בהמשך לכתבה הפותחת בסדרת השקעות הנדל"ן ברחבי הארץ, שעסקה במלכודת החמורה בחיפה המפילה משקיעים תמימים, בכל שבוע אסקור כאן עיר אחרת בארץ, כמה עולה דירה, מה מצב השכירויות בעיר, מי הדיירים הפוטנציאליים, כיצד העיריה מתייחסת למשקיעים ועוד.
הכתבות מבוססות על תצפיות מהשטח, שיחות עם מתווכים מקומיים, שוכרים ומשקיעים, הכול בשביל לעזור לכם לקבל את התמונה המלאה ואת ההחלטה הנכונה בסייעתא דשמיא להשקעה הבאה שלכם בנדל"ן.
והשבוע: בירת הצפון - חיפה
'האייתוללה האיראני שמפחיד את חמינאי' - הכירו את חוסיין וחיד ח'וראסאני
מעט רקע על העיר
חיפה, המטרופולין הצפוני של ישראל, השלישית בגודלה אחרי ירושלים ותל אביב עם כ-300,000 תושבים, היא עיר של ניגודים. מצד אחד, חוף ים מתחדש ושכונות יוקרה בפיתוח, ומצד שני, שכונות ותיקות בנות עשרות שנים עם מלאי בנייה מיושן - שמציע הזדמנויות השקעה ייחודיות שקשה למצוא במקומות אחרים בארץ.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
המנוע הדמוגרפי של חיפה מורכב משלושה אלמנטים מרכזיים: ראשית, שלוש אוניברסיטאות ושבע מכללות שהופכות את העיר למרכז אקדמי גדול המייצר ביקוש עצום לדיור סטודנטיאלי זול. שנית, אוכלוסייה גדולה של עולים ומהגרים, רבים מהם דוברי רוסית, שמחפשת פתרונות דיור נגישים. ושלישית, כשבעים אחוז ממלאי הדירות בעיר הן בנות ארבעים שנה ומעלה, מה שמוביל למחירי כניסה נמוכים יחסית לערים אחרות במרכז הארץ.
העיר נחשבת לזירת נדל"ן מורכבת, אך מי שמבין את המיקרו-לוקיישנים ויודע להפריד בין האזורים השונים יכול למצוא כאן הזדמנויות תשואה שנעות בין ארבעה לחמישה אחוז נטו ויותר.
פינוי-בינוי מול תשואה שוטפת: החלוקה הפנימית בתוך חיפה
המפתח להבנת השוק החיפאי הוא הבנה שהעיר למעשה מחולקת לשני סוגי אזורים שונים לחלוטין, כל אחד עם פרופיל משקיע אחר.
אזורי הפינוי-בינוי נמצאים בעיקר לאורך החוף. השכונות בת גלים, קריית שפרינצק ונווה דוד, מציעות פוטנציאל התחדשות עירונית גבוה. אלו אזורים למשקיעי הון עצמי שמחפשים עליית ערך ארוכת טווח דרך פרויקטי תמ"א או פינוי-בינוי. התשואה השוטפת כאן נמוכה יחסית, אבל הפוטנציאל לרווח הון משמעותי קיים לאורך שנים.
אזורי התשואה השוטפת הם השכונות הדר הכרמל, חליסה, נווה יוסף, ונווה פז (אזור רחוב החשמל), המשרתים את כוח הקנייה הנמוך ביותר בעיר. הסטודנטים צריכים פתרון מגורים, העולים מחפשים פתרון ראשוני, והמחירים נמוכים מספיק כדי שהמתמטיקה של הפיצול באמת עובדת.
אבל גם באזורים האלו יש חלוקה: ככל שהרחוב עליון יותר, לדוגמא רחוב יד לבנים במספרים הגבוהים או בשכונת הדר באזור שמעל בית כנסת תפארת ישראל, המחיר עולה לאזור 1.1 מיליון שקלים ומעלה. אלו אזורים נחמדים יותר, עם אוכלוסייה יציבה יותר, אבל מחירי הכניסה הגבוהים הופכים את העסקה ללא כלכלית.
הרחובות הנמוכים הם זירת התשואה האמיתית. כאן, בחלקים הנמוכים יותר של הדר, רחוק מהאזורים היוקרתיים, אפשר למצוא דירות גדולות במחירים של 850,000 עד 900,000 שקלים. זה המקום שבו המתמטיקה עובדת. דוגמאות לאזורים כאלה כוללים רחובות כמו: ברזילי, פאר, רזיאל, או אזורים מסוימים באזור שוק תלפיות, וככל שיורדים יותר לאזור חליסה ניתן למצוא מחירים זולים יותר, אך בהתאם - גם סגנון האוכלוסייה משתנה במקביל.
הנה לדוגמא חשבון קצר: שמעון קנה דירה ברחוב ברזילי, בגודל 120 מטר, במחיר של 900,000 שקלים. הוסיף 250,000 על החלוקה, רכישת ריהוט והוצאות מסביב כגון עו"ד וכו', סך כל ההשקעה: 1,150,000 שקלים. אם הוא משכיר כל יחידה ב-3,000 שקלים, שזה 72,000 שקלים בשנה אחרי ניכוי ארנונה, מים והוצאות נוספות. אחרי הכל יישארו לו 60,000 שקלים נטו. אם נחלק את זה ב-1.15 מיליון - נקבל תשואה של מעל חמישה אחוזים נטו.
למרות שהפיצול של דירות ליחידות שכירות מרובות הוא ברוב המקרים לא חוקי, המודל ממשיך לפעול בחיפה. בשיחה עם אהרון קפלן, יועץ נדל"ן ותיק בעיר, הוא אומר לנו כי מניסיונו מדיניות עיריית חיפה בהדר היא פאסיבית - כל עוד אין הלשנה ברורה וממוקדת של שכן ספציפי, יש התעלמות גורפת מחלוקות הנכסים. (כמובן שאין באמור המלצה וכו').
ואזהרה אחת לסיום: הנקודה החשובה ביותר, זו שיכולה להפוך השקעה מוצלחת לסיוט, היא הבנה שלא מספיק לדעת את שם הרחוב. לפעמים ההבדל בין תחילת רחוב לסופו הוא ההבדל בין דירה מושכרת ביציבות לדירה עם בעיות גבייה חודשיות, שכנים בעייתיים, ומתח מתמיד.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com
0 תגובות