סכסוכי מקרקעין: הזכות לתבוע היפרדות מהשותפות

המשנה במסכת בבא בתרא (יא ע"ב) אומרת "אין חולקין את החצר עד שיהא בה ארבע אמות לזה וארבע אמות לזה...זה הכלל כל שיחלק ושמו עליו חולקין ואם לאו אין חולקין, אימתי בזמן שאין שניהם רוצים אבל בזמן ששניהם רוצים אפילו פחות מכאן יחלוקו..."

מדברי המשנה עולה כי שותף יכול לדרוש ולכפות על שותפיו את ההינתקות מהשותפות וזאת לצורך קבלת חלקו במקרקעין המשותפים. (יש להעיר כי קיימות נסיבות בהן זכות השותף לתבוע את קבלת חלקו בשותפות היא מוגבלת, כגון במקרה בו נחתם הסכם שיתוף או שהמקרקעין נרכשו לצורך ביצוע עסקה).

המשנה מציינת כי קיימת מגבלה בזכות השותף לתבוע את חלקו במקרקעין בכך שהוצאת חלקו מהשותפות תותיר לשאר השותפים מקרקעין בהיקף סביר המאפשר שימוש בייעוד המקורי של המקרקעין (המשנה מציינת את היקף המקרקעין המינימאלי ביחס לייעודי קרקע שונים, ובעז"ה ההסבר יורחב בשבועות הבאים).

ב. מחלוקת הראשונים האם הזכות לתבוע את חלוקת המקרקעין היא מדאורייתא או תקנת חכמים

נחלקו הראשונים האם זכות השותף לכפות על שותפיו במקרקעין את היפרדותו מהשיתוף היא תקנת חכמים או שזו זכות מוקנית מדאורייתא (זכות במהות השיתוף).

הרא"ש (כלל צח סי' ז) כתב כי הזכות לתבוע את ההיפרדות מהשיתוף היא תקנת חכמים שכן ראו חכמים כי טוב לתקן חלוקה ופירוק שיתוף משום "קדירא דבי שותפי לא קרירא ולא חמימא (ב"ב כד ע"ב) קרי, חילוקי דעות בין השותפים יכולים לגרום לשיתוק בנהיול המקרקעין ובהפקת רווחים מהם, ולכן תיקנו כי קיימת לכל שותף להיפרד מהשותפות ולנהל את קניינו באופן הנראה לו לנכון (ובכפוף לדיני החלוקה ודיני השותפין).

היד רמ"ה (ב"ב יג ע"א אות קסה) כתב כי הזכות לתבוע את ההיפרדות מהשיתוף היא מעיקר הדין (ולא מדין זה נהנה וזה אינו חסר) ולכל שותף קיימת זכות מוקנית המהווה חלק ממהות השותפות לתבוע את ההיפרדות מהשיתוף. ועי' בקרית ספר (הלכות שכנים פ"א הלכ' א) כי דין זה הוא מדאורייתא.

כשיטת היד רמ"ה פסק החזון איש (ב"ב סי' ו) כי הזכות להיפרדות מהשיתוף היא זכות מוקנית לכל אחד מהשותפים כדי שהוא יוכל להפיק את התועלת המרבית מקניינו ולכן השותפים משועבדים זה לזה לחלוקת השותפות בכל עת שאחד השותפים ידרוש זאת.

להלכה פסק השו"ע (חו"מ סי' קעא סעי' א) "אחד הקונה מחבירו חצי שדהו או שנים שקנו מאחד שדה או שירשו או שניתן להם במתנה או שהחזיקו בו מההפקר וביקש אחד מהשותפים לחלוק וליטול חלקו לבדו אם יש באותו קרקע דין חלוקה כופה את שאר השותפין וחולקין עמו..."

ג. הסכמת השותפים שלא להיפרד ולא לחוק את המקרקעין

הרשב"א (שו"ת ח"א סי' תתקז) נשאל אודות הסכם חלוקת נכסים שעשו שני אחים ובמסגרתו הותירו האחים בית וחצר בבעלות משותפת. לאחר זמן אחד האחים מכר את חלקו והקונה מעוניין לבצע פירוק שיתוף. על דרישת הקונה השיב האח שנותר בעל זכות בבית ובחצר, כי בשטר החלוקה ההיסטורי שהוא עשה עם אחיו, נכתב מפורש כי האחים הסכימו בקניין ובעדים שהבית והחצר ייוותרו בבעלות משותפת לעולם מבלי לחלוק ולהפריד את השותפות.

הרשב"א השיב כי קניין האחים במסגרת הסכם חלוקת הנכסים איננו קניין דברים (קניין על אמירה בלבד ללא העברת זכות ספציפית שאין לו תוקף הלכתי) משום שהאחים שעבדו זה לזה את חלקם בקרקע זה לתשמישו של זה וממילא הקניין שהם עשו במגרת הסכם חלוקת הנכסים הינו קניין מלא וגמור אשר חל על הזכויות שלהם בבית ובחצר.

כראיה לדבריו מביא הרשב"א את דברי הגמרא במסכת כתובות (פג ע"א) העוסקת (עפ"י ביאור רש"י ועי' תוס' ד"ה קנו מידו) במקרה בו אדם אומר לחברו דין ודברים אין לי בשדה זו (לשון של הסתלקות מזכות הבעלות על השדה) ובמקביל לאמירה בעל השדה אף ביצע מעשה קניין. מסתפקת הגמרא האם בעל השדה במעשה קניינו התכוון לחזק את דבריו ולתת להם תוקף, וממילא אין למעשה הקניין משמעות הלכתית מפני שזהו מעשה קניין החל על אמירה בעלמא (קניין דברים), או שמא כוונת בעל השדה בביצוע מעשה הקניין הייתה להקנות לחברו את זכותו בקרקע, וממילא למעשה הקניין יש תוקף שכן הקניין העביר את זכות הבעלות בשדה לחברו של בעל השדה.

להלכה נפסק (שו"ע אבן העזר סי' צב' סעי' ג) כי למעשה קניין הנעשה במקביל לאמירת הסתלקות (דין ודברים אין לי כנכס זה וכדו') יש תוקף הלכתי וכי כוונת מבצע הקניין היא להעביר את זכויותיו ולא רק לתת תוקף להצהרת הסתלקותו ללא הקנאתם לאחר.

הרמ"א פסק את שיטת הרשב"א להלכה (חו"מ סי' קעא סעי' א) "ואם היה בו דין חלוקה וקבלו קניין שלא לחלוק אינן יכולין לחזור בהן"

לאור האמור עולה כי ככל והשותפים התחייבו והסכימו במסגרת הסכם השיתוף כי הם מוותרים על זכות פירוק השיתוף, אזי אין לאחד מהם (ואף למי שבא מכוחם כגון רוכש) לדרוש את חלקו במקרקעין תוך היפרדות מהשותפות, וזאת בהינתן שהתמלאו התנאים ההלכתיים כי הסכם השיתוף מוגדר גם כשטר קניין (או שהשותפים ביצעו מעשה קניין לעניין הויתור על זכות ההיפרדות) וכן בתנאי שהשותפים לא ביססו את שותפותם לצורך ביצוע עסקה והפקת רווחים כלכליים, אשר במקרים אלו הדין יכול להשתנות בנסיבות מסוימות (בעז"ה יורחב על כך במאמרים הבאים).

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com