המלכודת למשקיע- מומחי ההשקעות של ברק רפאל נדלן בוחנים איך הפכה ההשקעה בדירה לנטל פיננסי

• שוק המבוסס על פערים בין ביקוש גבוה להיצע נמוך.

• כניסה באמצעות הון עצמי נמוך ואחוז מימון גבוה.

• ריבית נמוכה במיוחד שהפכה את המימון למשתלם.

ש

דלתות מעוצבות - עיצוב וסטייל לבית

כיכר בשיתוף אלידור|מקודם

ש

הסוד מאחורי עיצוב מגשי פירות מושלמים

בשיתוף האקדמיה לפירות|מקודם

• תנאי מיסוי נוחים.

• מחירי שכירות יציבים.

בניתוח פשוט של השוק הצביעו צוות המומחים של ברק רפאל נדלן על יותר מנקודת מפנה אחת, אולם את הפערים האמיתיים יצרו המשקיעים עצמם שראו כיצד התנאים שהזינו את המשוואה משתנים, ולא קיבלו את השינוי בתוצאת המשוואה הסופית

איך הפכה הדירה להשקעה למלכודת של מעמד הביניים בישראל

יותר ויותר משקיעים מגלים שההשקעה בדירה שאמורה הייתה להפוך למנוע הצמיחה של המשפחה הפכה לנטל פיננסי ויוצרת תזרים שלילי שהולך ועולה מדי חודש. המשכנתאות שהתבססו על ריבית כמעט אפסית התייקרו במהירות עם העלאות הריבית במשק, וההחזר החודשי תפח לעיתים במאות ואף באלפי שקלים בחודש.

עלויות שוטפות שלא תמיד נלקחו בחשבון בתחשיב הראשוני החלו להידרש לפירעון (תקופות ביניים ללא שוכרים, צרכי תחזוקה ותיקונים מהותיים, ביטוחים ולעיתים גם שדרוגים ושיפוצים הנדרשים לשמירה על ערך הנכס).

בנוסף, לאחר שנים ארוכות של ביקורת כנגדה, החליטה המדינה להתערב בשוק ולנסות לבלום את עליית המחירים, באמצעות הכבדת נטל המיסים על המשקיעים: מס הרכישה על דירה להשקעה גבוה משמעותית מהמס על דירת המגורים (דירה יחידה), הפטור ממס על שכירות הוגבל, ובמימוש הנכס חל מס שבח מלא בהתאם לחישוב הלינארי.

משקיעים שביקשו לממש את ההשקעה ולמכור את הדירה שהפכה לנטל, גילו שתעודת הביטוח האחרונה שלהם נשחקה אף היא, ומחירי הדירות מצויים בהאטה ואף בירידה של ממש, בניגוד לכל התחזיות.

כשהמבנה קורס תחפשו את היסודות שנשארים יציבים

יועצי ההשקעות של קבוצת ברק רפאל נדלן מדגישים בראש ובראשונה ששוק הנדל"ן אינו אופנה חולפת, והיתרונות שעליהם התבסס לאורך שנים ארוכות לא התפוגגו. הביקוש לדיור במדינת ישראל מוסיף להיות מושפע מקצב גידול גבוה של האוכלוסייה, ממגבלות התכנון והבירוקרטיה, ומהיצע מוגבל של עתודות קרקע זמינות לבנייה. עיקר הביקוש מתמקד באזור המרכז וביישובי המעטפת שלו בשפלה ובשרון, ואזורי פיתוח בקרבת מוקדי תעסוקה ותשתיות תחבורה מציגים ביקוש גבוה ויציב גם כאשר השוק כולו מאט את הקצב.

דירה בנויה היא מוצר סופי ומחירה מושפע ממימון, מיסוי, מעלויות בנייה ומשיווק אגרסיבי של יזמים. בשלב זה של השוק, שבו מחירי הדירות גבוהים למדי מחד גיסא ועלייתם נבלמה מאידך גיסא, נכון יהיה לבחון את שכבת היסוד שעליה הכול נשען- הקרקע. קרקעות פרטיות הן משאב מוגבל שלא ניתן לייצר או לייבא, ובישראל מרביתן המכריע מצוי בבעלות המדינה, כך שההיצע הפרטי נדיר במיוחד. השקעה בקרקע שאינה בנויה דורשת הון נמוך לאין שיעור, אינה תלויה בשוכר, אינה סובלת מבלאי ואינה מתמודדת עם עלויות של תחזוקה חודשית.

השקעה בדירה הפכה מצעד אחראי של הסתכלות על העתיד להימור פרוע במקרה הטוב, ולמלכודת של הוצאות במקרה הפחות טוב. יחד עם זאת, יסוד ההשקעה טמון בקרקע עצמה, וניכר כי השקעה בקרקע בשלב הנכון בו שווייה עדיין נמוך ביחס לפוטנציאל הצמיחה שלה, יוצרת משוואה חדשה לחלוטין של צמיחה ותשואה גבוהה.

השאלה שהמשקיעים צריכים לשאול את עצמם אינה אם להמשיך ולהשקיע בשוק הנדל"ן, אלא

מהו אפיק ההשקעה המבטיח ביותר שמציע הענף,

ובאיזה שלב בשרשרת הערך של המקרקעין נכון להיכנס אליו.

ברק רפאל נדלן- כל מה שצריך לדעת על השקעה בקרקעות חקלאיות לפני הפשרה

השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה מאפשרת בידוד של המשתנים במשוואה ומקסום פוטנציאל התשואה.

העקרונות המנחים להשקעה בטוחה:

1. כניסה בטיימינג מדויק: שווי הקרקע מתחיל לשקף את הפוטנציאל אך טרם הגיע לשיאו.

2. שווי השקעה נמוך המשקף בממוצע את שווי ההון העצמי הנדרש להשקעה בדירה- ללא צורך במשכנתא.

3. קרקעות באזורים מרכזיים הנהנים מביקוש גבוה לנדל"ן, המצויות בתכניות מתאר ופיתוח סביבתי.

4. תהליך הפשרה שמקודם על ידי גורמים בעלי השפעה ואינטרס: רשויות מקומיות, גופים ממשלתיים וציבוריים.

5. קרקע מבעלות פרטית בלבד, רישום בטאבו על שם המשקיע ואפשרות יציאה ומכירה בכל עת.

6. צמצום סיכונים באמצעות תחזיות אובייקטיבית: תקן שמאות חיצוני מחמיר של איגוד שמאות המקרקעין בישראל, הקובע את שווי הקרקע ברכישה, סיכויי ההפשרה ושווי מוערך במכירה.

לקבלת מידע על פרויקט גן יבנה לחצו>>

ניתוח מומחים: מעשה בשלושה משקיעים

הדור החדש של המשקיעים פתוח לגלות אפיקים חדשים ולבחון הזדמנויות השקעה לפני כולם, אולם גם דורש אסמכתאות, נתונים ומספרים ולא מתבסס על הבטחות. את הפערים שנוצרו בין אפיקי ההשקעה בענף הנדל"ן ניתן לבחון באמצעות ניתוח והשוואה:

שלושה אפיקים, שלושה משקיעים שיצאו לדרך לפני 5 שנים, מנקודת זינוק זהה:

ינואר 2021- תקציב השקעה 400,000 ש"ח