הטעיה צרכנית: עסקת נדל"ן במחיר מופרז

(צילום: שאטרסטוק)

פעמים מצוי כי נכסי נדל"ן או מקרקעין נמכרים למספר משקיעים, באופן שחיבור כלל כספי ההשקעה עולה משמעותית על שווי השוק של הנכס או הקרקע, לחילופין קיימים מצבים בהם בעל נכס אינו מודע למלוא שוויו של הנכס והוא אינו מכיר את כלל הזכויות החלות עליו כגון זכויות בניה וכדו', במקרה מעין זה ייתכן כי הנכס יימכר בהפחתה משמעותית משווי השוק שלו, לאור האמור יש לבחון האם ביצוע עסקה במחיר השונה משמעתית שווי השוק מקים זכות ביטול של המכירה או הקניה.

"וכי תמכרו ממכר לעמיתך או קנה מיד עמיתך אל תונו איש את אחיו" (ויקרא כה יד) מדברי הפסוק לומדת הגמרא במסכת בבא מציעא (נא ע"א) כי גם על הצרכן וגם על המוכר חלים דיני אונאה ואין לאחד מהם להונות את חברו במחיר העסקה, על המוכר נאסר להפריז במחיר המקח ועל הקונה נאסר להונות את המוכר ולשלם מחיר מופחת באופן משמעותי.

להלכה נפסק (שו"ע חו"מ סי' רכז סעי' ב-ד) כי הונאת מחיר במטלטלין העומדת על פחות מששית הינה הטעייה שקיימת לגביה חזקה כי המתאנה מוחל על הונאתו, הטעייה בגובה של שישית, העסקה קיימת אך יש להשיב את שיעור ההונאה, והטעיה העולה על שישית שווי השוק של החפץ, גוררת אחריה את ביטול העסקה והשבת הכספים ששולמו.

דין הונאה בקרקעות

ביחס להטעיית מחיר בעסקאות נדל"ן דורשת הגמרא (ב"מ נו ע"ב) כי אין דין אונאה בקרקעות ובהמשך הסוגיא (ב"מ נז ע"א) מסתפקת הגמרא האם למרות שדין ההונאה לא נאמר ביחס לעסקאות נדל"ן בכל זאת דין ביטול העסקה במקרה של הטעיה מופרזת חל, וממילא בהטעיה צרכנית של נכסי נדל"ן יחול דין ביטול העסקה והשבת דמיה.

הרמב"ן על התורה (ויקרא כה יד-טו בביאור השני) כתב כי איסור ההונאה וההטעיה במחיר, קיים בכל הטעיה צרכנית ואף ביחס לנכסי נדל"ן, אך החלק הממוני של דין ההונאה העוסק בביטול העסקה ובהשבת דמי ההטעיה, הוא שאינו חל על מקרקעין.

כשיטת הרמב"ן שאין אונאה לקרקעות פסק הרמב"ם להלכה (הלכ' מכירה פי"ג הלכ' ח). ובמשנה למלך (הלכ' מלווה ולווה פ"ד הלכ' א) כתב כי יש ראשונים הסוברים שקרקעות התמעטו לגמרי מדין אונאה ואין המוכר או הקונה עוברים על איסור בל תונו במקרה של שינוי משמעותי במחיר העסקה.

הסמ"ע (חו"מ סי' רכז סע"ק נא ) הביא את דברי המהרש"ל הסובר כי איסור הונאת דברים וגניבת דעת חל גם על הטעיה צרכנית במקרקעין, וממילא גם על המוכר וגם על הקונה חל איסור הונאת מחיר בעסקאות נדל"ן וזאת מכוח איסורי גניבת הדעת והונאת דברים.

ביטול עסקת נדל"ן במקרה של הטעיית מחיר

נחלקו הראשונים האם זכות ביטול העסקה קיימת אף בהונאה במקרקעין. כשיטת הרמב"ן שהובא לעיל סוברים גם התוס' (ב"מ נז ע"א ד"ה אמר רב נחמן) כי הונאת מחיר בשיעור של כפל דמי הקרקע מקנה זכות ביטול וזאת משום שלשיטתם הונאת קרקעות דינה שונה מהונאת מטלטלין ולא נאמר בה ביטול העסקה כבר בהטעיה של שישית השווי כפי הדין בהונאת מטלטלין, אלא דין ההונאה במקרקעין וביטול העסקה חל רק מהטעיה בשיעור של כפל שווי השוק.

הרמב"ם (הלכ' מכירה פי"ג הלכה ח ) ועוד ראשונים סוברים כי קרקעות התמעטו לגמרי מדין הונאה ודברי המשנה (ב"מ נו ע"א) כי אין הונאה לקרקעות מתפרשים כפשטם ובכל מקרה אין דין "בל תונו" במקרה של הטעיית מחיר וסטייה משווי השוק של המקרקעין.

השו"ע (חו"מ רכז סעי' כט) פסק להלכה את שיטת הרמב"ם כי עסקאות מקרקעין אינן נכללות בדין ההונאה וממילא גם תמחור השונה משמעותית משווי השוק אינו מקים עילה לביטול העסקה. הרמ"א חולק ופוסק להלכה את שיטת התוס' ועוד ראשונים הסוברים כי במקרקעין נאמר דין הונאה, אך בשונה ממטלטלין דין ההונאה בקרקעות מתייחס להטעיה בהיקף משמעותי של לפחות כפל ממחיר השוק ומעלה.

לאור מחלוקת השו"ע והרמ"א כתב הרעק"א(שו"ע רכז סעי כט) כי מאחר ששאלת דין האונאה בקרקעות נתונה במחלוקת שו"ע ורמ"א, אזי יש לנקוט כשיטות הראשונים הסוברים שבמקרה בו קיים ספק דיני כפי מי ההלכה נפסקת אזי חזקת מרא קמא עדיפה ומכריעה את הספק הממוני הנובע מהספק הדיני.(נחלקו הרשב"ם, תוס' ועוד ראשונים בסוגיית הגמ' במסכת בבא בתרא לב ע"ב במקרה של שטר היה לי ואירכס האם במקרה של ספיקא דדינא מכריעים כי הממון שייך למרא קמא) (מפאת קוצר היריעה לא ניתן להרחיב בשאלה מתי ניתן לומר "קים לי" ומתי חזקת מרא קמא תכריע את הספק הדיני, אך באופן עקרוני ייאמר כי טענת "קים לי" אין בכוחה להוציא ממון מיד המוחזק שהרי המוציא מחברו עליו הראיה, לעומת חזקת מרא קמא אשר לפי חלק מהפוסקים מכריעה את הספק הממוני ומוציאה ממון מידי המחזיק לצורך העברתו למרא קמא)

לאור האמור עולה כי בעסקאות נדל"ן שהקונה או המוכר הטעו אחד את השני והנכס תומחר בכפול משווי השוק שלו או ששולם על הנכס מחצית מכדי שוויו, אזי לשיטת הרמ"א הוי דין אונאה וע"פ הבנת הסמ"ע (חו"מ רכז סע"ק נא) הרי שהעסקה מתבטלת, ולשיטת השו"ע לא חל הדין הממוני של איסור אונאה וממילא העסקה שרירה וקיימת.

ביחס לאיסור התורה להונות הרי שלפי שיטת הרמב"ן המאנה את חברו עובר באיסור "בל תונו" גם אם הדין הממוני של ביטול המקח לא חל, וכן להבנת המהרש"ל המאנה את חברו בין במטלטלין ובין במקרקעין עובר על איסור הונאת דברים וגניבת דעת.

הדברים נכתבו בתמצות רב לצורך עיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com