אאא

מחירי הדירות בירושלים יקרים זאת כבר עובדה ידועה, מה שאולי מסביר את הירידה של כ-18% בכמות העסקאות שבוצעה בירושלים במהלך 2016, שהביאה להיקף הנמוך ביותר של רכישת דירות שבוצעו בבירה בחמש השנים האחרונות.

בנוסף, העיר מתאפיינת בירידה בהיקפי התחלות הבנייה שנרשמו בה מאז השיא שנרשם ב–2014, שבה נרשמו התחלות בנייה של יותר מ–3,500 יחידות דיור. ב–2015 נרשמו כ–3,200 התחלות בנייה של יחידות דיור, ואילו ב–2016, שלגביה עדיין לא פורסמו הנתונים הסופיים, נרשמו כ–1,500 התחלות בנייה בלבד בתשעת החודשים הראשונים — ירידה של כ–30% לעומת התקופה המקבילה ב–2015.

על פי הדיווח של אריק מירובסקי ב'דה מרקר', הכיוון התכנוני האחרון של עיריית ירושלים, שאותו מכתיב ראש העירייה ניר ברקת, הוא לגבש תוכניות להתחדשות עירונית דווקא באזורים הוותיקים של העיר, ולהגביה את הבנייה, משום שמשאב הקרקע אוזל והולך. עם זאת, יש לא מעט קשיים בקידום ויישום תוכניות כאלה ברחבי העיר, כך שניתן לצפות שבעתיד הקרוב עדיין רוב הבנייה תתבסס על שטחים פתוחים, ואולי תתאפיין במגמת ירידה, מכיוון שאלה מתכלים והולכים. 

אם נסתמך על מספר יחידות הדיור שאושרו במסגרת התכניות השונות בעיר ייתכן ויש אולי תקווה לבנייה בעיר. על פי נתוני העירייה אלה הגיעו בשנה שעברה לשיא מאז 2001, שעה שאושרו 6,837 יחידות דיור — יותר מפי שניים לעומת השנתיים שקדמו לה. במסגרת תמ"א 38 הנפיקה העירייה בשנה שעברה 230 היתרי בנייה, לעומת 108 ב–2015 ו–19 ב–2014, כך שנראה שגם במסלול חיזוק מבנים יש עלייה משמעותית, אם כי עדיין הכמות אינה גדולה.

מבחינה דמוגרפית, היצעי הדירות בעיר אינם מספקים את הביקושים. בין 2008 ל–2015 גדל מספר התושבים בעיר מ–759.7 אלף ל–865.7 אלף, כלומר בכ–115 אלף נפשות. ואולם רק 50 אלף מתוכם יהודים, כך שעיקר הגידול באוכלוסייה נעשה במגזר הערבי. בין 2014 ל–2015, גדלה אוכלוסיית העיר בכ–16 אלף שקל, מהם כ–8,000 יהודים ו–8,000 לא יהודים. מאז 1995 האוכלוסייה הערבית בעיר גדלה ב–77%, ובסוף 2015 הגיע מספרה ל–336 אלף נפשות — כ–39% מכלל תושבי העיר. זאת בעוד שהאוכלוסייה היהודית בעיר גדלה בכ–25% באותה תקופה, לרמה של 529 אלף איש.

גם בתוך האוכלוסייה היהודית חלו תמורות חשובות בעשור האחרון: משקלם של החילונים בעיר ירד מרבע לחמישית, ובסך הכל האוכלוסייה החילונית המסורתית והמסורתית־דתית נהפכה בשנים האחרונות למיעוט: משיעור של 56% בקרב האוכלוסייה ירד משקלה ל–48%. משקל האוכלוסיות הדתית והחרדית בעיר קפץ מ–44% ל–52%. עניין זה מגדיל מאוד את הביקושים לדיור בקרב האוכלוסייה החרדית, ותורם במידה רבה לתהליכי התחרדות של שכונות חילוניות ודתיות ולמצוקת דיור חריפה.

הלחץ הדמוגרפי של האוכלוסייה החרדית גדול יותר מהיקפי הבנייה, וממשיך לגרום לעליות מחירים ברמות משתנות, במחירי הדירות בשכונות האלה. מכיוון שהשכונות החרדיות מנותקות קהילתית משכונות אחרות, ולעתים גם זו מזו, שוק הדירות שבהן מתנהל לפי דינמיקה שונה מיתר חלקי העיר. עם זאת, בשכונות שנסקרו לצורך התחזית ב'דה מרקר', לא חלו שינויים רבים במחירי הדירות, שזה ממצא מפתיע.

לפי ההערכה ייתכן שהדבר נובע מהמתנה של מגזר המשקיעים, שממתין לראות מה יקרה עם המיסוי הגבוה וחוק הדירה השלישית, וייתכן שגם מנהירה של ציבור חרדי גדול לשכונות החדשות המוקמות ברמת בית שמש, עקב המחירים הגבוהים. העובדה היא שבשכונות רבות בוצעו עסקות מועטות בלבד.

שונות המחירים בתוך השכונות החרדיות גבוהה מאוד לעתים עקב זכויות הרחבה שונות שיש לכל בניין, ועקב מודעות גבוהה לתמ"א 38. המודעות הזו הביאה להרבה יזמויות בתחום, שגרמו עד כה לעליות מחירים יותר מאשר להרחבות מבנים בשטח.

מחירי הדירות בשכונת רמות רשמו עליות מחירים של אחוזים בודדים, ל–1.45–1.7 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ו–1.7–2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

רמת אשכול היא שכונה מבוקשת מאוד, בין היתר עקב הערכות שיש לנכסים רבים בשכונה פוטנציאל להיכלל בפרויקטים של תמ"א 38. בשכונה נרשמו עליות מחירים מהירות עד לתקופה האחרונה. בשנה שעברה נרשמה עליית מחירים של כ–10%, אבל השנה התמתנה מאוד העלייה ומחירי הדירות נותרו ברמות דומות מאוד לאלה של השנה שעברה. מחירי דירות 3 חדרים נעים בין 1.8 ל–2.3 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים נעים בין 2.1 ל–2.6 מיליון שקל.

גם ברוממה מחירי הדירות עלו מעט יחסית לשנה שעברה. דירות 3 חדרים ישנות עולות 1.7–2 מיליון שקל וחדשות 2.4–2.6 מיליון שקל; דירות ישנות בנות 4 חדרים נמכרו בכ–2 מיליון שקל, ואילו חדשות עולות 2.7–2.9 מיליון שקל.

רמת שלמה, שכונה בת 2,200 יחידות דיור וכ–18 אלף תושבים, היא שכונה שכל בניה בה מעוררת סערה בשל היותה מעבר לקו הירוק. באוגוסט 2015 אושרה תוכנית 14,000 להרחבת יחידות הדיור הקיימות, אבל לא לתוספת של דירות חדשות. מחירי הדירות בשכונה רשמו עליות מתונות לסביבות 1.7 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים, ו–1.8–2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

בעיה משמעותית שבה נתקלים המוכרים היא הכורח לשלם היטלי השבחה בגין התוכנית החדשה, כמו בשכונות אחרות שבהן אושרו תוכניות משביחות. ההיטלים האלה גורמים להם להעלות עוד יותר את מחיר הדירה הנדרש — וכתוצאה מכך לאבד רוכשים שלא מוכנים לשלם יותר.

לסיכומו של דבר מחירי הדירות בירושלים לא עלו הרבה בשכונות החרדיות אך בפועל נמכרו מעט מאד דירות בשל המחירים הגבוהים שמקשים במיוחד על רכישת דירה.