על פי נתונים שפרסם בנק ישראל ניכר זינוק בהיקף הסירובים למשכנתא, ויחס ההחזר-הכנסה מצוי בשיא גבוה של כל הזמנים. הנתונים הללו משקפים את סיפורם של עשרות אלפי ישראלים שרכשו דירות "על הנייר" במבצעי מימון מפתים, לא יכולים לעמוד בהתחייבות ועשויים להישאר ללא המקדמה ששילמו וללא דירה!
יזמית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין מתייחסת לכדור השלג שיצר את המשבר, ומנסה לעצור את הסחף באמצעות פתרונות נדל"ן ארוכי טווח והשקעות נדל"ן מנוהלות ומופחתות סיכון:
הקיפאון בענף הנדל"ן בתחילת המלחמה יצר גידול בהיצע הדירות החדשות בשוק, והקבלנים שחששו מירידת מחירים ומקשיי תזרים מיהרו להציע פתרונות מימון מפתים באמצעות מבצעי 80/20 או 90/10. רכישת דירה על הנייר, תשלום ראשוני בסך 10%-20% בלבד שמומן באמצעות הלוואת בלון או הלוואת קבלן, והיתרה ובמועד סיום הבנייה.
25% מהדירות החדשות שנמכרו בשנת 2024 נמכרו בעסקאות המימון הללו העמידו רבע מהשוק בסיכון גבוה. הדר ברוקנשטיין לא הייתה היחידה שזיהתה את סיכון הגבוה, ונגיד בנק ישראל בעצמו מיהר לפרסם הוראת שעה שנועדה לצנן את השוק (03-2025). למרות הרצון להגן על הרוכשים, זה היה מעט מדי ומאוחר מדי. הוראת השעה אמנם יצאה נגד המבצעים שדוחים את החוב ומגדילים את הסיכון, קבעה מגבלות מסוימות למימון, אך לא אסרה אותם לחלוטין.
ישראל תשפ"ו: האם אנחנו מודעים למכלול זכויות רפואיות שמגיעות לנו?
הרוכשים עצמם הוסיפו (אם כי בהיקף נמוך יותר) להתפתות למבצעי 20/80 או 90/10, חתמו על חוזים מנופחים אשר מעבר לגבול יכולתם, והתבססו על המודל הכלכלי הפופולרי ביותר בישראל:
"יהיה בסדר".
זמן הפירעון- זה סופו של כל בלון?
ניצנים ראשונים של המשבר החלו לצוץ בתחילת השנה, כשנתיים ממועד חוזי המכר הראשונים שנחתמו. מה שהיה נראה כפתרון חכם לקושי בגיוס הון עצמי, הופך כעת לשטר חוב גדול במיוחד שרבים מהרוכשים מתקשים לפרוע.
מודל ה "יהיה בסדר" התבסס על תקווה להורדת הריבית על המשכנתאות, הקלה בתנאי המימון, עלייה בשכר ובהכנסות. אולם הבטוחה החזקה ביותר של הרוכשים היא עליית מחירי הדירות אליה התרגלנו לאורך שנים. רבים מהרוכשים שחתמו ביד רועדת על העסקה האמינו שמחירי הדירות שלא נתקלו בתקרת זכוכית למעלה מעשור יגנו עליהם בבוא הזמן: "אם לא נוכל לעמוד בתשלומים נמכור את הדירה, ונרוויח מהעלייה במחירים".
המודל והתחזיות הללו התנפצו אל מול מציאות כלכלית שמתעקשת להיצמד להשפעות ריאליות ולא מביאה בחשבון תפיסת חיים אופטימית או חלומות:
• ירידה מינורית של כמחצית האחוז בלבד של הריבית במשק.
• מדד המחירים לצרכן זינק בלמעלה מ-14% בשנתיים.
• השכר הממוצע במשק עלה בפחות מאחוז ולא מייצג את הגידול ביוקר המחייה.
• עלייה מינורית של 0.1% בלבד במדד מחירי הדירות.
ההפתעה האמיתית הייתה כמובן במחירי הדירות שכבר לא טסו קדימה כמו בעבר: אמנם ניתן היה לראות עליות חדות בחודשים מסוימים, אולם במדד התקופה כולה השוק נכנס להאטה ולקיפאון ובניגוד לכל הציפיות המחירים נותרו כשהיו.
