לבקשתם של קוראים רבים, נעסוק השבוע בטרנד הפופולארי ביותר בתחום הדיור והנדל"ן בשנים האחרונות הקרוי 'קבוצת רכישה'. מבחינה היסטורית החלו קבוצות הרכישה לפעול בעיר חיפה כבר בשנות השמונים של המאה הקודמת, כשבסיס הרעיון הוא בנייה קבוצתית פרטית במטרה לחסוך בעלויות היזמים ובנטל המיסים.
השיטה הקבוצתית החלה לתפוס תאוצה בעשור האחרון, כאשר שיאו של הטרנד עד כה היה בשנת 2009 בו נמכרו חמישית מכלל הדירות החדשות שנבנו בישראל באמצעות קבוצות רכישה. בשורת הקבוצות לא פסחה גם על הציבור שלנו, ובאיחור קל (כדרכן של אופנות) הגיעה גם אלינו, וזו דחקה לקרן זווית קבלנים ויזמים וותיקים.
מהי קבוצת רכישה
קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית בניין או פרוייקט מגורים משותף עליה ללא תלות ביזם.
הקבוצה היא שמגבשת את החברים - הרוכשים הפוטנציאלים, מאתרת ורוכשת את הקרקע המיועדת, מטפלת בהוצאת היתרי בניה או שינויים בתב"ע המקורית ולבסוף עוברת לשלב המעשי שהוא קבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ועבודה שוטפת מולם.
במיזם בניה סטנדרטי לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה. בקבוצת רכישה אמון הקבלן רק על הצד הטכני-הנדסי ואין לו כל נגיעה להיבטים שצויינו לעיל.
יתרונות השיטה
החיסכון הכספי - היתרון המשמעותי והבולט ביותר הוא החיסכון הכספי, אשר נע בין 15% ל 20% של חסכון ביחס לאופציה הסטנדרטית. יתרון פיננסי נוסף הוא החיסכון בתשלום המע"מ (16%) ברכישת הקרקע ע"י קבוצת רכישה, וזאת בתנאי שהקרקע נרכשה מגורם פרטי ולא מחברה או מהמנהל. בנוסף, תהנה הקבוצה גם מהפחתת שיעור מס הרכישה אשר נגזר במקרה הזה משווי הקרקע ולא משווי הנכס.
הזכויות בקרקע - כבר בשלב הראשוני של רכישת הקרקע על ידי קבוצת הרכישה, נרשמות הזכויות בקרקע (הבעלות) על שם חברי הקבוצה.
סביבה הומוגנית - יתרון נוסף בקבוצות רכישה הוא היכולת של חברי הקבוצה להתארגן במשותף בשיטת חבר מביא חבר, וכך לצרף אנשים בעלי מעמד / אורח חיים זהה.
ניהול ומעורבות בבנייה - רמת המעורבות של כל אחד מן הרוכשים גבוהה יותר, ויש לכל אחד אפשרות לדבר ולהשפיע במסגרת הקבוצה בנוגע לצורתו ולאופיו של המוצר הנרכש.
אי וודאות וסיכונים
הבעייתיות בקבוצות הרכישה והחסרונות שלהן אינם מבוטלים גם הם, ולאור המדיניות החדשה המסתמנת של רשויות המס והבנקים, נראה כי בשנים הקרובות עשויה המגמה לשנות כיוון לטובת השיטה הקונוונציונלית של בנייה באמצעות קבלנים ויזמים.
מעורבות אישית - עניין מרכזי שיש לקחת בחשבון הוא כי רכישת דירה דרך קבוצת הרכישה הופכת את הרוכשים לסוג של יזמים הנאלצים להתמודד עם הליכי בניה, ללמוד את התחום באופן מקצועי, להשקיע זמן לא מבוטל ולקבל החלטות לאורך כל התהליך. לכן, ברוב קבוצות הרכישה הגדולות וה'מסחריות' וגם בחלק מהקבוצות הרגילות, ממנים מנהל פרויקט שמטפל ומתאם בין כל הגורמים המקצועיים (מובן שמינויים אלו עשויים לייקר את העלויות).
חילוקי דעות בין חברי הקבוצה - החל בשלב גיבוש הקבוצה ועד למסירת המפתחות נדרשים חברי הקבוצה לקבל את רוב ההחלטות בעצמם, מה שגורם לעיתים קרובות למחלוקות ולמתיחויות בין חברי הקבוצה. לעיתים קרובות מצב זה עלול לגרום לעיכובים ודחיות במהלך הבנייה ולעיתים אף להתגלגל לפתחו של בית המשפט. בקבוצות הרכישה ה'מקצועיות' נקבע בהסכם ההתקשרות בין חברי הקבוצה מנגנון מאד ברור של קבלת החלטות, ומנגנון של הכרעה מוסכמת במקרה של מחלוקת שאינה פתירה, וזאת על מנת למנוע את הסיטואציה הפרובלמטית שציינו.
