האם שוכר יחידת דיור חייב בוועד הבית?

תוספת יחידות דיור באמצעות פיצול של דירה קיימת למספר יחידות דיור קטנות או באמצעות בניה של יחידת דיור חדשה גורמת להגדלת השימוש והשחיקה של תשתיות הבניין המשותף כגון מערכת המים, מעלית וכדומה וכן מגדילה את הצורך בתחזוקה שוטפת של ניקיון וכדומה.

האם יחידת דיור קטנה שהתווספה לאחר סיום בניית הבניין נושאת בעלויות האחזקה ותשלומי ועד הבית כפי ששאר הדירות בבניין משתתפות ?

תשובה

ראשית יש לדון כיצד מתחלקות עלויות אחזקת הבניין והרכוש המשותף בין בעלי הדירות ולאחר מכן יהיה ניתן לדון האם כללי ההשתתפות בעלויות האחזקה חלים גם במקרה של יחידת דיור קטנה שנוספה לאחר בניית הבניין המשותף.

 מעיקר הדין חלוקת התשלומים בין בעלי הדירות צריכה להיעשות לפי מידת ההנאה והשימוש של כל בעל דירה ברכוש המשותף ולכן יכולה לעלות טענה כי בעלים של דירה המתגוררים בה מספר נפשות גדול צריך לשאת בחלק גדול יותר של עלויות אחזקת הבניין המשותף וממילא יחידת דיור קטנה המתאימה למגורי מספר נפשות מצומצם תישא בחלק קטן יותר של עלויות האחזקה.

דין זה מבוסס על דברי הגמרא במסכת בבא בתרא (ז ע"א) הדנה כיצד יש לחלק בין בני העיר את עלויות הקמת החומה שמגינה על העיר וכיצד יש לחלק את עלויות הקמת שער הכניסה לעיר.

מדברי הגמרא עולה כי על הדרים בעיר להתחלק בעלויות הקמת החומה והשער לפי מידת הנאתם מהחומה וההגנה שהיא מספקת, אלא שנחלקו בגמרא כיצד יש לשער את מידת ההנאה, האם לפי שבח הממון שעניינו הוא כמות הנכסים או הממון שמצויים בכל בית או לפי מידת הקירבה של הבית אל שער העיר שכן בית הקרוב לגבול העיר מאוים יותר בפלישה וגניבה או לפי מספר הנפשות המתגוררות בבית והנהנות מההגנה [וזאת ככל שקיימת גם סכנת נפשות או פגיעה בגוף], אך המכנה המשותף של אפשרויות חישוב חלוקת התשלום הוא מידת ההנאה שיש לכל אחד מבני העיר מבניית החומה והשער. 

להלכה השולחן ערוך (חושן משפט סימן קסא סעיף א ו-ג) מביא מחלוקת כיצד יש לשער את מידת ההנאה ושיעור ההשתתפות של בעלי הדירות בעלויות התקנת החומה והשער של החצר המשותפת ובדומה למחלוקת שמובאת בגמרא (ב"ב ז ע"א) לעניין שיעור ההשתתפות של בני העיר בבניית חומת העיר: "בני חצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר... כשגובין דברים אלו גובין לפי הממון, ולא לפי קירוב הבתים,  דדוקא בעיר אמרו לפי קירוב בתים, אבל לא בחצר ויש מי שאומר שדין החצר כדין העיר."

כתבו הראשונים (תרומת הדשן סימן שמה) כי למרות שמעיקר הדין חישוב שיעור ההשתתפות נעשה על בסיס מידת ההנאה, אך למעשה קיים קושי לבצע חישוב פרטני עבור כל סוג של הנאה ושל שימוש ברכוש המשותף וכגון בימנו יכול להתעורר קושי לבצע חישוב נפרד לשיעור ההשתתפות בעלויות התאורה, ניקיון, אחזקת מעלית וכדומה, ולכן כתב התרומת הדשן כי מן הראוי לקבוע שיעור השתתפות לפי פשרה או אומדן וכדומה "בכל ענינים הללו המוטב הוא שיעשו פשרה ובצוע נכון נוטה לכל הקצוות ביניהם. ולא יתעקשו לומר דיש דינא דקשה מאוד לכוין דין תורה בתמצית בכל כה"ג, ומי לנו גדול בדורו ממור"ם דבתיווני דליבא הוי יתיב, וכתב בתשובה על כה"ג דיעשו פשרה, משום דאין לכוין יפה דין תורה וכ"ש אנן יתמי דיתמי."

