הזכויות שלכם על נכס שקניתם, או כזה שאתם מתכוונים לרכוש, מנוהלות בכמה גופים רשמיים בישראל. כל אחד מהגופים מנהל את הנכסים בצורה שונה, ומול כל אחד מהם יש להתנהל בצורה אחרת.
מכיוון שלכל גוף יש הליכים משלו ומסמכים שונים שהוא מנהל, יש תהליך שונה של רישום זכויות הנכס על שם הרוכשים, וגם בנק המשכנתאות דורש רישום על כך שהוא נותן משכנתא לרכישת בהתאם למקום רישום הנכס ולאופן רישום הזכויות בנכס.
לשכת רישום המקרקעין (טאבו)
הרישום בטאבו הוא הרישום הסופי והמוחלט של הנכס, והוא מתבצע בפנקסי רישום המקרקעין בלשכות המקרקעין השונות ברחבי הארץ.
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
לעוד כתבות במדריך - לחצו כאן
במקרה שהדירה שאמורה להיות משועבדת לטובת הבנק רשומה בלשכת רישום המקרקעין, לפני קניית הדירה הכרחי לבקש נסח טאבו על מנת לבדוק אם מי שמציג את עצמו בתור הבעלים החוקי והיחיד של הנכס הוא אכן כזה. המידע על בעלי הנכס מצוין בנסח הטאבו. מרשם המקרקעין פתוח לעיונו של כל אזרח וכל אחד רשאי לעיין בו תמורת תשלום אגרה.
בתהליך רכישת הדירה הרשומה בטאבו ולקיחת המשכנתא לרכישת דירה זו, הלווים מתבקשים על ידי הבנק להנפיק נסח טאבו של הנכס שהם רוצים לרכוש, וזאת על מנת לבדוק מי בעלי הדירה והאם יש שעבודים או עיקולים על הנכס. בנוסף, הבנק ידרוש מכם לרשום הערת אזהרה לטובתכם, רוכשי הדירה. מדובר בהערה הנרשמת בטאבו על שמכם, על בסיס התחייבות של בעל זכויות בנכס לבצע עסקה (או להימנע מביצוע עסקה) הקשורה בנכס זה. בדרך כלל, מטרת הערת האזהרה היא למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס, שיכולות להביא לכך שאותו נכס יימכר לשני גורמים שונים.
לפני שהבנק ייתן לכם הלוואה לנכס הרשום בטאבו הוא ידרוש, כאחד מהביטחונות, רישום הערת אזהרה נוספת, לטובתו, בגין התחייבות של בעל הזכויות במקרקעין לרשום את המשכנתא לטובת הבנק.
אבל מכיוון שחלק גדול מהקרקעות בישראל עדיין אינו מתנהל בטאבו, מקובל לבצע רישומים גם בגופים אחרים.
מינהל מקרקעי ישראל או המנהל האזרחי (ביהודה ושומרון)
מינהל מקרקעי ישראל והמינהל האזרחי הם מוסדות ממשלתיים רשמיים. רישום הזכויות בגופים אלה מציין שאתם בעלי הזכויות בקרקע. ברוב המקרים, מדובר בחכירה למשך זמן מסוים הקבוע מראש, כשבדרך כלל מדובר ב-49 או ב-99 שנים. עם זאת, בתום התקופה יוטל על החוכר לשלם דמי חכירה נוספים או למכור את הזכויות הלאה.
עוד על משכתנא:
משפיצר ועד בלון: כל השיטות להחזיר את המשכנתא
מוכרים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא
למחזר: כך תקבלו תנאים טובים על המשכנתא
מדריך: כל העלויות הבלתי צפויות בדרך לדירה
שלב אחר שלב: כך תקבלו משכנתא לדירה ראשונה
מעבר לכך, בכל מקרה של בנייה בשטח הרשום במינהל מקרקעי ישראל, עליכם לקבל את הסכמת המינהל לתכניות הבנייה. מדובר בפעולה הדורשת הגשת תכניות ותשלום נוסף.
חברות משכנות
בחלק מהמקרים רשומות הזכויות בנכס, בדרך כלל דירות, אצל החברות המשכנות - כלומר היזמיות של פרויקט המגורים, חברות הבנייה או הקבלניות. מדובר ברישום הנכס עד לרישומו העתידי בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל, בהתאם לבעלות הקרקע שעליה בונה החברה המשכנת.
קנייה של דירה שלא מקבלן
ברכישה יד שנייה של נכס הרשום בטאבו, ורק נכס הרשום בטאבו, ניתן לרשום על שם הרוכשים הערת אזהרה, כלומר אזכור כתוב בטאבו להסכם בין המוכר לקונה. הערה זו חשובה, מפני שהיא מקשה על מכירת הדירה במקביל לשני קונים, שאינם יודעים זה על זה. בעקבות הערה זו, ניתן לרשום גם הערת אזהרה לטובת הבנק בגין המשכנתא שיקבל הרוכש.
ברכישה יד שנייה של נכס הרשום במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, אין אפשרות לאזכור רשום להסכם הרכישה בין המוכר לקונה.
מסיבה זו מסתפק בנק המשכנתאות באישור עורך דין ובתצהיר הלווים, שלפיו הם מתחייבים להציג כתב התחייבות מתאים לרישום משכנתא - מהמינהל או מהחברה המשכנת - מיד עם רישום זכויותיהם בנכס.
זאב טפר, מנהל תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, מציין: "ניסיון הבנקים בנושא רישום בטחונות 'עובד' הרבה פעמים לטובת הלווים, שלא תמיד מבינים בנושא. נתקלתי במקרים שבהם בזכות עירנות הבנק, נמנעה ללווים עוגמת נפש בתהליך רכישת הדירה בשל העובדה שהבנק יודע איך לקרוא את מסמכי הבעלות השונים. הבדיקות שהבנק עושה בנושא אמנם תורמות לבנק, אך בוודאי גם מגינות על הלווים".