סיכון נוסף שהתממש בלא מעט מקרים הוא עיכוב בבנייה ובמסירת הנכס. מועד התשלום בהלוואת הבלון הגיע, ואת הבנק לא מעניין שהדירה המיוחלת לא מוכנה. מלבד האי נוחות, חצי שנה של איחור במסירה הוא חצי שנה נוספת של שכירות, הוצאות מימון, ולעיתים גם צורך בהארכת הלוואות הבלון במחירים מופקעים.
הדר ברוקנשטיין שמלווה משקיעי נדל"ן לאורך שנים, מסכמת את הסיכון האמיתי במבצעי המימון:
מבצעי 80/20 או 90/10 לא בוחנים את יכולת ההחזר האמיתית של הרוכש במועד החתימה. רק כשהדירה מוכנה למסירה והרוכש נדרש לשלם את מחירה המלא כמעט, נבחנת יכולת ההחזר הריאלית שלו והיקף הסיכון של הבנק בעסקה.
• שווי הדירה לא עלה? אחוז המימון יהיה גבוה יותר.
• אחוז המימון גבוה? עלייה בהיקף הסיכון שהבנק לוקח על עצמו.
• הלוואה בסיכון גבוה? ריביות גבוהות במיוחד שמכבידות על ההחזר החודשי.
• הלוואה בסיכון גבוה מדי? סירוב ודחיית הבקשה למשכנתא.
• החזר חודשי העולה על 30% מההכנסות? סירוב דחיית הבקשה למשכנתא.
התחשיבים הללו משקפים שתי אפשרויות רעות:
1. נטילת משכנתא יקרה והתחייבות שלא כל משפחה תהיה מסוגלת לשאת לאורך זמן.
2. סירוב למשכנתא וביטול העסקה מול הקבלן ותשלום קנסות גבוהים.
אפיק הנדל"ן שמציע קרקע יציבה יותר
ההאטה בשוק הנדל"ן והיקף הסיכון הגבוה במבצעי המימון לא מביאים את הדר ברוקנשטיין לשפוך את התינוק עם המים. חוסנו של שוק הנדל"ן אינו מצוי בפרויקט דירות כזה או אחר ובטח לא במבצעים שיווקיים של קבלנים.
אפיק הנדל"ן המוביל שמציעה הדר ברוקנשטיין הוא רכישת קרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה: בעלות מלאה על הקרקע בטאבו מיד עם רכישתה, עלות נמוכה במאות אחוזים ביחס לרכישת דירה, ניצול ההון העצמי ללא התחייבות ארוכת טווח ופוטנציאל לתשואה גבוהה במיוחד עם הפשרת הקרקע.
המספרים מספרים את כל הסיפור
תפיסת העולם הגורסת שדירה שווה לביטחון וקרקע חקלאית לסיכון קורסת אל מול הנתונים והמספרים שוב ושוב. הדר ברוקנשטיין ממחישה מה קרה לאלו שרכשו קרקעות חקלאיות בהליכי הפשרה לפני שנתיים בלבד, אל מול אלו שהלכו בעיניים עצומות אחרי חלום הדירה:
גן יבנה- 01/2024: הרוכשים: זוג צעיר עם שני ילדים.
כפי שניתן לראות בדוגמא, את הסיכון המהותי נטלו במקרה זה בני הזוג שבחרו לרכוש את הדירה, בעוד שההשקעה בקרקע שטרם הותרה לבנייה נבנתה במנגנון חכם ותוך מזעור סיכונים המגן על הרוכשים.
הדר ברוקנשטיין שמשווקת קרקעות חקלאיות באזורי ביקוש מובילים בישראל, מדגישה שלא כל קרקע חקלאית סופה להיות מופשרת לבנייה, אולם באמצעות מעטפת משפטית וכלים רגולטוריים המאפשרים בחינה אובייקטיבית והערכת סיכויי הפשרה, מאתרת עבור לקוחותיה את אותן קרקעות פרטיות מובילות, המצויות בהליכי תכנון מתקדמים בדרך להפשרה ולבנייה.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
0 תגובות