הרמ"א (חושן משפט סימן קסג סעיף ג) מביא להלכה את שיטת התרומת הדשן ופוסק כי חלוקת תשלומי המיסים נעשית לפי המנהג המקובל וזאת אף במקרה שמנהג המקום הוא מנהג גרוע שבדרך כלל אין לנהוג על פיו, [לעניין מנהג גרוע שאין לו תוקף עי' תוספות בבא בתרא ב ע"א לעניין בניית מחיצת הפרדה בין השותפים בחצר "ונראה לר"ת דדוקא בהוצא ודפנא אבל פחות מכאן אפילו נהגו מנהג הדיוט הוא ומוכיח מכאן דיש מנהגים שאין לסמוך עליהם אפילו היכא דתנן הכל כמנהג המדינה."].

לאור האמור עולה כי באופן עקרוני עלויות אחזקת הבניין מתחלקות בין בעלי הדירות לפי שיעור ההנאה שהם מפיקים מהרכוש המשותף, אלא שנוכח הקושי לעשות את החישוב המדויק של שיעור ההנאה יש לחלק את העלויות בהתאם למנהג המקובל כדברי הרמ"א ובדרך של פשרה כדברי התרומת הדשן. 

נוכח האמור ניתן לטעון  כי יחידת דיור קטנה אשר בדרך כלל מיועדות למגורים של מספר נפשות קטן הרי שמעצם טיבעה עליה לשאת בשיעור קטן יותר של עלויות האחזקה שכן מידת ההנאה של בעליה מהרכוש המשותף הוא בהכרח קטן יותר משאר הדירות,  אלא שמאחר ובפועל קיים קושי לבצע את החישוב המדויק של מידת ההנאה כפי שהובאו דברי התרומת הדשן לעיל לכן יש מבתי הדין שנתנו כללים עקרוניים  לאופן חישוב חלוקת התשלום, כללים אלו  מבוססים על חישוב עקרוני של מידת ההנאה בדרך של פשרה ומיצוע כדברי התרומת הדשן.

יחידת דיור ששטחה כ- 25 מ"ר משלמת עד מחצית מדמי ועדת הבית של דירה רגילה בבניין.

יחידת דיור ששטחה כ- 35/40 מ"ר משלמת בין חצי לשני שליש מדמי ועדת הבית של דירה רגילה בבניין.

יחידת דיור גדולה יותר אשר שטחה מתקרב לשטח מקובל של דירה קטנה ממוצעת, משלמת כדירה רגילה בבניין.

ככל שקיים מנהג מוגדר לשיעור ההשתתפות של יחידת דיור קטנה בדמי ועד הבית הרי [כפי פסק הרמ"א שהובא לעיל] יש לנהוג בהתאם למנהג גם אם הוא מנהג גרוע.

עוד יש לציין כי הוספת יחידת דיור לאחר בניית הבית המשותף תלויה בשאלות הלכתיות נוספות ויש לשאול מורה הוראה האם תוספת היחידה מותרת שכן בעלי הדירות רכשו דירה והשתתפו בבניין על דעת שבנויות בו מספר דירות כפי שתוכנן מראש בעת בניית הבניין. 

סיכום

חלוקת עלויות האחזקה של  הבניין המשותף ותשלומי ועד הבית נעשים לפי המנהג המקובל במקום ובדרך של פשרה ומיצוע.

שיעור ההשתתפות בדמי ועד הבית של יחידת דיור שנבנתה לאחר בניית הבניין ושטחה קטן יותר משטח שאר הדירות הבנויות בבניין, נעשה גם הוא  לפי מידת ההנאה של בעלי יחידת הדיור מהרכוש המשותף ויש דיינים אשר הציעו הערכה עקרונית של  מידת ההנאה בדרך של פשרה ומיצוע כדלהלן:

יחידת דיור ששטחה כ- 25 מ"ר משלמת עד מחצית מדמי ועדת הבית של דירה רגילה.

יחידת דיור ששטחה כ- 35/40 מ"ר משלמת בין חצי לשני שליש מדמי ועדת הבית.

יחידת דיור גדולה יותר אשר שטחה מתקרב לשטח מקובל של דירה קטנה משלמת כדירה רגילה.

ככל שקיים מנהג ברור לשיעור ההשתתפות של יחידת דיור קטנה בדמי ועד הבית הרי שכפי פסק הרמ"א שהובא לעיל יש לנהוג בהתאם למנהג גם אם הוא מנהג גרוע.

נכתב לעיון ולימוד ואין בדברים הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com