אאא

המשנה (בבא בתרא ז ע"ב) אומרת שבסמכות בני החצר לכפות על בן חצרם להשתתף בעלויות בניית בית שער ודלת לחצר, כמו כן אומרת המשנה כי בסמכות בני העיר לכפות על בן עירם להשתתף בעלויות בניית חומה לעיר וכדו'.

הגמרא (בבא בתרא ז ע"ב) דנה כיצד מחשבים את שיעור ההשתתפות של בן העיר בעלויות הנדרשות לעיר, כגון בניית חומה וכדו'.  

בעניין זה מובאים שתי גרסאות בגמרא, לפי הגרסה הראשונה הגמרא מסתפקת האם שיעור ההשתתפות נמדד לפי מספר הנפשות שיש בכל בית וזאת משום שמספר הנפשות מהווה מדד לרמת צריכת ההנאה מההגנה שחומת העיר מספקת, או שמא שיעור ההשתתפות מחושב בהתאם לכמות הממון שכל בית מחזיק.

מסקנת הגמרא כי החישוב נעשה בהתאם לכמות הממון שיש בכל בית משום שהחומה נועדה להגן מפני גניבות וממילא ככל שהבית מחזיק יותר ממון כך הוא נהנה יותר מההגנה שחומת העיר מספקת וממילא יש לו לשאת בשיעור השתתפות גדול יותר.

על פי הגרסה השניה הגמרא מסתפקת האם שיעור ההשתתפות מחושב לפי קירבת הבית לחומת העיר שכן ללא הגנת החומה, הבית הקרוב יותר לגבול העיר היה נפגע לפני הבתים הפנימיים וממילא הבית הקרוב יותר לחומה נהנה יותר מההגנה שחומת העיר מספקת, או שמא החישוב נעשה לפי כמות הממון שיש בכל בית. מסקנת הגמרא כי יש לבצע את החישוב על פי קרבת הבית לחומת העיר, וממילא ככל שהבית קרוב יותר לחומה כך הוא נושא בשיעור השתתפות גבוה יותר.

מן האמור עולה כי לפי הגרסה הראשונה החישוב נעשה בהתאם לכמות הממון שיש בכל בית ולפי הגרסה השניה החישוב נעשה לפי הקרבה לחומת העיר.

נחלקו הראשונים האם קיימת מחלוקת עקרונית בין הגרסאות מהו הפרמטר הקובע את שיעור ההשתתפות בעלויות העיר, או שמא הגרסאות משלימות אחת את השניה וממילא יש לבצע את חישוב שיעור ההשתתפות בהוצאות חומת העיר וכדו' בהתחשב בכמות הממון שבכל בית ובקרבת הבית לחומת העיר.

הרי"ף (ה ע"א בדפי הרי"ף) וכן הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ו הלכה ד) סוברים כי הגרסאות חלוקות אחת על השניה וכי יש לנהוג על פי הבנת הגרסה השניה הסוברת שהחישוב מתבצע בהתאם לקרבת הבית לחומת העיר.

הרא"ש (סי' כב) הר"י מגא"ש (ב"ב ז ע"ב) הרשב"א (שו"ת ח"ג סי' שפב) והתוס' (ב"ב ז ע"ב ד"ה לפי קירוב בתים) סוברים כי הגרסאות אינן חלוקות אלא משלימות אחת את השניה וממילא יש לבצע את חישוב שיעור ההשתתפות בהתאם לשני פרמטרים, האחד הוא שיעור הממון שמוחזק בכל בית  והשני הוא קרבת הבית לחומת העיר.

להבנת הרא"ש הר"י מגא"ש ותוס' חישוב שיעור ההשתתפות מתבצע כדלהלן:  באם שני בתים שווים בקרבתם לחומת העיר אזי שיעור השתתפותם נקבע בהתאם לשיעור הממון המצוי בבית וכן במקרה בו הבית הקרוב לחומה אין בו ממון ולעומתו קיים בית רחוק מהחומה אשר מצוי בו ממון רב אזי הבית הרחוק שיש בו ממון רב ישתתף בעלויות בשיעור גדול יותר לעומת הבית הקרוב לחומה שלא ישלם כלל שכן אין בו ממון ואין הוא נהנה מהגנת החומה. 

