכש הראשון רכש במעל למחיר השוק...
אך במקביל בתקופה של משבר אפשרי לייצר הזדמנויות חסרות תקדים בכל תחום ובטח בתחום הנדל"ן מי שמזהה הזדמנויות ומי שיודע ליצור הזדמנות יכול לרכוש כעת עסקאות טובות במיקומים מצוינים ובמחירים שלא בטוח יחזרו לאחר סיום הלחימה – אני כן מאמין שצריך הרבה שיעורי בית ולא להתפתות לכל מצגת אפשרית אך מנגד לא לשבת בבית ולחכות שיעבור זעם אלא דווקא עכשיו ללכת למשרדי המכירות ולאתר את העסקאות הטובות ביותר עבורכם.
ולא נשכח את הטיפ ששווה זהב: לנו הישראלים יש טבע להיכנס למשרד מכירות ולהגיע בתחושה שאנו יודעים הכי הרבה, מכירים ואלופי העולם במשא ומתן – אגלה לכם סוד גם אם זה נכון וגם אם לא, כל איש מכירות נדל"ן (הרי גם הוא ישראלי) אוטומט יפעיל עליכם שריר מנגד ואיפה שהוא יכול להרוס / לייקר לכם הוא יעשה זאת, אך מנגד אם תבואו בחכמה (אע"פ שאתם גאוני נדל"ן) ותבקשו בסך הכל מאיש המכירות שיעזור לכם, תמלאו אותו במחמאות ותפרגנו לו שהוא כל יכול אני מבטיח לכם שהוא ירעיד את החברה בשביל ליצור לכם מחיר שלא קיים - בדוק ומנוסה מאלפי עסקאות!!
לסיכום
שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח את עמידותו שוב ושוב מול טלטלות ביטחוניות. דווקא בעתות משבר, כאשר חלק מהשחקנים יוצאים מהמשחק באופן זמני - נוצרת קרקע פוריה למשקיעים שקונים בחכמה.!
אחרי המלחמה - הביקושים חוזרים, המחירים מתקנים, ולעיתים מזנקים בחדות.
אני מאמין שכל משקיע צריך לשאול את עצמו כעת: האם אני רוצה להצטרף לגל לפני שהוא מתחיל? או לרדוף אחריו כשכולם יחזרו לשוק?
ללכת למשרדי המכירות ולנסות לייצר עסקה ששווה זהב (לא לשכוח את הטיפ שלנו) ובעז"ה ביחד ננצח ומשבר לגאולה שלימה אמן.
0 תגובות