סיכונים כלכליים - יש לקחת בחשבון מספר סיכונים או תסבוכות פיננסיות. מחיר הדירה הסופי אינו קבוע ועשוי להשתנות בהתאם לעלויות הביצוע, עלויות ההיתרים, שינויים בתשומות הבנייה וכדומה. כמו כן, לאור הפיקוח ההולך וגובר של רשויות המס על קבוצות הרכישה, קיים חשש כי העסקה לא תוכר כעסקה במסגרת קבוצת רכישה ולכן עלולה לחוב במס נוסף.
בטחונות להשלמת הבנייה - עניין נוסף שיש לקחת בחשבון ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הוא כי בניגוד לעסקת רכישה מקבלן, אין בטחונות לפי חוק המכר, להבטחת השלמת הבנייה. לכן, יש להבטיח את הזכויות הללו במשנה תוקף בעזרת ערבויות בנקאיות אותן נדרוש מהקבלן. כמו כן גם העברת הכספים לקבלן צריכה להיות מבוקרת ומדודה באופן בו נפרסים התשלומים על פני כל שלבי הבנייה, וכך יקטן הסיכון במקרה בו יקלע הקבלן לקשיים כלכליים או יתרשל בעבודתו.
גם לאיתנות הפיננסית של חברי הקבוצה ישנה משמעות גדולה על תהליך הבנייה. לכן, כבר בשלב גיבוש הקבוצה חשוב לבדוק את יכולת החברים לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות כלפי הקבוצה.
מבט לעתיד
למעשה, עתידן של קבוצות הרכישה לא נראה וורוד.
השנים האחרונות בהן הפכו קבוצות הרכישה לפופולריות ביותר גרמו למספר גורמים מרכזיים וכבדי משקל במשק להכריז עליהן מלחמה ולהצר את צעדיהן.
הראשונה שבהן היא רשות המיסים שקופתה התדלדלה בעקבות עליית קרנן של קבוצות הרכישה. בחודשים האחרונים פרסמה וועדה שמונתה על ידי רשות המיסים מספר המלצות שמטרתן להגדיל את נטל המס על הקבוצות. כך למשל המליצה הוועדה לעגן בחקיקה את תשלומי המע"מ ומס הרכישה בקבוצות הרכישה.
אם לא די בכך, מתווספות להמלצות רשות המיסים גם הנחיותיו של בנק ישראל להחמיר את הפיקוח על קבוצות הרכישה תוך כדי תמחור הסיכונים ולקיחתו בחשבון בעת מתן אשראי ומשכנתאות.
בעקבות כך כבר החלו חלק מן הבנקים בשינוי מדיניות האשראי לקבוצות הרכישה כך שהמימון המקסימאלי שלהם לחברי הקבוצה מסתכם ב-60% ממחיר הדירה. שינוי זה מחייב את חברי הקבוצה לממן בהון עצמי סך של 40% מההשקעה, במקום 25%-30% כפי שהיה עד היום.
גזירה נוספת שבאה מכיוונו של השר הממונה, מר אריאל אטיאס, היא לקבוע בחוק כי קבוצות הרכישה יחויבו לקבוע מחיר סופי לדירה, דבר שיגרום לפגיעה ניכרת בשיטה, גם אם לכאורה מקורו בכוונה טובה.
לסיכום: שיטת קבוצת הרכישה מוזילה בדרך כלל באופן משמעותי את מחירה הסופי של הדירה, אך עם זאת חובה לזכור כי היא טומנת בחובה סיכונים לא מבוטלים. ההמלצות האחרונות של רשות המיסים ושל השר הממונה, שומטות את הקרקע מתחת לקבוצות הרכישה, מכרסמות ביתרון המרכזי שהיה להם עד כה, ומעמידות בסימן שאלה גדול את כדאיות הבחירה במסלול קבוצות הרכישה.
מדור זה מהווה שירות לציבור ונועד להעשרת הציבור ולהרחבת אופקיו. אין האמור במדור זה מהווה תחליף לייעוץ או ייצוג משפטי הולם ואין לראות באמור בו ייעוץ או ייצוג משפטי אישי מכל סוג שהוא.
שאלות ניתן להפנות למייל law773@gmail.com
הצגת כל התגובות