שאלה:
בעל דירה בבניין משותף טוען כי החלטה של אסיפת הדיירים להגדיל את התשלום החודשי לועד הבית, איננה תקיפה ואיננה מחייבת אותו שכן ההחלטה התקבלה מבלי שהוא השתתף באסיפת הדיירים וממילא ההחלטה לא התקבלה על דעתו.
מנגד טוענים בעלי הדירות שהשתתפו באסיפת הדיירים, כי ההחלטה להגדיל את התשלום החודשי התקבלה בדעת רוב ולכן היא מחייבת את כל בעלי הדירות.
בנוסף טוענת נציגות ועד הבית כי הגדלת התשלום החודשי נועדה לצבור חסכון מסוים בקופת הועד ולמנוע הטרדה של ועד הבית והדיירים בגביית תשלום דחוף במקרה שנדרש תיקון שאיננו סובל דיחוי או כשמתעורר צורך לשדרג ולשפץ את הרכוש המשותף.
הדין עם מי ?
תשובה:
מעיקר הדין יש לקבל החלטות בענייני ועד הבית [וכן החלטות ממוניות ציבוריות] באמצעות הכרעה של דעת הרוב ובתנאי שכל בעלי הדירות ישתתפו באסיפת הדיירים כפי שפסק הרמ"א (חו"מ סימן קסג הלכה א) "כל צרכי צבור שאינן יכולין להשוות עצמן, יש להושיב כל בעלי בתים הנותנים מס ויקבלו עליהם שכל אחד יאמר דעתו לשם שמים, וילכו אחר הרוב. ואם המעוט ימאנו, הרוב יכולין לכוף אותן אפילו בדיני גוים, ולהוציא ממון על זה, והם צריכין לתת חלקם. והמסרב מלומר דעתו על פי החרם, בטלה דעתו ואזלינן בתר רוב הנשארים האומרים דעתן (תשובת מוהר"ם ספר קנין סימן כ"ז והגהת מיי' פי"א דתפלה)."
מקור פסק הרמ"א כי על כל בעלי הדירות להשתתף באסיפה ולהביע דעתם להסכמה או להתנגדות היא בדברי ההגהות מיימוניות (הלכות תפילה ונשיאת כפים פרק יא) ולנוכח חשיבות הדברים להלן ציטוט מתוך דברי ההגהות מיימונית:
"על אשר שאלת אם יש קטטה בין הקהל ואינם יכולים להשוות דעתם לברור ראשים בהסכמת כולם זה אומר בכה וזה אומר בכה ומחמת חלוק לבם בטל התמיד ומדת הדין לוקח ואין אמת ושלום בעיר ולא בכל המלכות הנגררים אחריהם איך יעשו נראה בעיני שיש להושיב כל בעלי בתים שנותנים מסים ויקבלו עליהם ברכה שכל אחד יאמר דעתו לשם שמים ולתקנת העיר וילכו אחר הרוב הן לברור ראשים הן להעמיד חזנים הן לתקן כיס של צדקה הן למנות גבאים הן לבנות הן לסתור בבית הכנסת להוסיף ולגרוע ולקנות בית חתנים לבנות ולסתור בו ולקנות בית האופים ולבנות ולסתור בו סוף דבר כל דבר צורך הקהל יעשה על פיהם ככל אשר יאמרו ואם ימאנו המיעוט ויעמדו מנגד לשמור לעשות ככל הכתוב יש כח ביד הרוב או ביד שימנו הרוב עליהם לראשים להכריחם ולכופם בין בדיני ישראל בין בדיני האומות עד שיאמרו רוצים אנחנו..."
בשו"ת הרא"ש (כלל ו סימן ה) ביאר כי הנימוק לכך שדעת הרוב היא המכריעה במחלוקת הממונית ובכוח הרוב לכפות על המיעוט החלטות שיש בהן פגיעה ממונית למרות התנגדות המיעוט היא מכוח הדין שנאמר "אחרי רבים להטות" (שמות כג ב) וממילא בענייני ממון ציבוריים על המיעוט לקבל את דעת והכרעת הרוב שכן אם המיעוט לא יקבל את הכרעת הרוב הרי שלא ניתן יהיה לנהל את ענייני הציבור כראוי וז"ל:
"וששאלת אם שנים או שלשה מהבינונים שבעיר יכולין להוציא עצמן מן ההסכמה שיעשו הקהל או מגזרת חרם שיעשו על שום דבר. דע כי על עסק של רבים אמרה תורה אחרי רבים להטות. ועל כל ענין שהקהל מסכימים הולכים אחר הרוב והיחידים צריכים לקיים כל מה שיסכימו עליהם הרבים. דאם לא כן לעולם לא יסכימו הקהל על שום דבר אם יהיה כח ביחידים לבטל הסכמתם, לכן אמרה תורה בכל דבר הסכמה של רבים אחרי רבים להטות..."
בשו"ת הרשב"א (חלק ד סימן רצו) כתב כי חיוב המיעוט לקבל את הכרעת הרוב הינה לא רק במקרה שהמיעוט השתתף באסיפה שבה התקבלה ההכרעה על ידי הרוב, אלא גם במקרה שהמיעוט לא השתתף באסיפה וכלל לא הביע את דעתו בכל זאת על המיעטו לנהוג כהכרעת הרוב ואין לקבל טענה שדעת המיעוט לא נשמעה וז"ל:
"וכן הדין לאנשי העיר שגזרו גזירות או גדרים על אנשי עירם רשאין הן בכך. והעובר על חרמם וגזרתם הרי הוא מוחרם. וכן אם שמו בתקנתם עונש ממון חייב הוא בשני העונשין בעונש החרם או בעונש הממון הכל כמו שתקנו וגזרו. ואף על פי שלא היו שם מקצת אנשי העיר כיון שנעשה ברבים במעמד טובי העיר ובמעמד ת"ח שבהם השאר שלא היו שם נחייבים הם כאותן שהיו שם ואף על פי שלא ענו אמן או אף על פי שהן מוכרחין על הדבר ואינן חפצים בו."
כתב החתם סופר (שות"ת חלק ה סימן קטז) כי החלטת הרוב המחייבת אף את המיעוט שלא השתתף באסיפה הינה בתנאי שהמיעוט שנעדר מהאסיפה היה מודע על קיום האסיפה וניתנה לו האפשרות להשתתף בה וממילא היעדרות המיעוט מהווה למעשה הסכמה מראש לכל הכרעת הרוב שתתקבל וז"ל:
"...אמנם לדינא נ"ל דהדין עם הקהל דמה שלא באו להאסיפה רק כמו שלשים בע"ב מ"מ נראה פשוט כיון שהכריזו בפהרסיה ביום שהי' כל הקהלה בעיר שיבואו לפקח על עסק פלוני ופלוני מי שלא בא ה"ל כמוסר כחו והרשאתו לאותן שבאו לאסיפת הקהל."
כסברת החתם סופר פסק האגרות משה (שו"ת אגרות משה חלקה ב סימן כ) כי התנאי לכפיית המיעוט לקיים את החלטת הרוב הינה תלויה בעובדה שגם המיעוט היה מודע על קיום האסיפה ושניתנה הזדמנות לכל מי מהחברים שחפץ בכך להשתתף וממילא היעדרות מכוונת של המיעוט משמעה הסכמה מראש לקבל כל החלטה שתתגבש באסיפה וז"ל:
"הנה זה מסתבר שכל עניני קהל וצבור כשיש סך אינשי שקורין אותם לאסיפה בכל עניני נידונים שאיכא, שדנים אף כשלא באו כל אלו שצריכין להיות מחמת שיש להם דעה, דהא אם יחכו דוקא עד שיתקבצו כולם כמעט שלא היה אפשר לעשות כלום דברובא דרובא פעמים אי אפשר לפני סך אינשי שטרודים בענינים הרבה לפרנסתם שכולם יהיו פנוים ובעיר ביחד ברוב זמני השנה, וא"כ האומדנא בסתם הוא כהתנו שרק שצריך להודיע את כולם שיבאו להאסיפה שנקבע ליום זה ואז דנין בהדבר רק באלו שבאו והם ההחלטות וגם אין צורך שיהיו בהסכם כולם דסגי בהסכם הרוב מאלו שבאו אף שהם מיעוט כל החברים, ויש מקומות שאין יושבין לדון כשלא נקבצו איזה סך אינשי ופשוט שזה צריך להתנות בתחלה כשנעשה החברה והועד בכמה חברים ישבו להאסיפה לדון אבל ג"כ נחלט ברוב הסך שקבעו אם לא באו יותר ואם באו יותר הוא נחלט ברוב שבאו."
סיכום:
מן האמור עולה כי בעל דירה שבחר ביוזמתו שלא להשתתף באסיפת בעלי הדירות הרי שאין בידו לטעון כי ההחלטות שהתקבלו אינן מחייבות אותו נוכח היעדרותו וכן אין לקבל טענה כי אי שמיעת עמדתו פוגמת בהחלטת הרוב, אך כל זאת בתנאי שדבר קיום האסיפה פורסם והובא לידיעתו.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com