בית עסק בבניין מגורים: מותר או אסור?

מאמר זה יסקור בקצרה את ההיבטים ההלכתיים שבניהול בית עסק בבית משותף או בבית פרטי המצוי ברחוב שקט, כאשר מפעיל העסק מעוניין ליהנות מקניינו הפרטי ולעשות בו את השימוש שהוא חפץ, ומנגד הדיירים שגרים בסמיכות מעוניינים ליהנות משקט ושלווה בביתם שלהם ללא הפרעות.

א. מקור הדין

המשנה במסכת בבא בתרא (כ ע"ב) אומרת: חנות שבחצר יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישון מקול הנכנסין ומקול היוצאין ..."

וביאר הרמב"ן (ד"ה איני) כי התנא של המשנה אומנם נימק את טעם עיכוב הפעלת החנות בסיבה של הפרעת רעש, אך הטעם לעיכוב הוא אינו בהכרח הרעש, שכן הפרעת רעש לבדה איננה תמיד סיבה מספיקה למניעת שימוש (כך גם מבארת המשנה בהמשך כי אין אדם יכול לעכב את שכנו מלעשות שימוש בפטיש או ריחיים בביתו הפרטי וזאת למרות שהשימוש בהם עשוי לייצר רעש), אלא הנימוק העיקרי בעיכוב הפעלת בית העסק בחצר הוא גרימת צפיפות והפרעה בשל כניסת אנשים רבים לחצר.

היד רמ"ה (אות ז) ביאר כי קיימות מספר סיבות לעיכוב ניהול בית עסק בחצר, כגון היזק ראייה, ריבוי הדרך וצפיפות, וכן הפרעות רעש, וכי התנא של המשנה בחר לציין את ההפרעה הקשה ביותר שהיא הפרעת שינה, אך כאמור קיימות סיבות נוספות שבגינן ניתן למנוע את ניהול בית העסק בחצר.

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ו הלכה יב) פסק לעניין הפעלת בית עסק בחצר: "חנות שבחצר יכולין השכנים למחות בידו ולומר לו אין אנו יכולין לישן מקול הנכנסים והיוצאין אלא עושה מלאכתו בחנותו ומוכר בשוק. אבל אינן יכולין למחות בידו ולומר לו אין אנו יכולין לישן מקול הפטיש או מקול הרחיים שהרי החזיק לעשות כן"

מתוך פסק הרמב"ם נראה כי ביחס להפעלות חנות בחצר המשותפת, ניתן בכל עת למנוע את הפעלתה וזאת למרות שבעל העסק קנה חזקת שימוש (ולעניין רכישת זכות קניינית להפעלת בית העסק או הסכמת בעלי הדירות באמצעות תקנון הבית המשותף ראה להלן) לעומת זאת שימוש מרעיש בריחיים או פטיש יכול להתאפשר רק בהסכמת השכנים ורכישת חזקת שימוש, אך ככל וקיימת חזקת שימוש בפטיש וכדו' כבר לא ניתן למנוע מהשכן את השימוש בריחיים או הפטיש

הנימוק להבדל בין דין הפטיש לניהול עסק, מבוסס על ההבחנה כי רעש הפטיש אינו משתנה וממילא ניתן לטעון כי הדיירים הסכימו ומחלו, לעומת זאת רעש הפעלת בית עסק איננו קבוע וריבוי הנכנסים והיוצאים מהבית יכול ליצור הפרעה חזקה יותר שאין הדיירים הסכימו לה ואכמ"ל, (להרחבה עיין במאמר שבוע שעבר שעסק במטרדי רעש).

ב. בית עסק במבוי

לעניין ניהול בית עסק במבוי (רחוב שיש בו מספר חצירות) הגמרא (בבא בתרא כא ע"ב) מביאה את דברי הברייתא: "דתניא כופין בני מבואות זה את זה שלא להושיב ביניהן לא חייט ולא בורסקי ולא מלמד תינוקות ולא אחד מבני בעלי אומניות ולשכנו אינו כופיהו רשב"ג אומר אף לשכנו כופיהו"

רש"י מפרש כי הברייתא עוסקת בשאלת התחרות העסקית בין בעלי אומניות והאם מותר לבעל מקצוע שאינו דייר במבוי לפתוח עסק מתחרה לעסק שכבר קיים במבוי, אך יש ראשונים (ר"י מיגש ד"ה מרחיקין) המבארים כי הברייתא עוסקת בשאלה האם ניתן למנוע פתיחת בתי עסק במבוי מתוך החשש כי ניהול העסקים המנויים בבריתא יכבידו על המבוי ויגרמו לצפיפות והפרעות.

לשיטת חכמים אדם יכול למנוע משותפו לחצר לנהל בית עסק בחצר מכוח הטיעון או החשש של יצירת צפיפות והפרעה, אך לא ניתן למנוע משכן במבוי שגר בחצר אחרת לקיים פעילות עסקית בביתו, וזאת למרות שהחצר סמוכה וממוקמת באותו המבוי, ממילא שותף בחצר יכול לעכב על שותפו האחר באותה חצר, אך שותף במבוי אינו יכול לעכב על שותף אחר במבוי מלנהל עסק ברשותו הפרטית.

