אאא

א)     פיצול דירה או תוספת בניה למטרות השכרה גורמים לגידול בכמות הדיירים העושים שימוש בשטחי הבית המשותף. פעמים לבעלי הדירות הקיימות עומדת זכות למנוע את הוספת יחידת הדיור מכוח הטענה של "ריבוי דרך".  

ב)      נחלקו הראשונים בביאור מהי טענת ריבוי הדרך. רשב"ם מבאר כי תוספת דיירים חדשים תגרום לריבוי עוברים ושבים בשטח החצר וממילא בעלי הדירות הקיימות עשויים להימנע מלעשות לעשות שימושים צנועים בחצר כפי שהיו רגילים עד כה. הימנעות זו הינה נזק שבגינו זכאים בעלי הדירות הקיימות למנוע בניית יחידת דיור נוספת, הן באמצעות תוספת בניה והן באמצעות פיצול דירה קיימת.  בספר העיטור כתב כי טענת ריבוי הדרך משמעותה תוספת משתמשים בחצר וברכוש המשותף אשר יכולה לגרום להכבדה על התשתיות ולהוצאות אחזקה גדולות יותר כגון הוצאות תיקונים ניקיון וכדו'.

ג)       נפסק בשו"ע כי אין להוסיף בית חדש לחצר המשותפת , וכמו כן אין לפצל דירה ולהשכירה לשוכרים שונים  משום טענת ריבוי דרך. הרמ"א חולק על השו"ע וסובר כי ניתן לפצל בית קיים ולהשכירו גם לשוכרים רבים למרות שברור כי הם יעשו שימוש בשטחים המשותפים של הבניין.

ד)      לאור האמור יש הסוברים כי בבניין משותף שאינו בעל מאפיינים מיוחדים כגון בניין בוטיק קטן וכדו' ניתן לפצל דירה ליחידות דיור להשכרה, שכן כיום לא מקובל לעשות תשמישים צנועים בחדר המדרגות או בשטחים המשותפים. כמו כן טענת ההכבדה על התשתיות ניתנת לפתרון באמצעות התקנת תשתיות חדשות כגון צנרת כגון מים, ניקוז וכדו' וכן באמצעות השתתפות בעלויות אחזקת הבית המשותף והמתקנים כגון מעלית וכדו' יש בה גם כן כדי למנוע

מקורות:

א)     בבא בתרא נט ע"ב: "מתני: "... לקח בית בחצר אחרת לא יפתחנה בחצר השותפין, בנה עלייה על גבי ביתו לא יפתחנה לחצר השותפין אלא אם רצה בונה את החדר לפנים מביתו ובונה עלייה על גבי ביתו ופותחה לתוך ביתו"

ובהמשך הסוגיא ס ע"א: " לקח בית בחצר אחרת לא יפתחנו לחצר השותפין: מאי טעמא, מפני שמרבה עליהם את הדרך..."

ב)      רשבם (ב"ב ס ע"א) "שרוב בני אדם יוצאין ונכנסין עכשיו בחצר יותר מבתחלה וליכא צניעות כדמעיקרא"

ספר העיטור אות מ – מחאה "ויש מפר' דבההוא פיתקא שדו שופכין וזבל אותו הבית לפני החצר ואין יכולין לילך מפני הטיט ומרבה את הדרך"

ג)       שולחן ערוך חושן משפט סימן קנד סעיף א "אחד מהשותפין בחצר שלקח בית בחצר אחרת, אינו יכול לפתוח פתחו לחצר השותפים שלו... אפילו בנה עלייה על גב ביתו, לא יעשה לה (פתח) לתוך החצר לפי שמרבה עליהם את הדרך"

שולחן ערוך חושן משפט סימן קנד סעיף ב "אחד מהשותפין בחצר שהביא לביתו אנשי בית אחרת, יש לחבירו לעכב עליו, מפני שמרבה עליו את הדרך"

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

וכתב הרמ"א " וי"א דשותף יכול למלאות ביתו אכסנאים ודיורים, כל שאינו מוסיף בנין חדש (טור בשם רשב"ם ונ"י בשם הרי"ף והרמב"ן וריטב"א) אף על פי שחולק ביתו לדיורין ויש להן בית הכסא אחד ביחד, ולא יוכל השני למימר: הם ממלאים לי הבית הכסא.

ד)      בנוסף למבואר, יש הסוברים כי במקומות שונים הוספת יחידות דיור הינה נוהג מוכר, וממילא על דעת כן בעלי הדירות נעשו שותפים ביודעם כי מנהג המקום הוא לאפשר הוספת יחידות דיור.

בעניין זה כתב המאירי בבא בתרא דף נט ע"ב: "ועיקר הדברים כמו שפירשנו תחלה והוא מיסודן של גדולי המפרשים ואף באלו אני אומר שלא נאמרו אלא במקום קפידא ושמנהגם להקפיד בענינים הללו וכבר הגענו לזמן שאין קפידא בכך ואדרבה נוח לנו ברבוי דרכים ובאחזת רעים ושכנים הולכים ובאים, וכבר רמזנו בפרקים שקדמו שדברים אלו מנהג מבטלם בכל מקום, והדיין יורד לעמק הדין ויבין דבר מתוך דבר לפי הענין ולפי המקום ולפי הזמן איזו ראויה לעכב ואיזו אינה ראויה לעכב ויזהר ממי שהמשפט שלו"

הערה: הדברים נכתבו לעיון וכמראה מקום ואין בהם כדי  הוראת הלכה למעשה אשר עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו.