אאא

א)     שטחים בבניין משותף שאינם דירות פרטיות כגון שטחים שלא הוצמדו ברישומי הבית המשותף לאחת מהדירות, הרי שהם מוגדרים כשטחים משותפים השייכים לכל בעלי הדירות בבניין, ובהתאם למתואר בתשריט הבית המשותף[1].

ב)      בשטחים המשותפים  ניתן לעשות שימוש מקובל וסביר ובלבד שלא יהיה בשימוש כדי להפריע או כדי למנוע מדיירים אחרים לעשות שימוש דומה. לכן אין לסגור חלל המצוי בשטחים המשותפים של הבניין  ולעשות בו שימוש בלעדי ללא הסכמת שאר בעלי הדירות[2].

ג)       בעל דירה שעשה שימוש במחסן או בחלל המצוי בשטח המשותף תוך שהוא נועל את המחסן או סוגר את החלל לשימוש בלעדי שלו, הרי שהוא יכול לקנות בכך זכות שימוש בלעדית (חזקת שימוש) וממילא שאין בעלי הדירות רשאים לסלקו מהשטח הנתפס. נחלקו הפוסקים האם חזקת שימוש נקנית כמו חזקת בעלות, לאחר ג' שנים או שחזקת שימוש נרכשת מידית ככל שבעלי הדירות לא מחו  על תפיסת חלק השטח המשותף ללא בקשת הסכמה מוקדמת לכך[3].

ד)      חזקת השימוש שבסעיף ג הינה חזקה מוגבלת ומתייחסת לשימוש בלבד והיא איננה מקנה זכויות בעלות בגוף השטח. לכן ככל שבעלי הדירות יחליטו כי השטח הנתפס בו קיימת חזקת שימוש לאחד מהדיירים, נדרש לצורך לבצע הרחבה של הבניין או ביצוע פרויקט במסגרת תמ"א וכדו' הרי שהם רשאים לסלק את המחזיק בשטח ולבנות בו מבלי שתהיה לבעל חזקת השימוש איזו טענה או זכות עיכוב[4].

 

הערה: הדברים נכתבו לעיון וכמראה מקום ואין בהם כדי  הוראת הלכה למעשה אשר עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו.        



[1] שולחן ערוך חושן משפט הלכות מקח וממכר סימן קצד סעיף ב "אבל אם דין אותו המלך ומשפטו שלא יזכה בקרקע אלא מי     שכתוב בשטר או הנותן דמים וכיוצא בדברים אלו, עושים כפי משפט המלך"

שו"ת חתם סופר חלק ו - ליקוטים סימן נד "הגם שאין משיבין הארי אחרי מותו מ"מ הכא מעלתם במ"כ שאלו שלא כהוגן ולפי ששאלתם השיב כהוגן אתם לא הודעתם להגאון זצ"ל כי כן מנהג מדינתינו וכל מקום שעברתי שמקומו' בבה"כ נכתבו בפנקס הקהל וזו היא שטר מכירה שלהם אלא שהיחידי' רגילי' להעתיק להם ע"י נאמן הקהלה אותו לשון שבפנקס הקהל שיהי' לו לראי' וגם לידע באיזה דף שבפנקס נרשם והרי הוא שטר מעלי' ואינו נכתב אלא ע"י נאמן הקהלה במעמד הקהלה וחלילה לחוש לזה לזיוף וכי גרע ח"ו מספר פראטאקאל /פרוטקול/ של ערכאות כמ"ש בח"מ סי' ס"ו וסמ"ע ס"ק ועיין בפנים בתשו' רשב"א סי' תתקפ"ב שאפי' כ' הנער של השופט מחזקינן אימת רבו עליו כ"ש מ"ש נאמן הקהלה בספר הקהל והרא"ש כלל ה' כ' אפי' אם רק שמות הבעלים נרשם על כל מקום בבה"כ אם המנהג באותו מקום לסמוך עליו כשטר גמור כ"ש הכא..."

[2] שולחן ערוך חושן משפט הלכות שותפים בקרקע סימן קסא סעיף ה "אחד מהשותפין בחצר שבקש להעמיד בה בהמה או ריחים,  או לגדל בו תרנגולים, חבירו מעכב עליו. וכן שאר דברים שאין דרך בני המקום לעשותם בחצרותיהם, בכולם השותפין מעכבין זה על זה..."

[3] סמ"ע סימן קמ ס"ק כב "...והוא, דבחצר חבירו אין חילוק בין מחיצה להעמדה גרידתא, אלא החזיק בו ג' שנים ובא בטענה הוי חזקה אפילו בהעמדה גרידתא, וכמ"ש כאן פי"ב דטוען, אבל כל שלא החזיק בו ג' שנים לא הוי חזקה אפילו העמיד לפניהן מחיצה, וכמ"ש בפ"ה דשכנים בהדיא, והטעם, דאמרינן דרך שאלה העמיד שם מחיצה לזמן מה. ובחצר השותפין הוא בהיפך, דאין הדבר תלוי בחזקת ג' שנים כלל אלא בהעמדת מחיצה, דאם העמיד מחיצה הוה חזקה לאלתר, דגם השותף מקפיד על המחיצה ומדשתיק אמרינן דמחיל ליה לגמרי, משא"כ בלא שותף דאין דרך למחול לגמרי, ואם לא העמיד מחיצה, אפילו החזיק ג' שנים ובא בטענה לא הוה חזקה בשותפין, ע"ש ותמצא כן מבואר בהמגיד משנה."

ולעניין אם החזקה לאלתר או שרק לאחר ג' שנים, נחלקו הסמ"ע והנתיבות המשפט בדעת הרמ"א, להבנת הסמ"ע חזקה נרכשת רק לאחר ג' שנים של שימוש בשטח הנתפס, ולהבנת נתיבות המשפט בשיטת הרמ"א חזקת השימוש נקנית באופן מידי שכן השכנים ראו את ההשתלטות אך בחרו למחול ולשתוק. עי' סמ"ע סע"ק כב ונתיבות המשפט סע"ק כ.

[4] שו"ת הריב"ש סימן רמח "...זהו דוקא משום דמוקמינן לה בחצר השותפין שכל שעשה מחיצה בחצר או שקבע תשמישו בחצר וחברו שהיה בידו למחות שתק מחל. ולא שיקנה בגוף החצר כלום אלא שכל זמן שהחצר בשיתוף הוא עושה תשמישין הללו שהחזיק בהן ומעכב על חברו מלעשותם וכשבאין לחלוק החצר שניהם שוין כבתחלה. וכל שלא קבע תשמישו במחיצה אין שתיקתו של זה מחילה שהרי אין דרך השותפים להקפיד בכך. אבל בחצר חברו צריך חזקה של שלש שנים ובא מחמת טענה. וכ"כ בפירוש הרמב"ם ז"ל (פ"ה מהלכות שכנים) שבחצר חברו אפי' העמיד בהמתו ועשה לה מחיצה אינה חזקה, שהדבר ידוע שאין זו אלא דרך שאלה, וה"ה לכל המעמיד תנור וכירים ומגדל תרנגולין וכיוצא בהן שא"ת החזיק אין לך אדם שמשאיל מקום לחבירו."