רשב"ג חולק על חכמים וסובר כי גם לשותף במבוי קיימת למנוע משותפו למבוי לקיים ולנהל בית עסק ברשותו הפרטית הממוקמת במבוי.

בדומה להסבר הר"י מיגאש פוסק הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ו הלכ' יא) כי לבני המבוי קיימת זכות למנוע ניהול בתי עסק ומתן שירותים שונים מתוך הבתים הפרטיים הממוקמים בחצרות שבמבוי.

על פי ביאור המגיד משנה(שענים פ"ו הלכ יא) מקור דברי הרמב"ם הוא בדברי הברייתא המובאת במסכת בבא בתרא כא ע"א האומרת: "אחד מבני מבוי שביקש לעשות רופא אומן וגרדי ומלמד תינוקות בני מבוי מעכבין עליו" (לשיטת הרמב"ם ועוד ראשונים הברייתא עוסקת במבוי ויש לגרוס בבריתא: "אחד מבני המבוי...", אך שיטת התוס' ועוד ראשונים הברייתא עוסקת בחצר וממילא יש לגרוס בברייתא: "אחד מבני החצר...")

ג. פסק השו"ע

השו"ע חו"מ סי' קנו סעי' א פוסק להלכה כי אחד מבני מבוי שאינו מפולש שביקש לעשות רופא או אומן או גרדי או סופר שטרות או מלמד תינוקות לימוד שאינו של תורה, בני המבוי מעכבים עליו מפני שמרבה עליהם הנכנסים והיוצאים.

ובסעיף ב פוסק השולחן ערוך כי חנות שבחצר יכולים השכנים למחות בידו ולומר לו אין אנו יכולים לישן מקול הנכנסים ומקול היוצאים.

בפתחי חושן (פרק טו סע"ק סו) כתב בשם הפוסקים כי אומנם השו"ע ביחס לניהול עסק במבוי נימק את זכות העיכוב בצפיפות וביחס לניהול עסק בחצר נימק השו"ע את זכות העיכוב בחשש למניעת שינה, אך ההבדל בנימוקים לא נכתב כדי להבחין בין זכות העיכוב במבוי לזכות העיכוב בחצר אלא השוני בין הנימוקים מבוסס על ההבדל שבין נוסח המשנה שנפסקה להלכה בסעיף ב לבין נוסח הברייתא שעוסקת בדין המבוי ונפסקה להלכה בסעיף א, אך לעניין ההלכה גם במבוי וגם בחצר ניתן למנוע ניהול עסק בגין טענת צפיפות ובגין החשש מהפרעת שינה.(עי' ערוך לשולחן קנו סע"ק ב).

הרמ"א (מובא בסעי' א סימן קנו) חולק על השו"ע ופוסק את שיטת התוס' ועוד ראשונים (עי' ביאור הגר"א סע"ק ג) כי דייר אינו יכול למנוע מחברו המתגורר עמו באותו מבוי (אפילו מבוי שאינו מפולש) לקיים פעילות עסקית בביתו הפרטי, אך דייר יכול למנוע משותפו לחצר לקיים פעילות עסקית בביתו הפרטי שבאותה החצר.

ד. ניהול עסק בבית מגורים

א) מן האמור עולה כי אין לקיים פעילות עסקית בדירה או במחסן פרטי בבית מגורים (ללא הסכמת השכנים) וזאת משום שניהול העסק גורם להפרעות ולצפיפות.

ב) במקרה בו הבית נבנה מראש עם יחידה מסחרית או שהוראות התב"ע מאפשרות עירוב שימושים ניתן לטעון כי השכנים השתתפו על דעת זאת שבבית המשותף יתקיימו שימושים שונים ולא רק שימוש למגורים.

ג) כך גם במקרה בו הוראות תקנון הבית המשותף מאפשרות במפורש קיום פעילות עסקית אזי השכנים אינם יכולים למנוע את קיום הפעילות בגין טענת צפיפות.

ד) לעניין ניהול בית עסק בבית פרטי אשר יש בו חשש הפרעה לדיירי הרחוב אזי לכאורה ככל וטענת המניעה מבוססת על צפיפות הדבר לכאורה נתון למחלוקת השו"ע והרמ"א ובשימת לב כי השו"ע פסק את זכות העיכוב ביחס למבוי שאינו מפולש ( לעניין מניעה בגין הפרעות רעש עי' במאמר העוסק בהפרעות רעש).

ה) לעניין הפעלת פעוטון, גן ילדים או פעילות חינוכית בבית פרטי, קיימת התייחסות הלכתית שונה ובעז"ה יורחב הביאור בעניין במאמרים הבאים.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה המשתנית בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו, ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה.

לתגובות stern1416@gmail.com