אאא

רעידות האדמה, שהתרחשו בשבוע שעבר באזור הצפון, העלו את סוגיית חיזוק המבנים שנבנו בזמנים בהם לא היה תקן מחייב. בשל העובדה שישראל ממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי, קיים בה סיכון גבוה להתרחשות רעידות אדמה, לכן יזמה מדינת ישראל את תכנית "תמ"א 38".

מטרתה העיקרית של התכנית היא חיזוק מבנים קיימים ואף הריסת מבנים ישנים ובנייתם מחדש על פי התקן. בתמורה לחיזוק המבנה מעניקה המדינה לדיירים זכויות בניה במבנה שיחוזק. בד"כ ימצאו הדיירים יזם שיחזק את הבניין וכן יבנה תוספת לביתם. בתמורה להשבחת הנכס יקבל היזם את זכויות הבנייה בבניין המשופץ.

על פניו תכניות התמ"א השונות נשמעות כפתרון אידיאלי, אך בפועל קיימים חסמים, המעכבים את התכנית ולפעמים בולמים אותה כליל.

לצורך בירור העניין ביקשנו מעורכי דין העוסקים בתחום לפרט לנו על החסמים הנפוצים שעלולים לעכב את התכנית:

"עיריות רבות מסרבות לקדם תכניות תמ"א 38 במרכזי הערים מכיוון שלטענתן, התשתיות הקיימות אינן מסוגלות לשאת את תוספת הדירות במסגרת התכנית", אומרת עו"ד כרמית שחיבר מומחית לדיני מקרקעין, שותפה במשרד בסרגליק שחיבר ושות', סגן יו"ר ועדת מקרקעין וקניין בלשכת עורכי הדין. שחיבר מוסיפה, כי "לעיתים, מדובר בבעיה של ממש וזאת מפני שהתשתיות בערים מסוימות אכן מתאימות למאה הקודמת ואינן מסוגלות להכיל את תוספת הדירות, אך לא אחת מדובר בלא יותר מתירוץ של העירייה אשר משיקולים כלכליים מעדיפה שלא לאפשר את תכניות התמ"א. שיקול הדעת הנתון בידי העיריות כובל את ידי הדיירים ואינו מאפשר להם להתחיל בתהליך התמ"א 38 וממילא אינו מאפשר לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, שכן ללא תמריץ כלכלי, קרוב לוודאי שאיש לא ידאג לחיזוק המבנה. הפתרון לכך הנו בהוצאת הסמכות מידי העירייה ובחינה אובייקטיבית של כל בקשה לתכנית תמ"א 38 על ידי גורם חיצוני שאינו בעל אינטרס כלכלי".

"חסם נוסף שעלול להתקיים בתכנית התמ"א תלוי דווקא במיקומו הגיאוגרפי של הבניין", מסביר עו"ד שי הראל מומחה לדיני מקרקעין. "תכנית תמ"א 38 איננה כלכלית בערים רבות בפריפריה. כל מהותן של תכניות התמ"א השונות היא עובדת היותן תכניות המבוססות על היתכנות כלכלית, לפיה היזם יקבל זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק המבנה, הדיירים יקבלו נכס מושבח והמדינה תפתור את בעיית חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. בחלק מערי הפריפריה, שווי התמריץ קטן מהשקעה, ואינו כדאי ליזם וממילא לא ניתן להגשים את תכנית התמ"א בערים אלו. על המחוקק למצוא פתרון למבנים הזקוקים לחיזוק גם בערי הפריפריה וגם אם לא קיימת בהם אפשרות לתשואה".

