תנופת הבנייה בישראל נמצאת בעיצומה. גידול האוכלוסייה, הצפיפות בערים והצורך בפתרונות תחבורה ומגורים דוחפים את המדינה לעצב מחדש אזורים שלמים. בקרוב, קרקעות רבות ישנו את ייעודן ופני המרחב העירוני ייראו שונים לחלוטין. עבור מי שרואה קדימה, זו עשויה להיות נקודת זמן משמעותית לבחון רכישת קרקעות להשקעה. וזה נכון לא רק למשקיעים ממולחים: בימינו, שוק זה פתוח גם למשקיע הפרטי, בתנאי שיידע לנווט בתוכו בצורה נכונה.
גולת הכותרת של השינויים התכנוניים בישראל היא ללא ספק תוכנית תמ"א 70: תוכנית מתאר ארצית המסדירה את הבינוי סביב תחנות רכבות המטרו העתידיות, ומקדמת הגדלת זכויות בנייה בסמוך לצירי תחבורה. עבור מי שמתעניין בקרקעות להשקעה המשמעות ברורה: אזורים שבעבר נחשבו שוליים עשויים לקבל מעמד תכנוני חדש, המשפיע ישירות על ערך הקרקע ועל הפוטנציאל שלה. אך מה לזה ולמשקיע הפרטי?
מסירים את הכפפה
במשך שנים דירה להשקעה הייתה ברירת המחדל של המשקיע הפשוט, ובצדק. אך כיום מחירי הדירות גבוהים, ההון העצמי משמעותי והריביות מכבידות על כל רכישה. גם כשהנכס מתייקר, השוק כולו מתייקר יחד איתו, וכוח הקנייה של הרוכש כמעט ואינו משתנה.
בשונה מדירה להשקעה, קרקע אינה דורשת ניהול שוטף. אין דיירים, אין תחזוקה ואין טיפול בתקלות. קרקעות להשקעה אינן מבוססות על הכנסה חודשית. הן נשענות על תהליך תכנוני ארוך טווח. ערכן נובע משינוי ייעוד, מהגדלת זכויות בנייה או מהתפתחות האזור. עבור מי שמבקש להיחשף לשוק הנדל"ן מבלי לנהל נכס פעיל, זהו אופי אחר של השקעה.
עם זאת, במשך שנים שוק הקרקעות לא היה נגיש למשקיע הפשוט. הרי הוא דורש היכרות עם תוכניות מתאר ומיסוי ייחודי, וזה רק על קצה המזלג. איתור קרקע מתאימה, במיוחד באזורים המושפעים מתוכניות כמו תמ"א 70, היה מאוד לא כדאי למשקיעים פרטיים. עד שחברות יזמות נדל"ן ייחודיות החליטו להסיר את הכפפה.
שיטה מרעננת
החברות הללו פועלות בשיטה מרעננת: במקום שהמשקיע יאתר לבדו קרקע, יבדוק סטטוס תכנוני ויתנהל מול שורה של גורמים, הן מרכזות את התהליך תחת קורת גג אחת. הן מאתרות קרקעות בעלות פוטנציאל, לרבות באזורים הקשורים לתהליכים כמו תמ"א 70, ומוכרות נתחים מההשקעה לקהל הרחב. כך נוצרת מסגרת מנוהלת המאפשרת למשקיע הפשוט לרכוש קרקעות להשקעה בליווי מקצועי, ולא לבד.
בלב השיטה עומד הסכם שיתוף במקרקעין, כלי משפטי המעוגן בחוק ומסדיר את זכויות השותפים. באמצעותו, מחזיק המשקיע נתח מוגדר מהקרקע לצד אחרים, ונהנה מליווי תכנוני ומשפטי לאורך הדרך. המבנה יוצר כוח מיקוח ומונע פעולה בודדת מול מערכת מורכבת. כאשר מדובר בקרקע המושפעת מתוכניות כמו תמ"א 70, הבנה מקצועית של מסמכי התכנון הינה חיונית. מי שמבקש להשתלב בעולם הקרקעות להשקעה נדרש לא רק לבחור נכס, אלא לבחור מסגרת שתוביל את התהליך עד למימוש פוטנציאל ההשקעה.
תמ"א 70 - לא רק פרויקט תחבורתי
המטרו אינו רק פרויקט תחבורתי, אלא מנוע לשינוי עירוני רחב. סביב התחנות העתידיות צפויה העצמת בנייה משמעותית, ותמ"א 70 מגדירה את אופי הפיתוח הזה. עבור משקיעים בקרקעות להשקעה, מדובר במפת דרכים תכנונית שמאותתת היכן עשוי להתרחש שינוי מהותי במעמד הקרקע בשנים הקרובות.
מי שמבקש להשתלב בשוק הנדל"ן, לרוב מחפש כיוון ולא רק נכס. כאשר אזורים שלמים משנים ייעוד והקרקע הופכת לנקודת המוצא של פרויקטים עתידיים, מובן מדוע יותר משקיעים בוחנים קרקעות להשקעה. בניגוד לשוק הדירות רווי, כאן מדובר בשלב מוקדם יותר שמחייב סבלנות, אך מאפשר השתלבות במגמות עומק.
אך ההזדמנות לבדה אינה מספיקה. כדי לנווט בין תוכניות מתאר, סטטוס תכנוני והסכמים משפטיים נדרש ליווי מקצועי. מסגרת מנוהלת, שמלווה את התהליך עד למימוש פוטנציאל ההשקעה, עשויה לעשות את ההבדל בין צעד נמהר למהלך מחושב. מי שמבקש להיות חלק מהעתיד הנדל"ני שנבנה כאן, נכון שיבחן קרקעות להשקעה באופן מסודר ומקצועי.
0 תגובות