שאלה:
שוכר דירה נאלץ לעזוב את מקום המגורים ודירתו השכורה באזור דרום הארץ בשל אירועי הלחימה באזורים ובשל הכרזת כוחות הביטחון כי המקום מסוכן ויש לפנותו מאזרחים.
נוכח היעדרות השוכר מהדירה ובשל הצפי כי גם בחודשים הקרובים ככל הנראה לא ניתן יהיה לשוב ולהתגורר בבית, ביקש השוכר כי במשך תקופת הלחימה וההיעדרות מהבית הוא לא יידרש לשלם דמי שכירות.
המשכיר השיב כי אין באפשרותו להיענות לבקשה שכן הוא נדרש לשלם מידי חודש את החזרי הלוואות שהוא נטל לצורך רכישת הדירה ושיפוצה, וללא קבלת דמי השכירות לא תהיה לו אפשרות לעמוד בהחזרי ההלוואות.
האם השוכר חייב לשלם את דמי השכירות בתקופת הלחימה בה בה הוא נאלץ להיעדר מהדירה?
תשובה:
נפסק להלכה בשולחן ערוך כי אירוע לא שגרתי שפגע בנכס מושכר והפריע לשימוש הרגיל והסביר בו, הרי שהשוכר יכול לטעון כי פטור מלשלם דמי שכירות שכן הוא איננו יכול לעשות שימוש רגיל בנכס המושכר.
עוד נפסק להלכה כי זכות הפטור מדמי שכירות חלה רק במקרה שהאירוע הפוגע בנכס מוגדר כ-"מכת מדינה" קרי אירוע אזורי שהוא איננו אונס פרטי שפגע בשדה אחת או מספר שדות מצומצם, אלא הוא אירוע של אונס כללי שפגע באזור גדול ובמספר רב של שדות [לעניין היקף הפגיעה המוגדרת כמכת מדינה עי' חו"מ שכא סעי א, חו"מ שכב סעי' א ורמ"א חו"מ שיב סעי' יז ].
הנימוק להבחנה בין התרחשות של אירוע פרטי לבין אירוע המוגדר כ-מכת מדינה מבואר בראשונים (רש"י ב"מ קה ע"ב ד"ה אינו מנכה לו, רמב"ם פי' המשניות ב"ק פ"י משנה ה, וכן עי' ערוך השולחן חו"מ סי' שכא) כי במקרה של אירוע אונס פרטי יכול המשכיר לטעון כלפי השוכר מזלך גרם ואין לי המשכיר כל אחריות על פגעי הטבע שהכו בנכס המושכר, ביבול השדה או באפשרות שלך לעשות שימוש בנכס המושכר.
לעומת זאת במקרה של מכת מדינה הרי שהשוכר טוען כלפי המשכיר כי העובדה שאזור נרחב לקה הינה ראיה כי לא מזלו הפרטי של השוכר גרם לנזק, אלא מזל האזור כולו ומזל בעלי הנכסים באזור גרם ולכן הוא השוכר פטור מלשלם דמי שכירות.
אחת הדוגמאות למכת מדינה מובאת בשולחן ערוך (חו"מ סימן שכא סעיף א) לעניין שדה שהושכרה לצורך עיבוד חקלאי אך בשלב מסוים הנהר שהגיע עד לשדה והשקה אותה מים התייבש "החוכר או המקבל שדה מחבירו, והוא בית השלחין או בית האילן, ויבש מעין בית השלחין ולא פסק הנהר הגדול, אלא אפשר להביא ממנו בדלי, או שנקצץ האילן של בית האילנות, אינו מנכה לו מחכירו. ואם מכת מדינה היא, כגון שיבש הנהר, מנכה לו מחכירו.
מדברי השולחן ערוך עולה כי יש להבחין בין מקרה שבו התייבש הנהר הקטן שמוביל מים לשדה המושכרת שמקרה זה מוגדר כאירוע פרטני שאיננו מכת מדינה, לבין מקרה שבו הנהר הגדול שמוביל מים לכל שדות האזור התייבש שאירוע זה מוגדר כמכת מדינה ואין מזלו של השוכר גרם לכך אלא מזלו של המשכיר [ושאר בעלי השדות באזור].
דוגמא נוספת למכת מדינה מובאת בשולחן ערוך (חו"מ סי' שכב סעיף א) לעניין פגעי טבע כגון מכת חגבים שאכלה את יבול השדה המושכרת או רוח חזקה שהזיקה ליבול "החוכר או השוכר שדה מחבירו, ואכלה חגב או נשדפה, אם אירע דבר זה לרוב השדות של אותה העיר, מנכה לו מחכירו הכל, לפי ההפסד שאירעו. ואם לא פשטה המכה ברוב השדות, אינו מנכה לו מחכירו אף על פי שנשתדפו כל השדות של בעל הקרקע. נשתדפו כל השדות של השוכר או החוכר, אף על פי שפשטה המכה ברוב השדות, אינו מנכה לו מחכירו, שאין זה ההפסד תלוי אלא בשוכר."
לאור האמור עולה כי במקרה שאזור הוכרז כשטח לחימה שיש סכנה להתגורר בו, הרי ששוכר הנכס יכול לטעון כי אירוע הלחימה הוא מכת מדינה ואין מזלו הפרטי גרם לכך אלא זו "גזירה אלהית על כל בעלי השדות וגם בעל שדה זו יסבול ההפסד" (עי' ערוך השולחן חו"מ סי' שכא סעיף א), וממילא שוכר הנכס פטור מלשלם דמי שכירות [לעניין שימוש של אחסנה ניתן לטעון כי מכת המדינה ואירוע הלחימה לא בהכרח פגעו באפשרות האחסנה ולכן השוכר יהיה חייב בתשלום עבור אחסנת החפצים שלו].
שיעור הפטור מדמי שכירות
שיטת הרמ"א (חו"מ סי' שיב סעי' יז) כי הפטור מתשלום דמי שכירות במקרה של מכת מדינה הינו פטור חלקי שכן על השוכר לשלם את דמי השכירות המלאים למשך כל התקופה שהוא התגורר בדירה ועד שאירוע מכת המדינה התרחש ורק ממועד התרחשות האירוע מכת המדינה ואילך השוכר פטור "נשרף הבית, דינו כנפל (מרדכי פרק האומנין ותשובת מיימוני דמשפטים סימן מ"ז), נשרף כל העיר, הוי מכת מדינה ומנכה לו מן שכירותו מה שלא דר בו..."
שיטת מהר"ם פדוואה (סי' לט הובאו דבריו גם כשיטת היש אומרים בפסק הרמ"א סי' שכא סעיא א) כי הפטור מכוח מכת מדינה איננו פטור מתשלום דמי השכירות, אלא משמעות הפטור היא הענקת זכות לבטל את הסכם השכירות ממועד התרחשות אירוע מכת המדינה והלאה וממילא להיפטר מתשלום דמי השכירות. "ויש חולקין וסבירא להו דמכאן ולהבא בדין חזרה קאי, כמו דאמרינן לעיל סימן ש"י לענין השוכר חמור ומת, ואם לא חזר איהו דאפסיד אנפשיה ומחל (מהר"ם פאדוואה הנזכר לעיל)."
מדברי מהר"ם פדוואה עולה כי בשל התקופה שבה השוכר עשה שימוש בנכס המושכר עליו לשלם דמי שכירות מלאים, אך ממועד התרחשות אירוע מכת המדינה עומדת לשוכר זכות לבטל את הסכם השכירות ורק אם השוכר אכן ביטל את הסכם השכירות הרי שהוא ייפטר מתשלום דמי השכירות ממועד התרחשות אירוע מכת המדינה והלאה.
יצוין כי כפועל יוצא מביטול הסכם השכירות על ידי השוכר, הרי שעם חלוף אירוע מכת המדינה וכגון לאחר חלוף תקופת הלחימה, השוכר לא יהיה רשאי לחזור ולעשות שימוש בדירה השכורה אלא הוא יידרש להתקשר עם המשכיר בהסכם שכירות חדש במקום ההסכם שבוטל על ידו.
סיכום
אירוע המוגדר כמכת מדינה [אירוע אזורי] מקנה פטור מיוחד מתשלום דמי שכירות וזאת משום שמכת המדינה והאונס הכללי מלמדים שמזלו של המשכיר [ושאר בעלי הקרקעות באזור] גרם להתרחשות הנזקים ואין להטיל על השוכר נזקים שלא נגרמים בגללו.
הפטור מתשלום דמי שכירות איננו חל על התקופה בה השוכר עשה שימוש בנכס המושכר ולכן על השוכר לשלם את דמי השכירות עד למועד התרחשות אירוע מכת המדינה.
לשיטת מהר"ם פדוואה הפטור מתשלום דמי השכירות לתקופה שממועד התרחשות אירוע מכת המדינה והלאה מותנית בכך שהשוכר יבטל את הסכם השכירות ממועד התרחשות אירוע מכת המדינה והלאה.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה.