כפי שהתחלנו לפני שלושה שבועות, ובמטרה לעזור לכם לקבל את התמונה המלאה ואת ההחלטה הנכונה בסייעתא דשמיא להשקעה הבאה שלכם בנדל"ן, בכל שבוע אסקור כאן עיר אחרת בארץ, כמה עולה דירה, מה מצב השכירויות בעיר, מי הדיירים הפוטנציאליים, כיצד העיריה מתייחסת למשקיעים ועוד נתונים ומידע שחובה לדעת.
- "קניתי דירה בחיפה - ועכשיו ערבים גרים בה": המלכודת של המשקיעים החרדים | טור כלכלי חדש
- בירת הצפון היא זירת נדל"ן מורכבת עם הזדמנויות תשואה גבוהות | עושים לכם סדר
והשבוע: העיר הגלילית - כרמיאל
מעט רקע על העיר
כרמיאל, שהוקמה בשנת 1964 כחלק מתוכנית ייהוד הגליל, היא עיר בת כ-50,000 תושבים הממוקמת בגבול בין הגליל העליון לתחתון, צמוד לכביש 85 המוביל למירון ולצפת. העיר מחוברת לרכבת ישראל עם קווים ישירים לכל רחבי הארץ, וכן אוטובוסים לערים המרכזיות בארץ.
האוכלוסייה בעיר מגוונת מאוד עם גרעין חזק של תושבים ותיקים, בעיקר עולים מארצות אירופה אליהם הצטרפו בשנות התשעים גל של עולים מרוסיה. בנוסף בעיר מתגוררים הרבה סטודנטים ממכללת אורט-בראודה להנדסה המונה כ-3500 סטודנטים, וכן משפחות צעירות שמחפשות מקום דיור זול יחסית.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הקהילה החרדית בעיר
בשנים האחרונות העיר כרמיאל חווה התפתחות חרדית מרשימה. הקהילה החרדית בעיר מונה כ-500 משפחות, קיימים בעיר כל המוסדות הנצרכים לגידול דור העתיד החל מרשת גנים, חיידרים, בית יעקב, ישיבות ותיכון לבנות.
בעיר ישנם שתי קהילות גדולות: הריכוז הגדול והוותיק נמצא בקהילת 'קרן אורה' שבשכונה הדרומית בראשות רב העיר הרב צבי מרגלית. לקהילה יש כמה בתי כנסיות בשכונה הוותיקה, בית הכנסת המרכזי הוא בית הכנסת כרם מיכאל, ויש גם בית כנסת לצעירי הקהילה בשם מאור גליל.
הקהילה השנייה בשכונת המייסדים, מתרכזת סביב ישיבת "רינה של תורה" אשר הוקמה ע"י מרן הרב שטיינמן זצוק"ל. הקהילה מונה כ-150 משפחות אברכים, לקהילה יש כוללים גנים וחיידר השייכים לקהילה. קהילה נוספת בשכונת רבין בראשות הרב ישעיהו קניאל. מהעיר יוצאת תחבורה ציבורית מידי יום לבני ברק וירושלים.
שני מסלולי השקעה: עליית ערך מול תשואה שוטפת
בשיחה עם חיים לוי בעל חברת בתים ומתווך ותיק בעיר, הוא מפרט שני מודלים עיקריים של השקעה בכרמיאל. רשמנו.
המסלול הראשון הוא רכישת דירה קטנה תוך המתנה לעליית ערך. לדבריו, יש משקיעים שקונים דירת 2.5 חדרים בסביבות 54 מ"ר תמורת 770,000 שקלים. הדירה מושכרת כ-2,000 שקלים לחודש, דוגמא נוספת דירת 69 מ"ר תמורת 830,000 ומושכרת ב-2,500 שקלים מה שמהווה תשואה שוטפת נמוכה יחסית שעומדת על סביבות השלושה אחוז ברוטו. ההימור במסלול זה הוא על עליית ערך עתידית, ועם תכנית הגג החדשה וההכפלה הדמוגרפית הצפויה, זה הימור שלא נראה לא הגיוני.
המסלול השני והאטרקטיבי יותר, לדברי חיים לוי, הוא רכישת דירת 3.5 חדרים ופיצולה לשתי יחידות שכירות. דירות אלו נמצאות בעיקר בשכונת המייסדים ואף ניתן למצוא דירות מהסוג הזה בשכונה המערבית בעיר. כמובן שאין באמור כל המלצה או עידוד לביצוע מעשה בלתי חוקי, ויש להתייעץ עם יועץ משפטי לפני כל החלטה.
הדוגמה המספרית נראית כך: דירת 3.5 חדרים בכרמיאל נרכשת במחיר של מיליון שקלים. עלות הפיצול, הכוללת עבודות חשמל, אינסטלציה וריהוט קומפלט עומדת על כ-200,000 שקלים. סך ההשקעה הכולל עומד אם כן על 1,200,000 שקלים.
(בשיחה עם קבלנים מקומיים הם מסבירים את המחיר הנמוך ביחס לחיפה משום שדפוס החלוקה בכרמיאל הוא פשוט בהרבה מהדירות בחיפה ולכן המחיר של השיפוץ יורד משמעותית).
מבחינת הכנסות, כל יחידה מושכרת בממוצע 2,600 שקלים לחודש, לא כולל מים וחשמל כך שסך ההכנסות החודשיות מגיע ל-5,200 שקלים, או 62,400 שקלים לשנה, כמקובל בדירות מהסוג הזה בעל הדירה משלם את הארנונה בסך 350 שקלים לחודש או 4,200 שקלים בשנה, הרי שנגיע ליותר מחמש אחוז תשואה שזה גבוה מהממוצע הארצי.