חסם נוסף שעלול לצוץ הוא במבנים לשימור. על אף שאין חולק שמבנים אלו בסכנה אמתית לרעידות אדמה בחלק מעיריות לא מאפשרים להחיל עליהם את התכנית. "לאחרונה יצאה החלטה של ועדת הערר בירושלים שלא לאפשר למבנים בשימור לפנות להליך תמ"א 38 חיזוק או תמ"א הריסה ובניה", אומר עו"ד מנחם מושקוביץ סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר וועדת האתיקה של הלשכה: "החלטה זו מצטרפת להחלטה של עיריות רבות נוספות שאינן מאפשרות לדיירים המתגוררים במבנים לשימור להגיש בקשה לתכנית תמ"א 38. ההחלטה גררה תגובות קשות כאשר ההתמקדות הייתה בנזק הכספי הכבד שנגרם הן לדיירים, כיוון שאינם יכולים להשביח את הנכס והן ליזמים.  אך חשוב להתמקד גם בבטיחות המבנים ובחשש שיקרסו שכן אין חולק שמבנים אלו מצויים בסכנה אמתית שלא יעמדו ברעש אדמה, אם חלילה יתרחש, לדעתי על העירייה להציג תכנית חלופית לחיזוק המבנה כיוון שאף אחד לא יעשה זאת על חשבונו".

"פעמים רבות שהחסמים אינם תלויים רק בעירייה ולעיתים דווקא הדיירים הם אלו שמעכבים אותה אומרת עו"ד אלה רודניק מומחית לדיני מקרקעין. "על מנת ששיפוץ הבניין יצא לפועל, בתמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של כ -66% מדיירי הבניין ואילו בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38-2) נדרשת הסכמה רחבה יותר של כ-80% מהדיירים. לא פעם נתקלים הקבלנים והדיירים בסרבנות מצד מספר שכנים. בכל פרויקט קיימת גם קבוצת דיירים אשר מקשה על התקדמות הפרויקט - אלו הידועים בכינויים "הדיירים הסרבנים".

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

רודניק מסבירה כי "את קבוצת הדיירים הסרבנים ניתן לחלק לשתי קטגוריות מרכזיות, אלו המתנגדים להליך מסיבות אובייקטיביות, אשר חלקן יוברר כמוצדק בהמשך הדרך ואלו המתנגדים להליך ממניעים אינטרסנטים או טקטיים. יש להתייחס לנושא הסרבנות בכובד ראש שכן, במידה ולא מגיעים לשיעור הסכמה מינימלי הקבוע בחוק אצל הדיירים, ידם של הסרבנים על העליונה ואין כל אפשרות להמשיך ולקדם את הפרויקט".

ומה הלאה? בתחילת חודש יוני, הופץ תזכיר חוק הקובע שורה של תיקונים רבי־משמעות בחוק התכנון והבנייה. על פי הנוסח המוצע במסגרת של פנייה למסלול תמ״א פינוי בינוי, יהנה היזם מזכויות בנייה גדולות בהרבה ממה שמאפשרת התמ"א כיום - עד ל־350% מכלל השטח הבנוי על המגרש בעת קידום הפרויקט. כמו כן, ניתן יהיה לקדם את התכנית במסגרת וועדה מקומית ולא במסגרת וועדה מחוזית, כפי שהיה עד כה. 

עו"ד דינה בנבנישתי מייצגת בעסקאות מקרקעין ובעלת משרד עורכי דין העוסק במקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין:  "תצהיר החוק אמנם מעניק את הזכות לרשות המקומית לקבוע עד 15 אחוז מהשטח אותו היא יכולה לנצל לטובת מטרות ציבוריות בשיקול דעתה המלא, דבר שלכאורה אמור לתמרץ אותה לתמוך בפרויקטים אלו. אך, ניסיון העבר מלמד כי על מנת להבטיח את הצלחת יישום החוק, על המחוקק לקבוע סד מועדים בהם תצטרך העירייה לעמוד מרגע הגשת התכנית לוועדת התכנון.

במידה והחוק ישתוק בנוגע לקביעת  סד זמנים סביר, יווצר שוב מצב של מלכוד 22. מצד אחד הצעת חוק מבורכת אשר טובה בבסיסה, המאפשרת בניה של 350%, ונותנת היתכנות כלכלית סבירה (ואף יותר מכך) למרכזי הערים. אולם מאידך, אם לתכנית לא יהיו הוראות שמחייבות את העירייה ללוחות זמנים, התכנית תיהפך לעוד ״תכנית מדף״ התקועה במסדרונות האין סופיים של וועדות התכנון והיתכנות קידום התכניות מכוחה יהיו מעטות וחבל.