זוג צעיר המתגורר מספר שנים במחסן שהוסב לדירה, המשפחה הצעירה ב"ה מתרחבת, אך לאור המחירים הגבוהים והבלתי הגיוניים, הצורך והחלום על דירה גדולה משלהם, מתפוגג..
לאחר מאמצים מרובים שהושקעו ע"י הזוג הצעיר בחיפוש אחר דירת החלומות, ובעזרת המומחים והמבינים למיניהם: מתווכים, הורים, אחים, הקהילה, ראש הכולל והאברכים, ולאחר כל הרעיונות האפשריים כמו: קבוצות רכישה, אחיסמך, הבנייה בבית שמש, המחיר למשתכן בביתר, ואולי בקרית יובל...
נמצאה ב"ה דירת החלומות שעליה החליט הזוג הצעיר בשיתוף כל המבינים, או לחילופין המוכר מצא קונים שיתנו לו מחיר גבוה ממחיר השוק, שלא היה מקבל גם אם היה בונה על הדירה קומה נוספת.
עכשיו נשאלת שאלת המיליון, לחתום על זכרון דברים או לא לחתום?
למה לא כדאי לחתום על זכרון דברים?
מרבית העורכי דין בישראל העוסקים בתחום המקרקעין, מסכימים פה אחד, כי לא מומלץ כלל לחתום על זכרון דברים אלא ישר על חוזה מכר מסודר ערוך ומוכן ולאחר כל הבדיקות הנדרשות, וכל זאת, בעקבות פסיקת בית משפט העליון אשר פסק כי זכרון דברים הינו חוזה בעל תוקף משפטי ומחייב לכל דבר ועניין.
בכדי שנבין, לכותרת "זכרון דברים" אין כל משמעות, אלא התוכן הוא הקובע, בסעיף 8 לחוק המקרקעין נקבע בין היתר, שבשביל שחוזה יקבל תוקף משפטי נדרשת מסוימות: הפרטים של העסקה בכתב, וגמירות דעת: זאת אומרת, בזמן שנחתם החוזה בכוונת הצדדים היה להתקשר בקשר חוזי מחייב.
במילים אחרות: החתימה על זכרון דברים הינו חוזה מכר מחייב בין הצדדים לכל דבר ועניין, המוכר יוכל לפנות עם זה לבית המשפט ולבקש אכיפת הסכם, ולחילופין לחייב את הקונה בנזקים ופיצויים שנגרמו לו עקב הפרת הסכם.
גם למוכר יש סיכונים, מפני שהקונה יכול להזדרז ולדווח לרשויות המס על העסקה, ולרשום ברשם המקרקעין (טאבו) הערת אזהרה על הנכס בגין הזכרון דברים שנחתם, והמוכר נקשר לקונה עד שיסתיים הליכי התביעה ו/או הפשרה שבד"כ אורכת מספר חודשים במקרה הטוב, ושנים במקרה הפחות טוב.
מנסיוני, תמיד אבל תמיד יש בעיות בעקבות החתימה על זכרון דברים בין הצדדים, ולא משנה מי המוכר ומי הקונה, יש פרטים כמו מועדי התשלומים, סילוקי משכנתא, היטלי השבחה על מי יחול על הקונה או על המוכר, ואז נפתח פתח לצרות וויכוחים על הנושאים החשובים וגם על הנושאים הפחות חשובים, ובחוזה מכר לא חסר על מה לא להסכים, אם זה מתחיל.
חשוב להבין: שכאשר רוכשים נכס במקרקעין, נדרש לבצע מספר בדיקות על ידי עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ו/או איש מקצוע נוסף, ולא מספיק הביקור בנכס בכדי לדעת מי הכלה, נדרש בין היתר לבדוק את רישומי הנכס, האם רשום בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל ואו חברה משכנת ובצורה תקינה, והאם יש עיקולים ו/או משכנתאות, ו/או צוי הריסה ו/או חריגות בנייה, ו/או היטל השבחה ו/או פגמים ו/או מומים נסתרים בנכס, וזו רק רשימה חלקית למה נדרש עו"ד בכדי לבצע את הבדיקות, ולמה לא כדאי לחתום על זכרון דברים שהינו חוזה מכר לכל דבר ועניין בלי עו"ד.
לחתום או לא לחתום על זכרון דברים?
מי שמפחד ואינו מוכן להסתכן, ואינו חושש "לאבד" את עסקת חייו - מומלץ לו לפנות לעו"ד באופן מיידי, אשר יבצע את כל הפעולות הנדרשות לצורך כך, ובמידה וזה אפשרי אחרי כל הבדיקות לבצע כדין את חוזה המכר, אז יחתם חוזה לפי רצון הצדדים, ובכך נמנעו כל הסיכונים הכרוכים בחתימה על זכרון הדברים ללא עו"ד וללא הבדיקות החשובות הנ"ל.
אולם, מי שאינו מפחד ואוהב להסתכן וחושש "לאבד" את עסקת חייו – ובכל זאת רוצה לחתום על זכרון דברים, פנו לעורך דין שינסח לכם מראש זכרון דברים, שיתאים לעסקה אותה ברצונכם לבצע, ובכך תקטינו את הסיכונים.
אם גם על המלצה זו הינכם מוותרים, הוסיפו והקפידו על הכללים הבאים:
הוסיפו: "זכרון דברים זה, הינו חלק משלבי המשא ומתן בלבד ולצורך גיבוש נקודות עתידי כללי, ואינו מהווה חוזה לכל דבר ועניין, ואינו מחייב את מי מהצדדים, לרכוש ו/או למכור את הנכס בשום מקרה ".
הוסיפו: "כל האמור בזיכרון דברים זה, מותנה בביצוע כל הבדיקות הנדרשות לצורך העברה והרישום, וכי אין כל מניע משפטי ו/או תכנוני ו/או כדאיות לביצוע עסקה זו, ובמידה וקיים מניעה כל שהיא אשר איננה ניתנת לתיקון ולהסרה תוך 14 יום, כי אז זכרון דברים זה, בטל ומבוטל וכי אין לו כל תוקף משפטי, ואינו מזכה צד כלשהו בהפרה ו/או פיצויים כלשהם בגין זכרון דברים זה".
שימו לב: שלא יהיה בזכרון הדברים משפטים כמו: "הסכם מכר סופי ומפורט יחתם בתוך 3 ימים" וכדו´, זה הופך את משמעות זכרון הדברים לחוזה חוקי משפטי ומחייב.
הוסיפו: "לא יתאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה ו/או לדווח לרשויות המס ו/או כל רישום אחר בעקבות זכרון דברים זה, עד לחתימה על חוזה מכר סופי, משפטי, ומחייב ע"י הצדדים ".
שימו לב: התשלום עבור רשויות המס, הינו מתאריך ביצוע זכרון הדברים, ולא לאחר החתימה על הסכם המכר הסופי, אי לכך, מיד לאחר החתימה, העבירו את זכרון הדברים לעו"ד שיבדוק ויבצע את כל הנדרש כדין, במיעוט הסיכונים הקיימים.
לסיכום: החתימה על זכרון דברים הינו חתימה על מסמך מחייב ומהווה כמעין חוזה מכר, אשר יכול לחייב אתכם לעסקה על כל המשתמע, שאילו הייתם יודעים את כל פרטיה ומשמעותה במדויק לא הייתם חושבים לחתום על זכרון דברים אפילו לרגע, מפני שהנזק גדול מהתועלת.
דעו - גם אם קניתם ו/או מכרתם נכס בעבר, וקראתם במאמרים כלשהם, וקיבלתם עצות ממבינים כלשהם, זה לא מקנה לכם את התואר של "מומחה במקרקעין", כל עסקה שונה מחברתה, ואי אפשר להסתמך על עסקאות עבר בשביל להיות " מוגנים " בעתיד, אי לכך היועצו בעו"ד אשר מתמחה בתחום המקרקעין לפני שתבצעו כל פעולה כזו.
הכותב: דוד טולידאנו עו"ד, הינו בעל משרד עורכי דין בירושלים המתמחה בתחום המקרקעין, חוזים, ניהול משא ומתן, ולטיגציה.
מידע משפטי זה, מהווה לידיעה כללית בלבד, ואינו מהווה תחליף למתן חוות דעת ו/או יעוץ משפטי כלשהו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם, הכותב ו/או מי מטעמו אינם אחראים בצורה כלשהיא, ישירה ו/או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי שניתן במאמר זה, כל המסתמך על מידע זה בכל דרך עושה זאת על אחריותו בלבד.
לשאלות בכל עניין משפטי, אפשר לפנות לכותב בכתובת מייל: T.DAVID.LAW@GMAIL.COM
הצגת כל התגובות