עוד נחלקו הראשונים האם שיטת חישוב שיעור ההשתתפות בעלויות בניית בית שער ודלת לחצר שווה לשיטת החישוב של שיעור ההשתתפות בבניית חומת העיר, הנימוקי יוסף (ב"ב ה ע"א) הר"י מגא"ש וכן המגיד משנה (הלכ' שכנים פ"ו ) כתבו כי במסגרת חיושב שיעור ההשתתפות בעלויות החצר אין לעשות שימוש בפרמטר הבודק את קרבת הבית לחומת העיר או לחומת החצר, אלא יש לבצע את החישוב אך ורק בהתייחס לרוב הממון המצוי בכל אחד מבתי החצר, וזאת משום שביחס לחומת החצר  כל בתי החצר מוגדרים כקרובים אליה, אבל היד רמה (הובא בטור חו"מ קסא ג) סובר כי דין החצר שווה לדין העיר ובשניהם יש לבצע את החישוב על בסיס רוב הממון וקרבת הבית לחומה. 

להלכה פסק השו"ע (חו"מ סי' קסא סעי' ג) "כשגובין דברים אלו גובין לפי הממון ולא לפי קירוב הבתים דדוקא בעיר אמרו לפי קירוב בתים אבל לא בחצר, ויש מי שאומר שדין החצר כדין העיר"

מדברי השולחן ערוך עולה כי מידת ההשתתפות בהוצאות החצר נקבעת על פי מידת ההנאה שבעל הבית מפיק מההוצאה, אלא שנחלקו הראשונים האם בחצר קיימת התייחסות לקרבת הבית לחומה או שמא מאחר והחצר היא בדרך כלל יחסית קטנה אזי כל הבתים מוגדרים כקרובים לחומת החצר.  

העולה מהדברים:

א.      שיעור ההשתתפות בדמי ועד הבית נקבע בהתאם להנאת בעל הדירה מהרכוש המשותף ושירותי ועד הבית כדלקמן:

1)      ניקיון, תאורה ומעלית שיעור התשלום בהתאם לריבוי השימוש ועל כן החישוב נעשה בהתאם למספר הנפשות שבכל דירה.

2)      ככל שקיימת תאורה הדולקת 24 שעות בימימה כפי שמקובל כיום אזי יש לחלק את עלות התאורה לפי מספר הדירות בבניין המשותף.

3)      צביעה, זיפות הגג תחזוקת תשתיות וכדו', שיעור התשלום ייקבע בהתאם לשווי של כל יחידת דיור שכן השקעות אלו משביחות את הנכס וממילא מידת ההנאה נמדדת על פי שיעור השבחת הדירה.

ב.      בבניינים בהם נהוג לשלם דמי ועד בהתאם לקבוע בחוק המקרקעין כגון במקרה בו בעלי הדירות התחייבו בחוזה הרכישה מהקבלן כי תשלום דמי ועד הבית יחושב בהתאם לקבוע בחוק המקרקעין, אזי שיעור ההשתתפות בדמי ועד הבית נקבע בהתאם לחלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף של הבניין.

ג.        בבניינים או בשכונות בהן נהוג כי דמי ועד הבית מתחלקים שווה בשווה בין כל הדירות בבניין מבלי להתייחס לגודלה של כל דירה או למספר הנפשות הדרים בדירה, הרי שהמתגורר בבניין או בשכונה יש לו לשלם את דמי הועד בהתאם למנהג המקום (עי' ירושלמי בבא מציעא פרק ז' ה"א).

ד.      דירה שפוצלה והוספה בה יחידת דיור בגודל של דירה קטנה (מסתבר שיחידת דיור בת שני חדרים או שנים וחצי תהיה מוגדרת כדירה קטנה) יש לטעון כי יחידת הדיור  נושאת בחיוב דמי ועד בית שכן היא נהנית משירותי ועד הבית, אך יחידת דיור קטנה יותר בת חדר או חדר וחצי שאיננה ראויה למגורי משפחה יש הסוברים כי היא חייבת בדמי ועד בית מופחתים.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לתגובות stern1416@gmail.com