נתון נוסף בקשר לכרמיאל: מכיוון שאזורי ההשקעה נמצאים בסמיכות לקהילות החרדיות משפחות רבות מייעדות את ההשקעה למצב שיוכלו בעתיד לבוא ולהשתקע בעיר. כך למשל: בשכונת המייסדים שבה נמצאת ישיבת רינה של תורה מתפתחת לה קהילה צעירה המונה כ-150 אברכים עם גנים ומוסדות לימוד ואף ישיבה קטנה, עיקר אזורי ההשקעה נמצאים ברחובות צה"ל, הגליל, הכרמים, אילנות ועוד הגובלים עם הקהילה החרדית - כך שההשקעה מקבלת אפשרות נוספת של מגורים בעתיד. חשוב לציין שאפשרות המגורים שייכת רק בדירות שלא חולקו אלא נשארו שלמות וגדולות כפי שניקנו.
מי שוכר ומה מצב השוק?
לשאלה מי השוכרים הפוטנציאליים בכרמיאל, חיים לוי עונה שהשוכרים מגיעים מכל שכבות האוכלוסייה. זוגות צעירים בתחילת דרכם, סטודנטים מהמכללה, משפחות צעירות, כולם מהווים אוכלוסייה נחמדה ויציבה. הביקוש לדיור בכרמיאל יציב, והשכירות כאן נחשבת קשיחה ואמינה.
מדיניות עיריית כרמיאל כלפי פיצולים
שאלנו את לוי על יחס העירייה לפיצולי דירות, ותשובתו הייתה ברורה: כל עוד אין הלשנה ממוקדת מצד שכן ספציפי, העירייה לא מחפשת באופן אקטיבי את הפיצולים. למרות שהפיצול של דירות ליחידות שכירות מרובות הוא ברוב המקרים לא חוקי מבחינת רישוי הבנייה, המודל ממשיך לפעול בכרמיאל בדומה לערים רבות אחרות בפריפריה. (כמובן שאין באמור המלצה וכו').
המשמעות המעשית היא שהסיכון העיקרי אינו מהעירייה עצמה, אלא מפני הלשנה של שכנים. לכן כדאי לשמור על יחסים תקינים עם השכנים בבניין ולוודא שהדיירים השוכרים אינם גורמים להפרעות או למטרדים.
היתרון הייחודי של כרמיאל: עיר בלי הפתעות
לשאלתנו האם קיימים אזורים בעייתיים בכרמיאל או אזהרות מיוחדות שכדאי לדעת עליהן, הופתענו לשמוע מלוי שבכרמיאל "אין הפתעות מיוחדות". להבדיל מערים אחרות שבהן קיימים הבדלים משמעותיים בין שכונות שונות או אפילו בין רחובות באותה שכונה, כרמיאל נחשבת לעיר די הומוגנית. אין בה אזורים שנחשבים במיוחד בעייתיים, השוכרים נוחים ושומרים על יחסים תקינים, והשכירות נחשבת ליציבה ואמינה.
זהו יתרון משמעותי לעומת ערים כמו חיפה, שם ההבדל בין רחוב לרחוב, ואף בין תחילת רחוב לסופו, יכול להיות דרמטי מאוד ולהשפיע באופן מהותי על סוג הדיירים ועל רמת הגבייה. בכרמיאל, המיקרו-לוקיישנים הם פחות קריטיים, וניתן להשקיע בביטחון יחסי גם בלי היכרות מעמיקה עם כל רחוב ורחוב. והיתרון הגדול של דירה להשקעה עם אפשרות בעתיד למגורים.
האזהרה החשובה: תכנית הגג כחרב פיפיות
עם זאת, הנקודה החשובה ביותר שיש לקחת בחשבון היא תכנית הגג ההיסטורית של 14,000 יחידות דיור שאושרה לאחרונה. תכנית זו היא חרב פיפיות. מצד אחד, היא מבטיחה צמיחה דמוגרפית משמעותית, פיתוח תשתיות חדשות, הגעת שירותים ועסקים חדשים לעיר, ועליית ערך פוטנציאלית לטווח ארוך. העיר צפויה לכפול את עצמה, והביקוש לדיור ולשכירות צפוי לגדול באופן משמעותי.
מצד שני, עודף היצע של דירות חדשות שייכנסו לשוק בשנים הקרובות עלול ללחוץ באופן זמני על מחירי השכירות ואף על שווי הנכסים הקיימים. אם 14,000 דירות ייכנסו לשוק בתקופה קצרה יחסית, זה עלול ליצור עודף היצע שישפיע לרעה על התשואות לתקופה מסוימת.
לכן, ההשקעה בכרמיאל מתאימה למשקיע סבלני שמחפש יציבות ותשואה סבירה לטווח בינוני עד ארוך, ופחות למי שמחפש רווחים מהירים או עליות ערך חדות בטווח הקצר.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
לסיכום, כרמיאל מתאימה למשקיעים שמחפשים תשואה סבירה של 5 עד 6 אחוזים ללא דרמות ומורכבויות, ומוכנים להשקיע בסבלנות לטווח של מספר שנים. העיר מציעה יציבות, אוכלוסיית שוכרים נחמדה ואמינה, וסביבה השקעתית בטוחה יחסית ללא מיקרו-לוקיישנים מסוכנים. בנוסף, קיים פוטנציאל צמיחה לטווח ארוך הודות לתוכנית הגג.
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות